הריביות נחשפות: המשכנתא במזרחי טפחות היקרה ביותר

הריבית הממוצעת על משכנתא שנלקחה בחודש מאי היתה 5.67%, ופערי הריביות בין הבנקים בחלק ממסלולי המשכנתאות עמדו על יותר מ־1%, כך עולה מנתונים שבנק ישראל חשף היום לראשונה. נתונים אלו כוללים את שיעור הריבית הממוצעת בפילוח לפי בנק ומסלול, וכן את תמהיל המשכנתאות - כלומר משקלם של המסלולים השונים מתוך ההלוואה. מדובר בנתונים שעד כה לא היו נגישים לציבור, ובנק ישראל מתכנן לפרסם מעתה בכל חודש את נתוני החודש הקודם, בתקווה להגביר את השקיפות ואת התחרות בתחום.

הריבית הממוצעת שבנק ישראל מפרסם היא הריבית הכוללת החזויה (בעגה המקצועית IRR) שצפוי נוטל משכנתא לשלם לאורך כל חיי המשכנתא, בהינתן תחזיות לשיעורי האינפלציה והריבית. כלומר בממוצע, מי שנטל משכנתא בחודש מאי צפוי לשלם ריבית שנתית של 5.67%. עם זאת, הריבית החזויה משתנה משמעותית בין בנק לבנק ובין מסלול למסלול, כאשר גם משקלו של כל מסלול משתנה משמעותית בין הבנקים.

מסלול ריבית קבועה לא צמודה הוא המסלול שמשקלו במערכת הבנקאית במאי היה הגבוה ביותר - 28%. זהו המסלול היחיד שבו הריבית ידועה מראש - מאפיין בעל ערך רב בתקופות של אי ודאות גבוהה במשק, כמו התקופה הנוכחית

המסלול שמכונה קל"צ - ריבית קבועה לא צמודה, הוא המסלול שמשקלו במערכת הבנקאית בחודש מאי היה הגבוה ביותר - 28%. זהו המסלול היחיד שבו הריבית ידועה מראש - מאפיין בעל ערך רב בתקופות של אי ודאות גבוהה במשק, כמו התקופה הנוכחית. במסלול זה הפערים בין חמשת הבנקים הגדולים היו הנמוכים ביותר בהשוואה ליתר המסלולים ועמדו על 0.15% בלבד: בעוד שבבנק לאומי ובבנק הפועלים הציעו את הריבית הנמוכה ביותר - 4.89%, בבינלאומי הציעו את הריבית הגבוהה ביותר - 5.04%.

סך הכל, הריבית הממוצעת החזויה במערכת הבנקאית במסלול זה עמדה על 4.95%, כאשר הבנק שהעניק למסלול זה את המשקל הגבוה ביותר הוא מזרחי טפחות: 33% מהמשכנתאות שמכר הבנק במאי נלקחו במסלול הקל"צ. לעומת זאת, בבנק ירושלים הנתון עומד על 8% בלבד, ובשאר הבנקים משקלו נע בין 24%-28%.

משחקים בין המסלולים והריביות

המסלול השני הנפוץ ביותר הוא מסלול הפריים, שעד לתחילת העלאות הריבית של בנק ישראל באפריל 2022 היה למסלול המבוקש ביותר. כ־24% מהמשכנתאות שניטלו במערכת הבנקאית במאי נלקחו במסלול זה, אך הפערים בין הבנקים משמעותיים: בעוד שבמזרחי טפחות ובבנק ירושלים משקל מסלול הפריים עמד על 17% בלבד, בדיסקונט ובבינלאומי משקלו של מסלול הפריים עמד על 33% ו־34% (בהתאמה), כלומר כפול. במשך שנים רבות סביבת הריבית היתה נמוכה, מה שהפך את מסלול הפריים לאטרקטיבי במיוחד. ב־2021 ביטל בנק ישראל את מגבלת המשקל של 33% שהיתה עד אז במסלול זה, מה שהפך את המסלול לפופולרי במיוחד, עד לשנה האחרונה.

מאז העלאת הריבית הראשונה של בנק ישראל ריבית הפריים עלתה ב־4.65%, וייקרה באופן משמעותי את המסלול. הריבית הממוצעת במסלול הפריים בחודש מאי עמדה על 6.01%, כאשר הבנק הזול ביותר במסלול זה היה בנק הפועלים שגבה 5.75%, בעוד שמבין הבנקים הגדולים מזרחי טפחות גבה את הריבית הגבוהה ביותר - 6.24%.

פער הריבית הגדול ביותר בין הבנקים הגדולים היה במסלול הריבית הקבועה וצמודת מדד - 1.17%. בעוד שבדיסקונט הציעו בממוצע במסלול זה 2.71%, במזרחי טפחות גבו 3.88%. מדובר במסלול שמשקלו ברוב הבנקים נמוך מ־20%, אך בבנק ירושלים, שהציע את הריבית הגבוהה ביותר - 4.46%, משקלו כפול מכך ו־40% ממשכנתאות חודש מאי נמצאות במסלול זה.

בנק ישראל פירסם גם את נתוני חודש מרץ האחרון, מה שמאפשר לבדוק מה קרה לריבית בין מרץ למאי, בהם חלו עוד שתי העלאות ריבית, וריבית בנק ישראל עלתה מ־4.25% ל־4.75%. בעוד שברוב המסלולים הריבית עלתה, במסלול ריבית משתנה לא צמודה (שאינה פריים), הריבית הממוצעת ירדה ב־0.23%. גורמים במערכת מסבירים שהסיבה לירידה בריבית היא שבחודשים האחרונים משקלו של המסלול בתמהיל המשכנתאות עלה משמעותית, מה שאיפשר להציע ריביות תחרותיות יותר: בעוד שברוב הבנקים משקלו של מסלול זה נמוך מ־10%, במזרחי טפחות, שחולש בהערכה על כשליש משוק המשכנתאות, משקלו של מסלול זה עלה מ־11% במרץ ל־27% במאי. גם במסלול ריבית משתנה צמודת מדד ההבדלים בין הבנקים הגדולים עמדו על יותר מ־1%, כאשר בבינלאומי גבו במסלול זה 3.39%, בעוד שבמזרחי טפחות גבו את הריבית הגבוהה ביותר - 4.41%.

בהתאחדות יועצי המשכנתאות אמרו ש"כדי לסייע באמת ללווים ולתחרות בין הבנקים על הבנק לפרסם את ממוצע העסקאות בתמחור הטוב ביותר בכל בנק. רק כך יוכלו הלקוחות לדעת לאיזה מחיר לשאוף, ועד איזה מחיר ניתן לרדת"

בסך הכל, במבט כולל על המערכת הבנקאית, הבינלאומי הציע את הריבית החזויה הנמוכה ביותר - 5.45%, בעוד שמזרחי טפחות הציע את הריבית הגבוהה ביותר (מבין חמשת הבנקים הגדולים) - 5.71%. לכאורה מדובר בנתון מפתיע, זאת מכיוון שמזרחי טפחות הוא גם בנק המשכנתאות הגדול ביותר, אך גורמים בבנק מסבירים שמכיוון שהבנק עובד עם מגוון רחב של לקוחות, קיימת שונות גבוהה בין הלקוחות ורמות הסיכון שלהם, ולכן הריבית הממוצעת יקרה יחסית. עוד מסבירים בבנק שהריבית מושפעת גם מכך שהם מוטים למסלולים שמעניקים יותר ודאות – כגון מסלול שבו הריבית המשתנה שאינה צמודה ואינה פריים, מתעדכנת רק אחת לכמה שנים.

"זה לא מספק מידע אמיתי"

המהלך של בנק ישראל נעשה בהמשך למאמצים קודמים להגביר את השקיפות ואת התחרות במערכת הבנקאית. בחודשים האחרונים החל הבנק המרכזי לפרסם מידי חודש את שיעורי הריביות שהבנקים גובים על האשראי הצרכני ומעניקים על הפיקדונות הבנקאיים. בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל רואים את המהלך הנוכחי כ"עוד צעד חשוב בהגברת השקיפות ובחיזוק כוחו של הלקוח". עם זאת, בבנק ישראל גם מדגישים כי "הנתונים מייצגים את ממוצע התיק של כל בנק ולא משכנתא ספציפית שניתנה בפועל", וכי גובה הריבית שמוצע לכל לקוח מושפע מגורמים אינדיבידואליים, כגון שיעור המימון וההכנסה הפנויה. עוד ציינו שם כי ממוצע המשכנתאות בכל בנק מושפע מחתכי האוכלוסיה המרכזיים להם הוא נותן שירות.

הנגיד אמיר ירון. "חיזוק כוחו של הלקוח" | צילום: מסך

ואכן, למהלך אמנם חשיבות בהגברת השקיפות בתחום המשכנתאות, אך לא כל צעד להגברת השקיפות בהכרח מגביר תחרות. יונתן ברלינר, יו״ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות, בירך אמנם על המהלך ואמר כי "שקיפות היא תמיד דבר חיובי" אך הוסיף ש"נוטלי המשכנתאות יתקשו לעשות שימוש במידע הזה שכן ריבית ממוצעת על מנעד כל כך רחב של עסקאות, לא מספקת מידע אמיתי".

ברלינר ציין ש"כדי לסייע באמת ללווים ולתחרות בין הבנקים על הבנק לפרסם את ממוצע העסקאות בתמחור הטוב ביותר בכל בנק. רק כך יוכלו הלקוחות לדעת לאיזה מחיר לשאוף, ועד איזה מחיר ניתן לרדת. והסתמכות על ריביות ממוצעות עלולה להטעות את הציבור״.

בבנק ישראל מודעים לבעייתיות של נתונים ממוצעים. בנתונים האחרים שהבנק המרכזי מפרסם מידי חודש על האשראי הצרכני והפיקדונות, הוא מציג בנוסף לריביות הממוצעות גם את הריביות החציוניות בכל בנק, ובנוסף עבור ההלוואות הצרכניות גם את הריבית הממוצעת המשוקללת שמשלמים ב־25% ההלוואות היקרות ביותר ו־25% ההלוואות הזולות ביותר, כך שלכל לקוח קל יותר למקמם את עצמו ביחס ללקוחות אחרים.

גורמים בבנק שהיו מעורבים במהלך ציינו שאמנם מדובר בנתונים חלקיים אך אלו הנתונים שקיימים כרגע בבנק ישראל, והשאיפה להמשך היא להציג פילוח רחב יותר, שיאפשר להפיק ערך השוואתי משמעותי יותר.