"האסימון נפל כשהיינו צריכים עוד כסף והבנק לא הסכים": הכירו את תופעת מצמצמי הדיור

שירה גרינברג, הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, הכניסה השנה לסקירות הנדל"ן החודשיות שלה ביטוי חדש - "מצמצמי דיור". הביטוי הזה נולד משום שהחלוקה המסורתית לשלושה מגזרים של רוכשי דירה לא מאפשרת לתאר תופעה חדשה שצומחת בעקבות עליית הריבית: באופן מסורתי, בסקירות הנדל"ן מדווח על פעילות רוכשי דירה ראשונה, משקיעים ומשפרי דיור. אבל גרינברג והצוות שלה הבחינו כי בשנה האחרונה הביטוי "משפרים" מתאר באופן שגוי את התופעה משם ששיעור הולך וגדל של אנשים שמוכרים את דירתם, אינו קונה דירה יקרה יותר או גדולה יותר, אלא בדיוק להפך - הם מוכרים דירה יקרה ורחבת ידיים כדי להחליף אותה באחרת, קטנה יותר וזולה יותר.

הסיבה היא כנראה שעליית הריבית מכבידה על החזר המשכנתא, ולעתים גם על החזר של הלוואות נוספות שנוטל משק הבית, עד שמתקבלת ההחלטה להחליף את הדירה בזולה יותר ולהשתמש בעודף לסגירת חובות ולצמצום הוצאות חודשיות. עליית המחירים שהייתה בשנים 2021 ו־2022 מאפשרת לרבים מהם להיפרע מחובות עם מכירת הדירה. אבל מי שקנה דירה בשיאו של גל המחירים עלול למצוא עצמו בבעיה פיננסית שתחמיר אם המגמה תתהפך לירידות מחירים.

בחודשים ינואר–פברואר השנה שיעור מצמצמי הדיור מקרב מחליפי הדירה זינק ל־33% לעומת 25%, השיעור שלהם בתקופה המקבילה בשנת 2022.

עליית הריבית הובילה לירידה חדה בהיקף העסקאות בכלל. למשל, בסקירה האחרונה של גרינברג שבה ניתחה את העסקאות בפברואר השנה היא זיהתה ירידה של 41% במספר הדירות שהחליפו ידיים (הכל כולל הכל: יד שנייה, מקבלן, משקיעים ומשפרי דיור). בסך הכל בפברואר השנה היו 6,311 עסקאות לרכישת דירה לעומת 10,600 בחודש המקביל בשנת 2022.

בהתאם למגמה הזו, גם מספר העסקאות שבוצעו על ידי מחליפי דירה צנח ב־48%, מ־3,900 בפברואר 2022 ל־2,031 בפברואר השנה. אבל אם מחלקים את קבוצת מחליפי הדירה לשתי תתי־קבוצות, אפשר לזהות בקלות כי תת־הקבוצה של משפרי הדיור יושבת על הגדר: מספר העסקאות שבוצעו על ידי משקי בית שמשתייכים לקבוצה כזו צנח ב־53%. לעומת זאת, היקף הפעילות בקרב מצמצמי הדיור ירד, אבל בשיעור מתון יותר של 31%. בהשוואה בין חודש ינואר השנה לינואר 2022, ההבדלים דומים: מספר העסקאות שבוצעו על ידי משפרי דיור צנח ב־50%, אך העסקאות שבוצעו על ידי מצמצמי דיור ירדו רק ב־26%.

השוואה בין מחיר הדירות שמכרו וקנו מצמצמי הדיור הוא הסיפור - מחיר העסקאות הממוצע מעיד על זהירות ונטייה לצמצום הסיכונים. בפברואר השנה מכירת הדירה וקניית דירה זולה יותר הובילה לחיסכון ממוצע של כמעט 840 אלף שקל. זאת משום שהם מכרו בממוצע דירה במחיר 2.66 מיליון שקל וקנו דירה במחיר ממוצע של 1.82 מיליון שקל. לעומת זאת, בפברואר שנה שעברה החיסכון שהשיגו מצמצמי הדיור היה רק של כ־624 אלף שקל: הדירות נמכרו במחיר ממוצע של 2.28 מיליון שקל, ונרכשו דירות במחיר ממוצע של 1.66 מיליון שקל.

הגידול המואץ בשיעור מצמצמי הדיור במרכז נובע מקניית דירות יקרות מאוד, ועליית הריבית דוחקת רבים מהם להמרת הדירה בזולה יותר

נקודה חשובה נוספת היא שרק רבע ממצמצמי הדיור היו פנסיונרים, כך שלהערכת האוצר סבירות גבוהה כי אצל 75% ממצמצמי הדיור הסיבה אינה צמצום גודל המשפחה. ובמילים אחרות, הסיבה לצמצום היא הצורך בחיסכון כלכלי. אינדיקציה נוספת לכך היא ששיעור מצמצמי הדיור בקרב מחליפי דירות במרכז עלה ב־14 נקודות האחוז בין מרץ שנה שעברה לפברואר השנה מ־27% ל־47%. לעומת זאת, בקרב מי שמכרו דירה בפריפריה השיעור עלה רק ב־5 נקודות האחוז. רבים מאלה שמכרו דירה במרכז צמצמו דירה תוך מעבר לפריפריה. במרץ שנה שעברה 13% ממוכרי הדירות במרכז עברו לפריפריה, ואילו בפברואר השנה השיעור הוא 21%.

אפשר לסכם את כל הנתונים האלה במשפט אחד: הגידול המואץ בשיעור מצמצמי הדיור במרכז נובע (לפחות בחלקו) מקניית דירות יקרות מאוד, ועליית הריבית דוחקת רבים מהם להמרת הדירה בזולה יותר.

בסיפור הזה יש נדבך נוסף — בגלל עליית המחירים החדה שהייתה עד מחצית 2022, רבים מרוכשי הדירות נאלצו להוסיף למשכנתא הלוואה נוספת, למשל כדי להשלים את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. לעתים אלה הלוואות חוץ־בנקאיות בריבית גבוהה שהייתה עוד סבירה בימים שבהם ריבית בנק ישראל הייתה אפסית. כיום הריבית על ההלוואות האלה אכזרית והפכה את עול ההחזרים לכבד מנשוא.

אבי יוסופוב, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, אומר ל"כלכליסט": "בתקופה שבה הריבית הייתה נמוכה היו הרבה שרכשו בית עם 0% הון עצמי - לקחו משכנתא בשיעור של 75%-70%, הוסיפו קצת הלוואה חוץ־בנקאית למשל מקרנות ההשתלמות והלוואות חוץ־בנקאיות אחרות. באותה תקופה ההחזר עמד על כ־30% מההכנסה הפנויה שלהם. אבל מאחר שהפריים עלה בשיעור כל כך חד אז בהכרח היום שיעור ההחזר ביחס להכנסה הפנויה גבוה בהרבה, לעתים גם מעבר ל־40%. לכן היועצים החברים בהתאחדות מקבלים מאות פניות מאנשים שנאלצים לצמצם דירה".

בני זוג עם שני ילדים מראש העין סיפרו ל"כלכליסט" על הסיבה שבגינה החליטו לוותר על דירת 4 חדרים עם גינה לדירת 3 חדרים בבניין ישן יותר. "בתקופת הקורונה שנינו פוטרנו ממקום העבודה. ישבנו בבית, חיפשנו עבודה, אבל תשלומי המשכנתא המשיכו לרדת. לכן לקחנו הלוואות. היה לנו החזר הלוואות של כ־5,000 שקל שהתווסף להחזר משכנתא של כ־4,500 שקל בחודש. בעקבות התייקרות הריבית החזר המשכנתא קפץ לכ־5,700 שקל. ההלוואות האחרות מהבנק היו בריבית פריים + 7, כיום זה מתאים רק למתאבדים.

"לא ציפינו לעלייה כזאת, זה מכביד מאוד, בינתיים מצאנו עבודה אבל המשכורות שלנו לא השתפרו אף שהמשכנתא התייקרה.

"נפל לנו האסימון כשהיינו צריכים עוד כסף אבל הבנק כבר לא הסכים. אמרנו או.קיי, נעצור רגע את הטירוף הזה. ביקשנו למחזר משכנתא אבל לא אישרו לנו, כי דירוג האשראי שלנו לא היה טוב. אישרו לנו רק לגרור את המשכנתא לדירה אחרת. כך לפני כשלושה חודשים יצאנו למסע למצוא דירה זולה. זה היה מאוד קשה כי רצינו להישאר בראש העין. לשמחתנו, ממש כמה ימים לפני שתוקף האישור פג מצאנו איזושהי דירה.

הדירה החדשה עלתה 2.1 מיליון שקל, ואילו את הקודמת מכרנו ב־2.65 מיליון שקל. כעת אנחנו לא חייבים לאף אחד שום דבר, מלבד המשכנתא".

הם מספרים כי לאחר התלבטות החליטו לוותר בינתיים על הבאת ילד שלישי: "מאיפה היינו מביאים עוד 3,000 שקל לפעוטון?".

יהודה חברוני הוא יועץ משכנתאות מחריש שבעצמו בוחן כיום מעבר לדירה זולה יותר. לדבריו, החזר המשכנתא שלו היה לפני כשנה כ־5,800 שקל בחודש. כדי לקנות את הדירה שאותה הוא מבקש כעת למכור הוא נטל הלוואה חוץ־בנקאית בפריים + 5 כתחליף להשלמת ההון העצמי הדרוש לאישור המשכנתא. אלא שלדבריו, "אז התחילו עליות הריבית, היא עלתה ועלתה ועלתה, כבר הגענו לריבית דו־ספרתית בהלוואה החוץ־בנקאית. אמנם זה סכום קטן, אבל עכשיו הקרן בקושי יורדת, וההחזר הוא מאוד גבוה לחלק הזה. ובלי שום קשר, יש לנו עוד הלוואות לרכב".

אם לא די בכך, הרי שלדבריו ההאטה בשוק הנדל"ן למגורים פוגעת גם בהכנסה שלו: "לפני כ־3 חודשים פתאום הכל נעצר, הייתה לי ממש נחיתה. אני משלם משכורות לעובדים ולא מושך לעצמי".