אחרי שנים ארוכות של משבר: הריבית עלתה, והאוויר יוצא מבועת הנדל"ן הניו זילנדית

התייקרות המשכנתאות בשילוב הקשחת תנאי ההלוואות ועלייה בהיצע יובילו לצניחה של 20% במחירי הבתים בניו זילנד בשנה הבאה, הקצב המהיר ביותר מאז שנות ה־70 — כך חוזים שניים מהבנקים הגדולים במדינה. עם זאת, כלכלני הבנקים, שצוטט ב"גרדיאן" הבריטי, מדגישים כי אף שמדובר בירידה חדה, המחירים יחזרו בסך הכל לרמות שהיו בהן לפני כשנה.

המדינה חווה כעת ירידות חדות והאטה בשוק הנדל"ן, בין השאר בשל היצע גבוה. לפי נתונים שפרסם מכון הנדל"ן הניו זילנדי (REINZ), מספר הבתים שנמכרו באפריל היה נמוך ב־30% לעומת חודש מרץ ושיקף ירידה של 35.2% בחישוב שנתי, ל־4,860 בתים. עם זאת, המספר הכולל של בתים המוצעים למכירה ברחבי המדינה עלה ב־70.8%, ל־27,050. במקביל, המחיר החציוני לבית בניו זילנד, לא כולל אוקלנד, עמד על 755 אלף דולר, ירידה של 2.4% לעומת חודש קודם לכן. באוקלנד, מחירי הדיור ירדו באפריל ב־2.5% למחיר חציוני של 1.17 מיליון דולר.

המינוף הגבוה צומצם

"אנחנו חווים ירידה בפעילות, יש יותר מלאים שנשארים בשוק לפרק זמן ממושך יותר", מסרה מנכ"לית מכון הנדל"ן, ג'ן ביירד. "הצמיחה השנתית במחירים התמתנה, והמגמה החדשה מצביעה על ירידה במחיר החציוני". לדבריה, העלאת הריבית בשילוב הקשחת תנאי ההלוואות — בעיקר צמצום היקפי המינוף הגבוה — יוצרים סביבה מאתגרת יותר לרוכשי הבתים.

ראשת ממשלת ניו זילנד ג'סינדה ארדרן. איסור על רכישת בתים בידי זרים | צילום: AP

בניו זילנד מתמודדים מזה שנים עם משבר דיור, כשוולינגטון הבירה ואוקלנד נמנות עם שוקי הנדל"ן היקרים בעולם. בהתאם, שיעור הבעלות על בתים נמצא בירידה מאז תחילת שנות ה־90 בכל הקטגוריות, אך בעיקר עבור בני 30־20. לעומת 67.8% בעלות על בתים בשנת 2000, הנתון עומד כעת על 64.6%.

בספטמבר 2021 דיווח מכון הנדל"ן של ניו זילנד כי המחיר הממוצע לבית נע בין 937 אלף דולר למיליון דולר ניו זילנדי, כמעט פי 8 ההכנסה השנתית של משקי הבית, ואילו בפברואר דווח כי המחיר הממוצע של בית באוקלנד עומד על 1.4 מיליון דולר ניו זילנדי (935 אלף דולר), פי 35 ההכנסה החציונית.

הממשלה בראשות ג'סינדה ארדרן ניסתה לפעול נגד עליות המחירים, ובין הצעדים שנקטה היו איסור על רכישת בתים בידי זרים, שנכנס לתוקף ב־2018. במקביל, הממשלה התחייבה להגדיל את היצע הדיור בר־השגה והדיור הציבורי, לנוכח העלייה בהיקף מחוסרי הבית במדינה. אולם, כבר ב־2019 הוכרז פרויקט הדגל לדיור בר־השגה ככישלון, לאחר שהושלמה בניית 47 בתים בששה חודשים, כאשר היעד השנתי עמד על 1,000.

כמו ברוב העולם, גם בניו זילנד האינפלציה משתוללת ובחודש מרץ היא טיפסה ל־6.9% בחישוב שנתי, השיעור הגבוה ביותר ב־32 שנים

ירידת המחירים והעלאת ההיצע הן אמנם חדשות טובות עבור קונים פוטנציאלים, אך פחות עבור רוכשי בית ראשון, ששוויו כעת נשחק. בנוסף, העלאת שיעורי הריבית בעקבות האינפלציה עלולה להקשות על פירעון תשלומי המשכנתאות.

כמו ברוב העולם, גם בניו זילנד האינפלציה משתוללת ובחודש מרץ היא טיפסה ל־6.9% בחישוב שנתי, השיעור הגבוה ביותר ב־32 שנים. על פי הודעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הגורם העיקרי לאינפלציה היה שוק הדיור, זאת בגילום עלויות בנייה גבוהות ודמי שכירות. לפי הנתונים, עלויות הבנייה זינקו ב־18% ב־12 החודשים האחרונים לעומת ממוצע של 4% בעשור החולף. הבנק המרכזי במדינה החל בהעלאות ריבית בתגובה לאינפלציה כבר באוקטובר, ובחודש שעבר העלה את הריבית ב־0.5%, העלייה החדה ביותר ב־22 שנה, ל־1.5%, במטרה לקרב את האינפלציה ליעד של 1%־3%.

נחיתה רכה, לא התרסקות

שניים מהבנקים הגדולים במדינה, ווסטפק ו־ASB פרסמו אזהרות לגבי הירידות החדות הצפויות במחירי הבתים. לדבריהם, ההשפעה העיקרית של עליית הריבית עדיין לפנינו. "כ־60% מהמשכנתאות יעודכנו מחדש ב־12 החודשים הבאים", העריכו בבנק. לפי הכלכלנים, שיעור הריבית עבור חלק ממשקי הבית יוכפל. עם זאת, בבנק לא מצפים שהעלייה תוביל לחדלויות פירעון או לעיקולים, כי אם תפגע בהכנסה הפנויה, מה שיוביל לירידה בצריכה הפרטית.

מייקל גורדון, הכלכלן הראשי של ווסטפק, ציין בריאיון לכלי התקשורת המקומיים כי אף ש־20% נשמעים כמו ירידה גדולה, מדובר למעשה על חזרה לרמות המחירים של תחילת 2021, זאת לאחר שהמחיר החציוני של בתים זינק ב־31% עבור 12 החודשים עד יולי שעבר. לפי גורדון, העלייה בהכנסות ובשיעורי החיסכון של משקי הבית יעזרו למתן את ההשפעות של ההאטה. "מדובר כאן יותר בנחיתה רכה, מאשר התרסקות", סיכם.