הטריק החדש של עיריית ת"א: משימור מבנים לשימור חריגות בנייה

בדיון שיתקיים מחר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב תיחשף שוב שיטה להכשרת חריגות בנייה שהתפתחה תחת חסותה של עיריית תל אביב. הדיון יעסוק בתוכנית שמציעה ניוד זכויות מבניין לשימור ברחוב רוטשילד למגדל 2 Yoo בפארק צמרת, וכל זה על מנת להכפיל את שטחן של הדירות. בדיקת "כלכליסט" מגלה כי זה לא המקרה הראשון של ניוד זכויות המאפשר הכשרת חריגות בנייה בדיעבד.

ניוד זכויות בנייה ממבנה למבנה, על פי עיריית ת"א, הינו "אחד מהתמריצים המרכזיים אותם מציעה תכנית השימור החדשה. העברת הזכויות מאפשרת לבעלי זכויות ולמשקיעים במבנים לשימור לממש את זכויות הבנייה המגיעות להם במגרש אחר". המנגנון מיושם במבנים הנמצאים תחת הקטגוריה "שימור בהגבלות מחמירות", כפיצוי על הגבלת מימוש זכויות הבנייה הנותרות במבנה עצמו. התוכנית מעודדת את ביצוע השימור במבנים אלה באמצעות העברה של זכויות בנייה ("מגרשים מוסרים") אל מגרשים אחרים בתחום התוכנית ("מגרשים מקבלים").

לשם מה צריך עכשיו תוספת של זכויות בנייה למגדלי Yoo, שאוכלסו כבר ב־2007? בירור קצר מעלה שמדובר בבעל הדירות בקומות 36 ו־37, שהחליט לאחד אותן ולנצל את החלל הכפול לתוספת שטח רצפה. לפי מסמכי הוועדה המקומית "הדירה בנויה, בשיפוצים ואינה מאוכלסת". רכישת זכויות הבנייה והעברתן תאפשר איפוא הכשרה של בניית שטח רצפה נוסף על זה שהתב"ע (תוכנית בניין עיר) מתירה.

זכויות הבנייה, במקרה של הבניין ברחוב רוטשילד 117, הוא הבניין "המוסר", הן בסך של 176 מ"ר. הזכויות יועברו לדירה בקומות 36 ו־37 במגדל Yoo 2, מגדל בן 40 קומות, שבו 126 יחידות דיור. בהיתר מ־2008 אושר איחוד שתי הדירות ליחידה אחת בקומות 37–36. היזמית, כך על פי המסמכים, היא דנה דרינה גולדשטיין. במסמכים מבהירים כי ערך הקרקע בבנייני Yoo נמוך מזה שבשדרות רוטשילד, ועל כן, 176 המ"ר שניקנו יאפשרו סגירה של חלל כפול ויותר, בשטח של 401 מ"ר.

דוגמא נוספת לניוד זכויות לטובת הכשרת חריגת בנייה ניתן למצוא בווילה של יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל חברת הנדל"ן היזמי אאורה, ברחוב משמר הגבול בשכונת אפקה בת"א. ב־2016 הגישה סיגל אטרקצ'י, רעייתו של עו”ד יעקב ארטקצ'י, בקשה להגדלת המרתף. הבקשה נדחתה ע"י ועדת הרישוי של עיריית ת"א כי חרגה מעבר לקווי הבניין. הפתרון להכשרת המהלך נמצא כעבור כמה שנים. בחודש מרץ 2022 דנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א בניוד זכויות מבניין לשימור בכיכר דיזנגוף ועוד בניין ברחוב אלנבי 11 לטובת הרחבת המרתף של הוילה באפקה.

עו"ד דורון דניאל, שייצג את משפחת אטרקצ'י בעניין, מסביר שמדובר ב"תקלה", שהוסדרה. לדבריו, המרתף, כפי שהוא בנוי כיום, נבנה ע"פ היתר חפירה ודיפון שניתן כדין. אחרי שהמרתף נבנה - השתנתה מדיניות העירייה. "במקרה שלהם, הבית כבר תוכנן ונבנה. פתאום באו ואמרו סליחה מצטערים". מהמסמכים שנדונו בוועדה המקומית עולה לכאורה כי משפחת אטרקצ'י התעלמה במודע מהיתר הבנייה שניתן לה והפכה את המרתף הלא חוקי לחדר לכל דבר. לכן נפתח הליך משפטי נגד סיגל אטרקצ'י שהביא לצו הפסקת שימוש.

יעקב אטרקצ’י וראש עיריית ת”א רון חולדאי. המנגנון משתלם לעירייה | צילומים: אוראל כהן, יריב כץ

אופן הניסוח במסמכי הוועדה המקומית מ־2022 מבהיר שהסדרת החריגה של משפחת אטרקצ'י באמצעות ניוד זכויות היתה חיונית לעירייה, ולמעשה נעשתה ביוזמתה: "לפי הנסיבות המפורטות לעיל, והיות ומדובר בחריגה מצומצמת בלבד, ובנוסף מאחר והתוכנית תורמת לשימור מבנים בעיר, מטרה ציבורית חשובה לכשעצמה, אושר קידום התוכנית המניידת, אל המגרש המקבל, לטובת תוספת שטחים ושינוי קווי בניין במרתף ולתוספת שטחים בקומת הקרקע זאת לצורך התאמה לבינוי הקיים בקומות אלה", נכתב המסמכים.

עסקת הניוד במקרה של אטרקצ'י כללה 17.44 מ"ר לפי ערך של 27,500 שקל למ"ר מהבניין מכיכר דיזנגוף 4, ועוד 35 מ"ר לפי ערך של 29,000 שקל למ"ר מהבניין ברחוב אלנבי 11. לבניין של אטרקצ'י ברחוב משמר הגבול, ששטחו 218 מ"ר וכולל בריכת שחיה, נוסף איפוא שטח של 76 מ"ר. הפער בשטח שהתקבל קשור לכך שערך יחידת הקרקע (מ"ר) בשכונת אפקה שונה. עו"ד אריאל אומר שתהליך הכשרת המרתף בבית משפחת אטרקצ'י היה יקר: "מדובר בכמה מטרים של מרתף. הליך ההכשרה, רק הזכויות, בלי התב"ע, עלה מיליונים. זה לא דבר שבשיגרה להכשיר בנייה לא חוקית באמצעות ניוד זכויות בנייה. במקרה הזה הציבור נהנה ממבנים לשימור, שהדרך לשקם אותם, היא באמצעות טיפול בתקלות, שאגב, לא פשוט לייחד אותן למי שבנה".

שמאי המקרקעין ארז כהן, שמדגיש כי אינו מדבר על המקרים הפרטניים שמוזכרים בכתבה, אומר כי "הנושא של ניוד זכויות הוסדר בעיריית ת"א כבר לפני כמה שנים. הוא התעורר בעקבות תוכנית השימור שהגבילה הרבה בניינים שלא ניתן היה לנצל בהם זכויות בנייה מאושרות ע"פ תב"ע. העירייה נחשפה להרבה מאד תביעות פיצוי והמנגנון שהוחלט עליו היה שהעירייה תהיה כמו 'בנק' ותוכל לנייד זכויות בנייה שלא ניתן לנצלן לפרויקטים חדשים. הרעיון היה לתת תוספת זכויות שלא במסגרת תוכנית נקודתית (תב"ע). הוועדה המקומית מוסמכת לאשר את זה".

כהן מאשר שאכן ניוד הזכויות פורץ את מסגרת התב"ע ומוסיף: "אין ספק שניוד זכויות לטובת טיפול בחריגות בנייה לא היתה המטרה העיקרית, אבל אין מניעה חוקית לכך. אפשר לעגן זכויות באופן הזה. בתכנון ובנייה תמיד יש לך את האופציה להכשרת החריגה באמצעות תוכנית. שיטת ניוד הזכויות היא פתרון של הבעיה, כביכול באמצעות כסף".

לדבריו המנגנון הזה משתלם לעירייה מכמה בחינות: "היא לא היתה צריכה לפצות את בעלי המבנים לשימור, שיש להם זכויות מוקנות, על הליך כזה יש כמובן היטל השבחה, כך שהיא אפילו מרוויחה. מעבר לזה, העירייה הפכה לבנק זכויות בנייה. עבור העירייה זה win־win מכל הבחינות. היא לא צריכה להוציא כסף ואפילו מכניסה". מעבר לכך, יש לציין שהעירייה מתחמקת גם מאכיפה של עבירות בנייה. או ליתר דיוק, מאכיפתן אצל כאלה שיכולים לשלם על הכשרה.

תגובת עיריית ת"א: "התכנית הינה תכנית לניוד זכויות ממבנה לשימור בהגבלות מחמירות מרוטשילד 117 למגדל מגורים בניסים אלוני 19. ההיתר המדובר משנת 2008 הינו היתר לאיחוד שתי יחידות דיור ליחידת דיור אחת בעלת חלל כפול בקומות 36־37 והזכויות המנוידות בתכנית עתידות לשמש לסגירה של חלק מן החלל הכפול. נבהיר כי בתקנון התכנית אף הוכנסה הערה כי פיצול יחידת הדיור אינו מותר וכי פיצול כאמור יהווה סטייה ניכרת לתכנית. מעבר לכך, נדגיש כי מטרת התכנית לניוד זכויות לניסים אלוני 19 (מגדל YOO) היא בראש ובראשונה עידוד השימור והשיפוץ של המבנה לשימור ברוטשילד 117 באמצעות העברת זכויות".