מאחורי המשכנתא: זו לא רק הריבית אלא גם הסיכון

כאשר בוחנים את הטבלה המסכמת שפרסם בנק ישראל ובה הריבית הממוצעת במשכנתאות שניתנו במאי בבנקים השונים, רואים שלכאורה הפערים לא דרמטיים. הפער בין הבנק עם הריבית הממוצעת הנמוכה ביותר (הבינלאומי) לבין זה עם הגבוהה ביותר (מזרחי טפחות) הוא 0.26%. אולם זה לא מבטא את המצב לאשורו. ראשית צריך לזכור שמשכנתא היא הלוואה לתקופה ארוכה של 20–30 שנה, כך שפער של פרומילים יכול להגיע בפועל לסכום משמעותי לאורך חיי המשכנתא. שנית, כשצוללים לעומק הנתונים מוצאים שהפערים בין הבנקים הרבה יותר מהותיים.

נתוני בנק ישראל שפורסמו אתמול לראשונה חושפים את הריבית הממוצעת במסלולים השונים של המשכנתא בכל בנק. כאן כבר ניתן לראות שהפערים מהותיים יותר: במסלול הריבית המשתנה צמודת מדד שמהווה בממוצע 16% מהמשכנתא הפער בין הבנק היקר לזול מגיע ל־1%, ובמסלול הריבית הקבועה צמודת המדד, שמהווה 14% מהמשכנתא הפער אפילו מגיע לכמעט 1.2% בריבית שמציע דיסקונט (2.7%) לעומת מזרחי טפחות 3.88%.

הפער בין הבנקים לא מסתכם רק בריביות, אלא גם בתמהיל המשכנתא הממוצעת, כלומר במשקל של המסלולים השונים במשכנתא. כך למשל משכנתא צמודת פריים מהווה רק 17% מהמשכנתא הממוצעת במזרחי טפחות לעומת כפול - 34% במשכנתא ממוצעת בבינלאומי. בבנק הפועלים ריבית צמודה משתנה (שאינה צמודה לפריים) מהווה רק 9% מהמשכנתא הממוצעת לעומת 18% אצל המתחרה לאומי.

מי שנוטל משכנתא חשוב שלא יתפתה ויבחר במסלול מסוים רק כי הבנק מציע בו ריבית אטרקטיבית. אלא עליו להבין את הסיכון שההחזר יתייקר, כי מה שנראה היום קורץ עלול בעוד שנה לעלות ביוקר

תמרון הלקוחות אל המסלולים השונים מושפע גם מהצרכים של הבנקים בניהול הנכסים (הלוואות) וההתחייבויות שלו (פיקדונות). הבנקים יידעו להוביל את הלקוחות למסלולים שהם רוצים באמצעות הצעות לריביות אטרקטיביות, ויפצו עצמם בריביות גבוהות יותר במסלולים אחרים. אלא שכאשר בוחרים בבנק ובמשכנתא חשוב לא להסתנוור רק מגובה הריביות. אין ספק שהריבית היא חשובה וקריטית לעלות המשכנתא, אבל צריך להסתכל גם על הסיכון. בשנה וחצי האחרונות גילו בעלי המשכנתאות במלוא העוצמה את משמעות הסיכון: מסלולים שהיו צמודים לריבית הפריים התייקרו באופן דרמטי, ומי שהתפתה בשל הריביות הנמוכות ליטול משכנתא שחלק גדול ממנה צמוד לרכיב הפריים שילם על כך ביוקר, ובעלייה משמעותית בהחזר החודשי.

הנזק השקט יותר, אך הלא פחות חמור, הוא במסלולים שצמודים למדד. בשל האינפלציה הגבוהה של השנה וחצי האחרונות, רכיב זה הלך ותפח (האינפלציה מגדילה את קרן ההלוואה, כך שההשפעה על ההחזר החודשי פחות ישירה לעומת הרכיב שצמוד לריבית הפריים). לפי נתוני בנק ישראל, ישנם אנשים שנטלו משכנתא בשנתיים האחרונות ומצאו עצמם עם משכנתא במסלול צמוד מדד שהוא בהיקף גבוה יותר מהיום שבו לקחו אותה. ולכן כשלוקחים משכנתא חובה להשוות הצעות מכמה בנקים. זו אמירה שאולי נראית טריוויאלית, אך מבדיקה שנעשתה בעבר ברשות התחרות עלה כי מחצית מנוטלי המשכנתאות לא מבצעים השוואת מחירים. פערי הנתונים בתוך המסלולים הם עדות לחשיבות ההשוואה. ולא פחות חשוב – כשמגיעים לקבל החלטה, להבין היטב את הסיכון בכל מסלול, לא להתפתות אליו רק כי הבנק מציע בו ריבית אטרקטיבית, אלא להבין מתי ובכמה ההחזר יתייקר, כי מה שנראה היום אטרקטיבי עלול בעוד שנה לעלות ביוקר.