תמ"א 38 קפאה: יזמים קטנים דוחים בנייה מתחילת המלחמה

היזמים הקטנים והבינוניים, שעובדים בעיקר בנישה של פרויקטי תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, הם החשופים ביותר לסיכונים של ענף הבנייה מאז פרוץ המלחמה, והחשש הגדול הוא שככל שתימשך הלחימה פרויקטים רבים יותר יגיעו לכדי סכנת עצירה.

הרחקת הפועלים הפלסטינים, שעליהם נסמכה נישת התמ"א, הובילה גם לעיכובים בבנייה – דבר שגורר עלויות נוספות בדמות תשלום דמי שכירות לבעלי הדירות ופיצוי על איחורים במסירה – וגם להעסקת פועלים זרים שדורשים שכר גבוה יותר מהפועלים הפלסטינים. על כן יזמי תמ"א ללא תזרים מזומנים גדול עומדים בפני סיכון גדול יותר של עצירת פרויקטים.

עו"ד אביב טסה, העוסק בתחום ההתחדשות העירונית הן כיזם באמצעות חברת אגם שביט והן כעורך דין, אמר כי במקרה של יזם תמ"א 38/2 נושא תשלום שכר הדירה לדיירים שפונו הוא פיצוי שלא נתון למשא ומתן והיזמים מחויבים לשלם אותו, ולא משנה מה קורה ומהי הסיבה לאיחור. עוד הוא אומר כי לעומת זאת, יזם שקנה קרקע ובונה מחויב לפצות את רוכשי הדירות, אך יש סעיפים שמגנים עליו כמו סעיף כוח עליון, וייתכן שגם המדינה תייצר מתווה שיפחית מהפיצוי על האיחור.

"בהתחדשות עירונית זה לא קיים, מרגע שהתחלת אתה אמור לשלם דמי שכירות", הוא אומר. "אם יזם התחייב לסיים את הפרויקט בשנתיים וחצי וזה יימשך שלוש וחצי שנים, הוא ישלם שנה נוספת של דמי שכירות לכל הדיירים שפונו וזה משמעותי, זה מתווסף לעלויות הביצוע שעלו ולריבית הגבוהה, וגם מחירי הדירות ירדו בחלק מהאזורים וקיים קושי למכור דירות. אם זה היה הקושי היחיד אז מילא, אבל זה לא המצב".

לדבריו, במרכז תל אביב גם פרויקט קטן יחסית מגיע בקלות לתשלום של 100 אלף שקל בחודש עבור דמי שכירות, ולכך מצטרפים תשלומים עבור ערבויות חוק המכר שנותרות פתוחות עד למסירה ותקורות הבנייה שעלו, כך שההוצאות יכולות לנגוס בקלות 25% מהרווח, וכל זה מאיחור של חצי שנה בלבד.

עו"ד משה רז כהן מספר כי המצב כיום הוא כזה שהדיירים הם אלה שדוחפים לקדם את הפרויקטים, בעוד בימים שבשגרה המצב היה הפוך: "מהרגע שהיזם הרס את הבניין הראשון הוא חשוף. הוא נדרש להשקיע הון עצמי, ומרגע שפינה את הדיירים הוא משלם שכירות, משלם על האשראי הבנקאי וגם על ערבות חוק המכר. יש לפחות שלושה פרויקטים שאני מייצג בהם דיירים שהיזמים ממציאים תירוצים ולא מתחילים את הפרויקט. אתה רואה יזמים שלא מממשים היתרי בנייה ודוחים את התחלת הבנייה".

עוד אומר רז כהן כי בגלל משך הזמן של עסקת התחדשות עירונית יש פערים בנתונים ממועד אישור התוכנית עד למימוש שלה. למשל, בפרויקט בשכונת בבלי הבטיחו לדיירים תמורות גבוהות ובאותה עת הרווח היזמי עמד על כ־30%, אלא שעלויות המימון עלו וגם תשומות הבנייה, ועכשיו הרווח מגיע ל־12%.

גורם באחד הבנקים המממנים אמר כי כשמדובר ביזמים שמחזיקים גם בקרקעות שנרכשו לצורכי בנייה וגם בפרויקטים להתחדשות עירונית, הם תמיד יעדיפו להקפיא את הפרויקט להתחדשות עירונית כאשר קיים קושי: "בחברות קטנות ובינוניות יש יזמים שלא ימהרו להתחיל פרויקטים של תמ"א כי הם יעדיפו לסיים פרויקט 'רגיל' שמעיק עליהם. בתמ"א מעבר לכסף שהשקעת עד לשלב ההיתר, אפשר להקפיא את הפרויקט והוא לא 'אוכל' עוד כסף". עוד הוא אומר כי אחת מנקודות האור, גם אם המצב יחריף, היא שיזמים בתחום הזה מאוד מורגלים בשותפויות כך שאולי יימנעו תרחישים קשים יותר אצל חלק מהיזמים.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו אומר כי "החלטת המדינה לעצור את כניסת העובדים הפלסטינים, עצירת הבנייה בערים רבות בתחילת המלחמה, הפסקת הבנייה לחלוטין בחלקים מהדרום והצפון מאז 7 באוקטובר וכישלון המדינה בהבאה מידית של עשרות אלפי עובדים זרים לישראל, כל אלה יגרמו לאיחורים של חודשים רבים במסירת דירות ועבודות בנייה.

"הדבר יבוא לידי ביטוי בכל סוגי הבנייה והתשתיות, וביתר שאת בפרויקטי התחדשות עירונית שבהם בלט מאוד מספר העובדים הפלסטינים. לכן, בדיוק כפי שהמדינה מפצה אזרחים שפרנסתם נפגעה בשל הלחימה ותושבי אזורים שפונו מבתיהם, כך על הממשלה להתייחס לאותם איחורים, שהם תוצאה ישירה של השפעת המלחמה. כל ניסיון התנערות של הממשלה מהעובדות שהיא יצרה בשטח יפגע ישירות ברוכשי דירות ובכל מזמיני עבודות הבנייה מכל הסוגים".