נרשמו לדיור המוגן: חברות הנדל"ן מחפשות מקלט

מגורים, מסחר, משרדים וכעת גם דיור מוגן. בתקופה האחרונה, במקביל לקשיים שמערימות עליית האינפלציה והריבית על פעילותן המסורתית, החלו כמה חברות נדל"ן לחפש תחומי פעילות מניבים חדשים ופנו גם לעבר הדיור המוגן.

קבוצת חג'ג' הודיעה בינואר 2022 על כוונתה לפעול בו, גייסה מנהל לפעילות ופועלת לאיתור קרקעות ונכסים מתאימים; חודשיים מאוחר יותר הודיעה על כך ישראל קנדה, ובהמשך רכשה נכס קיים בכפר שמריהו ומינתה את יורם בן פורת, שניהל קודם לכן את תחום הדיור המוגן של עזריאלי, לנהל את התחום עבורה, ופועלת לאתר נכסים נוספים.

בנוסף להן, ארי נדל"ן שבשליטת צחי אבו רכשה בספטמבר האחרון 74% מהזכויות להקמת פרויקט דיור מוגן סמוך לבית החולים תל השומר, וקודם לכך, באוקטובר 2021, רכשה שפיר הנדסה את השליטה (53%) ברשת הדיור המוגן עד 120 מחברת הביטוח הפניקס.

השלב האחרון בגל הזה הגיע בחודש שעבר, כשביג זכתה במכרז לחכירת קרקע בזכרון יעקב, המיועדת להקמת בית דיור מוגן. זכייה זו משתלבת בהחלטה שקיבלה ביג להרחיב את פעילותה לתחום הדיור המוגן, שלטובת ניהולה היא גייסה את מיכל ערד, מי שניהלה את אחד מבתי הדיור המוגן של פאלאס־עזריאלי.

מנכ"ל ביג חי גאליס הסביר כי "הזרוע שביג מקימה תפעל באופן משמעותי בתחום הדיור המוגן. אנחנו פועלים לפיתוח תב"עות (תוכנית בניין עיר — א"פ) במתחמי ביג, שמתאימים להרחבת ועירוב שימושים, ובהם דיור מוגן, ונבחן הזדמנויות נוספות ככל שאלה יגיעו, כמו במקרה הנוכחי. במתחם שאנחנו מקימים בנס ציונה, שהבנייה בו צפויה להתחיל במהלך 2023, יהיו שטחי מסחר ומשרדים לצד 300 יחידות דיור מוגן ויחידות נוספות, וזו דוגמה לעירוב השימושים המדובר. ההחלטה על העסקה התקבלה לפני ההחרפה במצב הכלכלי, והיא חלק ממדיניות אסטרטגית שלנו. ביג היא חברה שמתנהלת באופן שמרני, וההשקעה בתחום הדיור המוגן היא לטווח ארוך, כשהתחום יספק לנו הכנסות יציבות. אנחנו מאמינים בתחום וביכולת שלנו להפוך לשחקן מקצועי בו".

העניין הגובר בדיור המוגן נובע גם מהעלייה בתוחלת החיים וברמת החיים בישראל. אוכלוסיית הגיל השלישי צפויה להכפיל את עצמה עד שנת 2035, והביקוש לדיור עצמאי באיכות חיים גבוהה אינו מוצא מענה בהיצע הקיים. לדברי נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של IBI, "תחום הדיור המוגן מספק לחברות ביקושים לטווח ארוך, כתוצאה מהזדקנות האוכלוסייה, לצד גיוון של הנכסים המניבים. זאת בנוסף להחזר מהיר של ההון העצמי שהושקע, הודות ליכולת לקבל את פיקדונות הדיירים בסמוך למועד האכלוס ולרשום עליהם משכנתא ראשונה. בנוסף, התחום מספק יציבות בתפוסות ובתזרים ההכנסות גם בתקופות האטה ומיתון".

עם זאת, קיימים בתחום חסמים ומגבלות, שהשפיעו על ההיצע המוגבל, שהוערך נכון לשנת 2020 בכ־14 אלף יח"ד. מדובר בחוסר זמינות קרקעות עם תב"ע לדיור מוגן, רגולציה מורכבת, תקופת הקמה ארוכה יחסית של 6-5 שנים, עלויות הקמה גבוהות ודרישה לריתוק הון עצמי גבוה לשם כך. בניגוד לדיור למגורים, שבו הרוכש מעביר חלק מהתשלום כבר בתחילת הבנייה, בדיור המוגן הדייר משלם רק בסמוך לאכלוס הנכס.

מודל הפעילות העיקרי מבוסס על פיקדונות שהדיירים משלמים מראש, ומאלה מנוכים סכומים שוטפים לאורך כמה שנים. בסיום השימוש בנכס מוחזרת יתרת הקרן לדייר או ליורשיו. סכום הפיקדון, דמי השכירות ודמי האחזקה שמשלמים בדיור המוגן מחושבים לפי רמת השירותים, מיקום הבתים וגודלם, רמת התחזוקה ואבזור יחידת הדיור. הסכומים מושפעים גם מרמת המחירים הכללית בשוק הדיור — ובעיקר באזורים הסמוכים. לפיכך, עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות תרמה לעלייה בביקושים, שכן יותר צרכנים יכלו להרשות לעצמם לעבור לדיור מוגן. גם הקורונה תרמה לעלייה בביקוש, שכן היא הבליטה את יכולת בתי הדיור המוגן לספק מענה לדיירים בתקופות של הגבלות תנועה וריחוק חברתי.

סיגל יששכר, סמנכ"לית ומנהלת תחום הנדל"ן במידרוג, הסבירה בשיחה עם "כלכליסט" כי "הדיור המוגן משלב אספקטים מתחומי הנדל"ן למגורים, הנדל"ן המניב והמלונאות. הוא מהווה חלופה לדירות המגורים, ויש הלימה בין שווי הנדל"ן של הלקוח לבין מחיר הכניסה אליו. במישור המניב, הדיור המוגן מאפשר תזרים יציב יחסית, ותפוסה יציבה יחסית למשך כ־10 שנים בממוצע. בנוסף, הדיור המוגן מציע שירותים ברמה גבוהה, ולכן נדרשת בניהולו, בשונה מניהול נדל"ן מניב אחר, מומחיות תפעולית מעולמות המלונאות".

עם החברות הבולטות בענף נמנות מגדלי הים התיכון ובית בכפר, שנסחרות בבורסת ת"א ומפעילות בהתאמה 7 בתים ובהם כ־1,650 יח"ד ו־5 בתים עם כ־890 יח"ד; פאלאס ששייכת לקבוצת עזריאלי ומפעילה 4 בתים עם כ־1,100 יח"ד ועד 120 עם 3 בתים שבהם כ־650 יח"ד. לאלה מתווספות החברות הפרטיות, שהגדולות בהן הן משען של הסתדרות (9 בתים, כ־2,500 יח"ד), אחוזות רובינשטיין (4 בתים, כ־1,250 יח"ד) ובית בלב (6 בתים שבהם 820 יח"ד).

כניסת חברות הנדל"ן לתחום הדיור המוגן נובעת גם מהירידה המסתמנת בביקוש לשטחי משרד ומסחר ואף בתחום המגורים, המאיימת על הכנסותיהן. בצד ההוצאות, הן ייאלצו להתמודד עם עלויות מימון עולות, לאחר שהתרגלו לגייס חוב בריבית נמוכה. לאור זאת, מתחילת 2022 צנחו מניות ישראל קנדה, קבוצת חג'ג' וביג ב־57%, 29% ו־28% בהתאמה, ומדד ת"א־נדל"ן ירד ב־27%.

ההשפעות השליליות של עליית הריבית צפויות ללוות את החברות גם בתחום העיסוק החדש, שכן עלויות הקמת הפרויקטים גבוהות יחסית ומשך הזמן עד למפגש עם פיקדונות הדיירים הוא ארוך, ולכן יידרשו להשקעת הון עצמי רב ולעלויות מימון.

גורמים בענף הביעו ספקות באשר ליכולת של החברות החדשות להפוך לשחקניות משמעותיות בו. לדבריהם, יש חשיבות רבה למוניטין של החברה המנהלת, וקהל הלקוחות, שאינו נוטה להחליף בית דיור מוגן לאחר שכבר נכנס לאחד, יעדיף חברה ותיקה. בנוסף הדגישו אותם גורמים את היצע הקרקעות המוגבל, שיקשה על השחקנים החדשים להגיע למאסה קריטית של נכסים בקצב מהיר, ואם אכן ירצו להתפתח בקצב כזה, הם ייאלצו כנראה להתפשר על הקמת נכסים באזורים אטרקטיביים פחות — היבט שעשוי לפגוע בתמחורם. אפילו השחקניות הגדולות, כמו עזריאלי שנכנסה לדיור מוגן ב־2014, ושפיר שהצטרפה בסוף השנה שעברה, בחרו לא להקים בתחילת דרכן בתים חדשים, אלא לרכוש ולהפעיל נכסים קיימים.

ברקוביץ' ציין בקשר לכך כי "לוקח זמן רב לצבור מאסה ולהצליח להחזיק בכמה בתים, כשלרשת עם נכסים רבים יש יתרון בולט על פני שחקנים קטנים יותר, ויש אכן חשיבות למיקומים ולמוניטין, אבל ההיצע הנוכחי מוגבל והביקוש רק עתיד להתגבר. לכן, חברות שייכנסו לתחום יצליחו לאכלס את הבתים. הסיכון העיקרי נוגע לעלויות ההקמה ולמימונן לתקופת ההקמה הארוכה, ולכן זה מתאים לחברות גדולות שיודעות להתמודד במצבים כאלה".