אשליית התפנית בשוק הדיור

במהלך החודשים האחרונים נוצרה אשליה שכביכול הולכת תפנית בשוק הדיור. העובדה שחודש אחר חודש התבשרנו על ירידות משמעותיות בהיקף המכירות עד כדי 30 אחוזים בקירוב לעומת החודשים המקבילים אשתקד ועל כך שהביקושים צנחו בהיקף של 50 אחוזים, כל אלה הביאו להערכה שמחירי הדיור יתחילו לרדת, זאת לאחר שנים ארוכות של עליות מחירים רצופות.

הערכה זו התבססה לא רק על נתוני מכירת הדירות והביקושים, אלא גם על העובדה שמחד גיסא פרסם משרד השיכון נתונים מרקיעי שחקים אודות כ-120 אלף דירות הנמצאות בשלבי בנייה כאלה או אחרים ומאידך גיסא העלאות הריבית הרצופות של בנק ישראל והקשחת תנאי המשכנתאות הביאו לעצירה, כביכול, ברכישת דירות.

לעומת ירידה תלולה זו במכירות הדירות ובמיוחד בביקושים, היינו עדים במהלך החודשים האחרונים להמשך העלייה במחירי הדיור, עד כדי 19 אחוזים במהלך השנה הקלנדרית האחרונה, זאת למרות ועל אף הערכות מוקדמות שהירידה במכירת דירות תביא עימה במקביל גם לעצירת עליות המחירים ואולי אף לירידת מחירים, לראשונה זה שנים רבות.

ובכן, מניתוח שערכנו בלשכת הקבלנים, מתברר כי אין מדובר כלל בתפנית בשוק הדיור, וכי הדיסוננס, כביכול, בין ירידה תלולה במכירות לבין המשך עליית מחירים, אינו אלא ב"פאוזה" זמנית וכי תוך חודשים ספורים תתחדש המגמה של התחזקות הביקושים ובד בבד של עלייה נוספת במחירי הדיור ברוב חלקי הארץ. הסיבות לכך הינן כדלקמן:

ראשית, הנתונים האופטימיים של משרד השיכון על כ-120 אלף דירות בבנייה מטעים בעליל. הלא בממוצע לוקח שלוש-ארבע שנים לבנות בניין, כל שבפועל מצויים "על המדף" רק כ-40-50 אלף דירות, מתוכן כ-15 אלף בלבד באזור הביקוש במרכז הארץ. ובמילים אחרות: הסיבה העיקרית לירידה במכירות הינה מהטעם הפשוט שמלאי הדירות הצטמצם מאוד, ובמיוחד היכן שרוב רובם של הרוכשים מבקשים להתגורר – במרכז הארץ.

רוני מזרחי נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו זירת הנדלן | צילום: עזרא לוי

שנית, אפקט העלאות הריבית הינו בעליל קצר מועד. לולא העלאות אלה, אין ספק שבמהלך השנה האחרונה מחירי הדיור היו נוסקים לא ב-19 אחוזים, אלא לפחות ב-22-23 אחוזים, אם לא יותר מכך. אפקט זה השפיע אמנם על חלק מהרוכשים, אולם אלה שכן רכשו דירות, רכשו אותן ברמות מחירים שרק עלו.

שלישית, העובדה שמחסור בהיצע דיור נותר על כנו וכי מלאי הדיור ימשיך להתדלדל במהלך השנה הקרובה, יביא להמשך עליות מחירים, אולם באופן סלקטיבי. בעיר יקרה במיוחד דוגמת תל אביב ייתכנו תיקוני מחירים כלפי מטה, זאת עקב העדר יכולת של המעמד הבינוני לרכוש שם דירה. לעומת זאת צפויים ביקושים גדולים דווקא בעיר לווין דוגמת רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים, פתח תקווה הרצליה ונתניה.

רביעית, גם בפריפריה צפויים רמות המחירים ל"התנדנד" כלפי מטה, זאת עקב העובדה שמלאי הדיור שם גדול יחסית והביקושים קטנים בהרבה. ובמיילים אחרות: ברוב אזור הביקוש צפויים רמות המחירים לשוב ולעלות, להוציא את העיר תל אביב, זאת עקב היצע דל, אולם פער המחירים בין המרכז ה"עשיר, לבין הפריפריה ה"ענייה" צפוי לגדול עוד יותר.

חמישית, מתמיהה במיוחד העובדה שלפני 30 שנה, בראשית שנות ה-90 של המאה שעברה, הצליח משרד השיכון, בהנהגת אריק שרון, להשלים מידי שנה את בנייתן של כ-100 אלף דירות ובו זמנית היו כ-280 אלף דירות(!) בהליכי בנייה כאלה או אחרים, זאת כאשר במדינת ישראל התגוררו כ-4 מיליון תושבים בלבד, זאת כאשר כיום, כשאצלנו האוכלוסייה מתקרבת כבר ל-10 מיליון, נבנית פחות ממחצית הכמות.

ברור בעליל שזהו היעד המרכזי לפתחה של הממשלה החדשה שתוקם.

*כותב המאמר הוא רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו "

d&b – לדעת להחליט