בנתוני הלמ"ס מסתתר חומר נפץ שיתדלק את מחירי הדירות

הנתונים הרשמיים שפורסמו היום על הצניחה החדה במספר הדירות החדשות שנמכרו באוקטובר לא הפתיעו אף אחד. אבל בדיווח של הלמ"ס מסתתר נתון נוסף שאפשר להגיע אליו בחישוב פשוט והתוצאה שלו מרמזת על משבר עמוק מעבר לכל הציפיות.

על פי הלמ"ס למלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה התווספו באוקטובר 797 דירות. החישוב פשוט: בספטמבר היו 61,353 דירות לא מכורות ובאוקטובר 62,150.

במקביל על פי אותו דיווח נמכרו באוקטובר 930 דירות חדשות, אם לאחר המכירות האלה מלאי הדירות למכירה גדל ב-797 דירות, המשמעות היא שקבלנים הוציאו באוקטובר היתרים לבניית 1,727 דירות חדשות (797 פלוס 930). זה קצב התחלת בנייה של כ-5,000 דירות ברבעון או 20 אלף דירות בשנה, אלה נתונים שלא נראו כאן גם לא בשנים השחונות של ענף הנדל"ן אי שם בעשור הראשון של האלף. למשל בכל אחת מהשנים 2005 עד 2010 החלה בנייה של 39-30 אלף דירות, קצב שגם באותה עת היה נמוך והוביל לגל עליות מחירים שנמשך כמעט 15 שנה.

קצב בנייה של 20 אלף דירות בשנה הוא נמוך בכמעט שליש מהיעד שקבעה המועצה הלאומית לכלכלה ומבוסס על תחזית גידול האוכלוסייה. על פי המועצה בכל אחת מהשנים 2021-2025 יש צורך בבנייה של 55 אלף דירות, ובכל אחת מהשנים 2026-2030 צריך לבנות 61 אלף דירות רק כדי לספק מענה לריבוי הטבעי. במחצית הראשונה של שנת 2023 החלה בניית 28 אלף דירות, כך שאנו עלולים לגלות בסוף השנה כי החלה בנייה של פחות מ-50 אלף דירות.

בשנות הגאות בענף הנדל"ן נוצרו מעט עודפים: בשנת 2021 החלה בניית 63 אלף דירות, ובשנת 2022 החלה בנייה של 67 אלף דירות. אך הם לא יספקו מענה לביקוש כשקונים יחזרו לשוק משום שהם נתנו מענה לפערי ביקוש שהצטברו בעשור הקודם.

אפשר לקוות שנתון התחלות הבנייה באוקטובר הוא חד פעמי והסיבות שלו הן לא רק כלכליות אלא קשורות להלם ולחששות שליוו את פרוץ המלחמה. אלא שהמחסור בכוח אדם, הירידה החדה בביקוש לדירות והתבטאויות של הקבלנים עצמם מרמזים כי גם בנובמבר לא נראו הרבה התחלות בנייה.

הבעיה היא שאנחנו מגששים באפלה. הלמ"ס מדווח על התחלות הבנייה על בסיס רבעוני כחודשיים לאחר הרבעון. כלומר שאת נתוני האמת של הרבעון האחרון של שנת 2023 נקבל אי שם במרץ 2024. רק החישוב המתמטי שהדגמתי כאן ממחיש את גודל הבעיה, אך זה אינו נתון רשמי. הלמ"ס חייבת להחליף דיסקט ולייצר נתונים או לפחות אינדיקציות בקצב מהיר יותר כמצופה בתקופה מלחמה. הממשלה חייבת את הנתונים האלה כדי לספק לשוק כלים ומדיניות להתמודדות עם המשבר וכדי למנוע צניחה בהתחלות הבנייה שבסופו של דבר תתגלגל לעליית מחירים.