פינוי בינוי - איזה תמורות צפויים בעלי הדירות לקבל בערים השונות?

המלחמה בעזה הדגישה את חשיבותו של הממ"ד כאמצעי הטוב ביותר לשמירה על הביטחון האישי של תושבי ישראל בביתם. לכן אנחנו מזהים מגמה בה בעלי דירות בבניינים ישנים מאיצים תהליכים של התחדשות עירונית שכן פינוי בינוי מאפשר לבעלי הדירות הישנות לקבל דירה חדשה ומודרנית עם ממ"ד ללא תוספת תשלום.

מלבד הממ"ד ואיכות החיים הגלומה בדירה חדשה, התמריץ העיקרי לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי הוא תוספת התמורות לדירה, הכוללת תוספת מטרים לשטח העיקרי בדירה, שטחי המרפסות וכיוצ"ב, מעבר לשטח הדירה המקורי בבעלות הדייר וכן תוספת של חניה ומחסן. הדיירים כמובן תמיד ישאפו לתוספת מטרים מקסימלית אולם היזמים לא תמיד יוכלו לספק את דרישות בעלי הדירות מפאת חוסר כדאיות כלכלית או מפאת רצונם להגדיל את הרווחיות שלהם בעסקה. לכן תוספת המטרים מהווה כר בלתי נדלה לסכסוכים בין דיירים ליזמים, בין דיירים לרשויות המקומיות ובין דיירים ובין עצמם.

בדיקה שמאית שביצענו חושפת את התמורות הראויות שיזמים יכולים להציע כיום לבעלי הדירות במתחמים המיועדים לפינוי בינוי בערים השונות תוך התייחסות למספר פרמטרים חשובים – שמירת רווחיות ראויה ליזם, רווחיות שתאפשר לו לקבל ליווי בנקאי לפרויקט (כיום מקובל לשאוף לרווחיות של 18% לפחות), זכויות הבנייה שהוא צפוי לקבל בהתאם למכפיל (היחס בין מספר הדירות החדשות בפרויקט פינוי בינוי למספר הדירות הישנות שנהרסות) המקובל באותה עיר (ככל שעלות הקרקע יקרה יותר המכפיל נמוך יותר) עלות ההקמה למ"ר הצפויה בכל העיר, השווי למ"ר שאמור להתקבל בכל עיר, מדיניות הרשות המקומית ופרמטרים נוספים.

הבדיקה נערכה על בסיס ניתוח שמאי/כלכלי של מתחמים אותם המשרד מלווה כשמאי הדיירים וביצוע בדיקות היתכנות לפרויקטים מייצגים בערים השונות.

מהבדיקה עולה כי בערים גבעתיים ופתח תקווה יכולים הדיירים לקבל תוספת ממוצעת (תלוי מיקום בעיר) של כ-25 מ"ר לדירה הקיימת תוך שמירת הרווחיות הראויה ליזמים, בחולון וברמת גן ניתן לקבל תוספת ממוצעת של כ-20 מ"ר, ובחדרה ניתן לקבל תוספת ממוצעת של כ-12 מ"ר (בעיקר בשל העובדה שהמחיר למ"ר אותו יוכלו לקבל היזמים על הדירות החדשות נמוך יותר) אולם לרשימת המשתנים בערים נתניה ובת ים לדוגמא מצטרף משתנה נוסף וזאת מדיניות הרשות המקומית שלא מאשרת ליזמים תוספת של יותר מ-12 מ"ר לדירה. כלומר גם אם היזם מציג רווחיות הגבוהה מ-18% המקובלים הוא אינו יכול להגדיל את תוספת השטח לדירה לדיירים. המטרה של הרשויות שמגבילות את התמורות במ"ר לדיירים היא ליצור וודאות גם עבור הדיירים וגם עבור היזמים ובכך להסיר חסמים לצד, לדעתם, למנוע ציפוף מיותר.

ככל שבעלי הדירות יהיו מודעים לתמורות הריאליות אותם הם יכולים לקבל במסגרת ההליך כך ניתן יהיה לקדם אותו מהר יותר ועם פחות חסמים, חשדנות ואי וודאות. לכן יש חשיבות רבה להתקשרות עם שמאי מקרקעין מטעם דיירים עוד טרם קבלת ההצעות מהיזמים או ליתר דיוק כבר בשלב הפניה ליזמים במסגרת הליך "מכרז יזמים".

שמוליק כהן שמאי מקרקעין | צילום: דובי שמחי

אחד התפקידים החשובים ביותר של שמאי מקרקעין בתהליך של התחדשות עירונית הוא לוודא את מקסום התמורות הראויות לבעלי הדירות הקיימות, לצד בחינת היתכנות כלכלית מאוזנת לפרויקט. לכן קריטי שהדיירים ייקחו שמאי מקצועי ומנוסה מטעמם בשלב מוקדם ככל האפשר על מנת שאפילו טרום המפגש עם היזם במסגרת מכרז יזמים או התקשרות אחרת הם כבר ידעו מראש מה היזם יכול ואמור להציע להם. חשוב שמצד אחד בעלי הדירות לא יגיעו עם בקשות לתמורות מוגזמות אך מצד שני שיוכלו לקבל את התמורות המקסימליות הראויות. תמורות מאוזנות הנובעות מניתוח כלכלי משמאי מקצועי ומנוסה מטעם הדיירים הוא הקטליזטור החשוב ביותר לתחילת תהליך נכון של פינוי בינוי.

לגבי הרשויות המקומיות בהן קיימת הגבלה בתמורות במטרים, ישנם מנגנוני פיצוי שמאפשרים להעלות את שווי הדירה העתידית. תפקידו של השמאי מטעם הדיירים הוא לאפשר לדיירים תמורות חלופיות (שוות ערך כסף) במקום תוספת במטרים. כך לדוגמא בנתניה במידה והיזם מוגבל במתן תוספת של 12 מטר בלבד לכל דייר, הרי שלרוב הרווחיות של הפרויקט מאפשרת לו לתת הטבות שוות ערך בסדרי גודל ממוצעים של כ-200,000 ₪ לכל דייר ואת זה ניתן לקבל באמצעות שיפור המפרט הטכני של הדירה החדשה, עלייה בקומות וכד'. בבת ים מדובר בהטבות ששות ערך לכ-100,000 ₪ לכל דירה.

איך מחלקים את הרווחים מהפרויקט עם היזם?

במקרים שהתמורות מוגבלות (וגם אם לא), והדיירים עדיין רוצים לוודא שהיזם לא "ירוויח על חשבונם" מקובל לשלב בהסכם המסחרי מנגנון של חלוקת רווחיות עתידית. הרווחיות יכולה לנבוע מתוספת זכויות בניה שלא הייתה ידועה במועד חתימת ההסכם המסחרי, עליית שווי דירות היזם, ירידה בעלויות ההקמה וכיוצ"ב. בקביעת מנגנון 'חלוקת הרווח העתידי ניתן לקבוע שגם הדיירים ייהנו מהרווחיות העודפת מהפרויקט, כלומר הצדדים קובעים מראש שבמידה והרווח מהפרויקט יעלו מעל אחוז מסויים (מקובל % מעל קבלת ליווי בנקאי) היזם והדיירים המקוריים יתחלקו ברווחים העודפים. איך תתחלק הרווחיות העודפת? מקובל להתחלק ע"פ % קומבינציה במ"ר - כלומר, שטח הדירות החדשות שהיזם בונה לעומת שטח דירות הדיירים הקימות בתוספת המ"ר שיתווסף בפרויקט. איך תתבצע החלוקה? תלוי במועד חלוקת הרווחים. בעדיפות הינה כמובן להוסיף שטחים אך ניתן גם לשפר מפרט טכני, קומות גבוהות יותר ועוד.

כמו כן ולא פחות חשוב יש לזכור שפרויקט פינוי בינוי הינו פרויקט ארוך טווח בו בעלי הדירות עוברים על חשבון היזם לדירה שכורה. לא רק ששמאי מקרקעין מטעמם (ולא מטעם היזם) צריך לקבוע את השכר דירה הראוי לכל דירה ודירה הרי שתפקיד שמאי המקרקעין לוודא אחת לשנה ששכר הדירה הנ"ל מתעדכן בהתאם למחירי השוק במטרה למנוע מבעלי דירות להוסיף מכיסם את הפרשי שכ"ד.

הכותב הוא שמאי המקרקעין שמוליק כהן מנכ"ל ובעלים של אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין המשמש כשמאי דיירים בעשרות פרויקטי פינוי בינוי

d&b – לדעת להחליט