מכרזי בניית הממ"דים שמתכננת הממשלה הם רק טיפה בים

המכרז שפורסם בתחילת השבוע במסגרתו הממשלה תממן פרויקטים של פינוי בינוי באשקלון, הוא הראשון מתוך 9 מכרזים מהסוג הזה שתפרסם הרשות להתחדשות עירונית בעיר הדרומית בשנים הקרובות. התקציב הכולל שהוקצה לכך - 600 מיליון שקל מסמן שינוי גישה של הממשלה לסוגייה משום שמחלחלת הבנה כי בלי השקעה ממשלתית משמעותית עשרות אלפי תושבים יישארו בלי ממ"ד בעתיד הקרוב.

בימים הקרובים יפורסם מכרז בסכום של 140 מיליון שקל למימון פינוי בינוי בלוד ורחובות. אבל כל זה כסף קטן לעומת הצעת החלטה שכבר מתגלגלת בממשלה למימון פרויקטים כאלה ב־10 ישובים נוספים, מהם 9 בצפון בעלות של 6.5 מיליארד שקל.

התיזמון שבו פורסם המכרז מקרי, ואינו קשור למלחמה, אבל חשיבותם הדרמטית של הממ"דים באופן שאיש לא דמיין לפני 6 באוקטובר עשויה להאיץ את אישור ההחלטה. מצד שני, בהיבט התקציבי המלחמה טרפה את הקלפים. כעת כשצריך לחלק אותם מחדש לאיש עוד לא ברור כמה כסף יישאר לטובת העניין.

התוכניות והמכרזים האלה נולדו בעקבות המלצות של צוות בין משרדי בראשו עמד אביעד פרידמן מנכ"ל משרד השיכון דאז ואלעזר במברגר מנכ"ל הרשות להתחדשות עירונית. בצוות היו חברים גם נציגים של אגף תקציבים והחשב הכללי במשרד האוצר. הן הוגשו לממשלת בנט־לפיד בספטמבר 2022. זו הייתה הפעם הראשונה שבה הוצגה תוכנית למימון פינוי בינוי שלה הסכימו באוצר על אף שהיא כרוכה בהוצאה תקציבית.

על פי הדו"ח שהגישה הוועדה ביישובים העירוניים בנגב ובגליל יש כ־96 אלף דירות ב־6,700 מבנים בבנייה רוויה שנבנו ללא ממ"ד ושלא על פי התקן לעמידות בפני רעידות אדמה. הנתונים לא כוללים את אשקלון שבה ל־12 אלף דירות, כ־40 אלף תושבים, אין בהן ממ"ד, מתוך כ־54 אלף דירות שיש בסך הכל בעיר.

הצוות המליץ לשלב מספר כלים שיאפשרו לשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים. לצד המענקים הוצע גם לבנות מנגנון של הטבות מס שיעודד יזמים לפעול בפריפריה, וכן להציע ערבות לגופים פיננסיים שחוששים לממן פרויקטים בפריפריה. בנייה והריסה מחדש של בניינים שנבנו לפני שנות ה־90 של המאה הקודמת הוא הפתרון שאליו מכוונת המדינה לעמידות בפני רעידות אדמה ולהוספת ממ"ד. לפני שנות ה־80 בניינים לא נבנו על פי תקן עמידות בפני רעידות אדמה, ועד מלחמת המפרץ לא הייתה חובה לספק לכל דירה ממ"ד. הגאות במחירי הדירות במרכז הייתה הכר לצמיחת יזמים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. בשני המקרים חברות מהשוק הפרטי ממנות בנייה של בניין חדש, איתן ועם ממ"ד ונהנות בתמורה מתוספת של דירות אותן הן מוכרות לכל המרבה במחיר.

הבעיה היא שבפריפריה השיטה הזו לא עובדת, באשקלון המופגזת למשל, רק בנובמבר 2021 אושרה תוכנית פינוי הבינוי ראשונה, שנה אחר כך אושרה תוכנית שנייה. בשתי התוכניות גם יחד יהרסו ויבנו מחדש 276 דירות. הבעיה היא שבעיר יש כאמור 12 אלף דירות ללא ממ"ד. ועוד לא דיברנו על היישובים בסמוך לגבול לבנון. בצפת למשל 40% מ־10,000 דירות ללא ממ"ד. כדי שישתלם ליזמים להשקיע בפרויקט בעיר כזו הם צריכים לקבל בתמורה תוספת של הרבה מאוד דירות, פי 5 ולעיתים פי 6 מאשר אלה שהרסו. לא תמיד התנאים הסביבתיים והתכנוניים מאפשרים זאת, וגם אם כן לא בטוח שאפשר למכור בעיר בשולי הפריפריה כל כך הרבה דירות.

ובחזרה לאשקלון: בניסיון לצמצם הוצאות, לפני שנה וחצי אושרה הצעת החלטה במסגרתה המדינה הקצתה 300 מיליון שקל להוספת ממ"דים בלבד לדירות ישנות שלא בהליך פינוי בינוי באשקלון. היוזמה הזו קרסה משום שבמסגרתה הדיירים הם אלה שצריכים להוביל את ההליך ולא יזמים. הצעת ההחלטה המתוקנת אושרה בסוף יולי השנה ובה מעבירים את המושכות לשוק הפרטי.

למכרז שפורסם השבוע, כאמור הראשון מתוך 9, הוקצו 110 מיליון שקל. המדינה תממן ליזמים את הפער בין ההכנסות החזויות לרווח של 17% מההכנסות. המימון מוגבל לסכום של עד 180 אלף שקל לכל דירה שתיבנה בפרויקט. היזמים יבחרו בהליך שבו שני שלבים מרכזיים, תחילה עליהם לעמוד בתנאי סף: להציג איתנות כלכלית, להוכיח שלפחות 50% מהדיירים חתמו עימם על הסכמות, ולהראות תוכנית בנייה. התוכנית חייבת להיות צפופה מאוד, כלומר הרבה דירות בשטח מסוים - לפחות 35 דירות לדונם.

מי שיעבור את הרף הזה יתחרה מול יזמים אחרים על פי שורה של קריטריונים. הקריטריונים המרכזיים בניקוד במכרז הזה הם שיעור ההסכמות עם דיירים, נתון שמלמד על הסיכוי שהפרויקט יצא לדרך, וסכום הכסף שהמדינה נדרשת לשלם כדי להפוך את הפרויקט לרווחי. ככל שפרויקט מספק יותר דירות ועולה למדינה פחות כסף, הניקוד שלו גבוה יותר.

תקציב של 600 מיליון שקל בכל המכרזים גם יחד באשקלון מספיק לבניית כ־3,500 עד 4,000 דירות חדשות. רק כרבע הן דירות שיחליפו דירות ישנות שאין להן היום ממ"ד. כך שהתוכנית הזו לא תספק לכל הדירות באשקלון ממ"ד, אך בממשלה אומרים כי אם היא תצליח יצאו עוד מכרזים בעיר. בנוסף מקווים כי הנעה של כמה פרויקטים תוביל להתעוררות של התחום ועליית מחירים באופן שיפתה עוד יזמים להיכנס ויפחית את סכום הכסף שהמדינה צריכה לשלם מקופתה.

במקביל, הרשות להתחדשות עירונית כבר הכינה החלטת ממשלה ליישום תוכנית ענקית על בסיס עקרונות דומים ל־30 אלף דירות בעשר ערים ובתקציב של 6.5 מיליארד שקל. את ההחלטה הכינו לפני שפרצה המלחמה. באותה עת המניע המרכזי היה חיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה. לכן נבחרו ערים שיושבות על קו השבר הסורי אפריקאי אזור שבו סיכוי לרעידת אדמה. ההחלטה אמורה הייתה לעלות לאישור הממשלה ב־15 בנובמבר והיא כללה את הערים קריית שמונה, קצרין, טבריה, צפת, חצור הגלילית, ראש פינה, בית שאן, מגדל עמק, עפולה, אילת.

הרשות להתחדשות עירונית כבר מיפתה את הערים האלה וסימנה מתחמים מתאימים לפינוי בינוי. המלחמה שפרצה מובילה לניתוח חדש של התוכנית, לכן נשקלת האפשרות להוסיף את היישובים מטולה ושלומי במקום ערים אחרות שחשופות פחות לאיום של טילים או חדירת מחבלים.