האטה בנדל"ן: מכירות הדירות של אפריקה מגורים צנחו ב־77%

הדוח"ות של אפריקה מגורים לרבעון השני מלמדים על ההאטה בענף הנדל"ן למגורים בישראל. ברבעון האחרון, השני של 2023, אפריקה מגורים מכרה 57 יחידות דיור בלבד, ירידה של 23% לעומת הרבעון הקודם, שבו נמכרו 74 יחידות דיור, וצניחה של 77% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, שבו נמכרו 251 יחידות דיור.

למרות הירידה החדה בקצב המכירות, הכנסות אפריקה מגורים ממכירת דירות הוכפלו ברבעון האחרון והסתכמו ב־284 מיליון שקל. הסיבה לכך חשבונאית ונעוצה בעובדה שבהתאם לתקן IFRS15, חברות הנדל"ן מכירות בהכנסה ממכירת דירות מגורים בהתאם לשיעור ההשלמה בכל מועד דיווח. משמע, ההכנסות הגבוהות של אפריקה מגורים ברבעון השני של 2023 מבטאות הכרה בהכנסות מדירות שנמכרו ברבעונים הקודמים (ולא רק ברבעון האחרון).

נקודה מעניינת נוספת שעולה מהדו"ח של אפריקה מגורים נוגעת לרווחיות ממכירת יחידות דיור. בניגוד גמור לחולשה בקצב המכירות, אפריקה מגורים מציגה יציבות מפתיעה ברווחיות הגולמית. בשני הרבעונים האחרונים הרווחיות הגולמית של אפריקה מגורים שומרת על יציבות של 23%. מדובר בשיפור לעומת הרווחיות בשנה הקודמת שעמדה על 21%, ובשיפור משמעותי עוד יותר בהשוואה לרווחיות בשנת 2021 שהסתכמה ב־18%, ולזאת של 2020 שהגיעה ל־15% בלבד.

מה שעומד מאחורי השיפור ברווחיות הגולמית הוא תמהיל הפרויקטים שנמצאים בשלב הביצוע. ברבעונים האחרונים עולה משקלם של פרויקטים שמאופיינים ברווחיות גולמית גבוהה, ובראשם פרויקט DUO TLV, שמציג רווחיות גולמית של 34%. זאת, בעוד שחלקם של פרויקטים שמאופיינים ברווחיות גולמית נמוכה, קטן.

אפריקה מגורים נהנית ממלאי נמוך יחסית של יחידות למגורים שטרם נמכרו בפרויקטים בביצוע. נכון ליום 30 ביוני 2023 לאפריקה מגורים היו 11 פרויקטים בביצוע, שכוללים 1,399 יחידות דיור, ומתוכם החברה מכרה 1,116 יחידות דיור שמהוות 80% מסך היחידות בפרויקטים שנמצאים בביצוע. מלאי הדירות שטרם נמכרו בפרויקטים בביצוע הסתכם בסוף הרבעון השני ב־283, ירידה לעומת מלאי הדירות שנותרו למכירה בפרויקטים בביצוע בסוף 2022 שהסתכם ב־376 יחידות.

רוב יחידות הדיור שטרם נמכרו נמצאות בשני פרויקטים: ב־DUO TLV נותרו 171 יחידות דיור מתוך 510 שבפרויקט, ובפרויקט חלומות וסביונים 2 בקרית ביאליק נותרו 67 יחידות דיור שטרם נמכרו מתוך 114 בפרויקט. מהדו"ח עולה שלא חלה הרעה ברווחיות הגולמית הצפויה בשני הפרויקטים, והיא אפילו השתפרה באחוז אחד ל־23% בחלומות וסביונים ול־34% ב־DUO TLV.

ההשוואה בין תוצאות הפעילות של אפריקה מגורים ברבעון האחרון לאלו של הרבעון המקביל עלולה ליצור רושם מוטעה, לפיו חלה הרעה בתוצאות העסקיות של החברה, שמציגה ירידה בכל סעיפי הרווח. הרווח הגולמי ירד ב־18%, הרווח התפעולי נחתך ב־51% והרווח הנקי צנח ב־62%. ההשוואה בין שני הרבעונים יוצרת קושי ועיוות שמאפיין השוואה של תפוחים לתפוזים.

ברבעון המקביל אשתקד אפריקה מגורים נהנתה מרווח יוצא דופן של 66 מיליון שקל ממכירת שטחי מסחר בפרויקט סביון View בירושלים, שהקפיץ את הרווח הגולמי שלה, ומרווח חריג של 54 מיליון שקל הודות להתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה (שיערוך), בעקבות עליית ערך של פרויקט הדיור להשכרה גליל ים בהרצליה, שהגדיל את הרווח התפעולי שלה.