צחי נחמיאס ורוני נפתלי | צילומים: עמית שעל, ורד פיצ׳רסקי
בדרך למחיקה? ביג תרכוש את המניות של מגה אור באפי נכסים
לפי מתווה העסקה המתגבשת, ביג שבשליטת האחים נפתלי תקצה ממניותיה למגה אור ותעלה מאחזקה של 66.4% בחברת ייזום הנדל"ן ל־78.4%. ההערכות בשוק: ביג תבצע הצעת רכש מלאה לאפי נכסים וזו תהפוך לחברה־בת בבעלותה
האם אפי נכסים בדרך להיפרד מהבורסה? אתמול דיווחו ביג שבשליטת האחים נפתלי (40.5%) ומגה אור שבשליטת צחי נחמיאס (38%) כי הן מנהלות משא ומתן לעסקה, שבמסגרתה תרכוש ביג את המניות של מגה אור בחברה־הבת שלה אפי נכסים, בתמורה להקצאת מניות ביג למגה אור.
כיום ביג מחזיקה ב־66.4% ממניות אפי נכסים ואילו מגה אור מחזיקה ב־12%. כלומר, אם המשא ומתן יבשיל לכדי עסקה, ביג תעלה לאחזקה של 78.4% בחברה. פרט לביג ומגה אור, אין באפי נכסים בעלי עניין נוספים. לכן, ההערכות בשוק הן שהמגעים שמתנהלים בין הצדדים הם פרומו למהלך גדול יותר של ביג – מחיקתה של אפי נכסים מהמסחר. על מנת לבצע זאת, ביג תידרש להצעת רכש מלאה לחברת ייזום הנדל"ן. אם הצעת רכש כזו אכן תוגש וגם תיענה, אפי נכסים תהפוך לחברה־בת בבעלות מלאה של ביג.
שתי החברות נכנסו להשקעה באפי נכסים ביחד
מגה אור כבר כעת בעלת המניות השלישית בגודלה בביג, אחרי האחים נפתלי, עם 8.7%. את מרבית האחזקות קיבלה במסגרת היענות להצעת רכש שהגישה ביג לבעלי מניות אפי נכסים. בינואר 2021 השלימה ביג הצעת רכש שבה רכשה 37.5% מאפי נכסים, ובכך עלתה מאחזקה של 22.8% לאחזקה הנוכחית והפכה לבעלת השליטה בחברה, שעד אז נסחרה ללא גרעין שליטה. באותה העת החזיקה מגה אור ב־21% מאפי נכסים, ובמסגרת ההיענות להצעת הרכש מכרה לביג 11.1%. בתמורה קיבלה כ־7% ממניות ביג. עוד קודם לכן מגה אור כבר היתה בעלת מניות בביג: בדצמבר 2020 רכשה מניות של חברת המרכזים המסחריים ב־12.5 מיליון שקל. בהמשך רכשה עוד מניות בכ־51 מיליון שקל. מדו"חות מגה אור לסוף 2021 עולה כי ההשקעה הכוללת של מגה אור בביג עמדה על 426.4 מיליון שקל, ואילו שווי השוק של האחזקות שלה כיום 868 מיליון שקל – פי שניים.
אם המגעים בין ביג למגה אור יבשילו לכדי עסקה, מגה אור תהפוך לבעלת המניות השנייה בגודלה בביג. יהודה נפתלי מחזיק כיום ב־26.5% מביג ואחיו רוני נפתלי מחזיק ב־14%. שווי השוק של ביג עומד על כ־10 מיליארד שקל ואילו זה של אפי נכסים עומד על כ־7 מיליארד שקל. אם העסקה תתבצע על בסיס שווי שוק נוכחי, מגה אור תעלה לאחזקה של כ־15.8% בביג, ואילו האחים נפתלי ידוללו באופן יחסי לכ־24.5% (יהודה) וכ־13% (רוני).
ביג ומגה אור נכנסו לאפי נכסים יחד. אפי נכסים היא חברת נדל"ן מניב הפועלת באירופה, ובעבר היתה חלק מאימפריית אפריקה ישראל של לב לבייב. מגה אור וביג הובילו קבוצת משקיעים שבמרץ 2019 רכשה 51% מאפריקה ישראל נכסים, ששמה שונה לאפי נכסים, בתמורה לכ־1.3 מיליארד שקל. כל אחת מהחברות רכשה 13% בתמורה לכ־318 מיליון שקל. בהמשך השתנו שיעורי האחזקה של שתי החברות בשל הזרמות שביצעו לאפי נכסים.
לאפי נכסים הגיעו ביג ומגה אור יחד לא במקרה. לשתי החברות יש היסטוריה ארוכה של שיתופי פעולה. שתי החברות ממוקדות באחזקה במרכזים מסחריים פתוחים, והן שותפות ברבים מהם. נכון לסוף 2021, לביג יש 24 מרכזים מסחריים בישראל – מספר זהה לזה של מגה אור. שתי החברות שותפות בשבעה נכסים.
שתי החברות בחנו יחד השקעה בדסק"ש, בעלת השליטה בסלקום, גב־ים ואלרון. גם היא החליפה ידיים כי בעל השליטה, במקרה זה אדוארדו אלשטיין, נקלע להסדר חוב. בסופו של דבר מגה אור ביצעה את העסקה עם אלקו שבשליטת האחים זלקינד, שרכשה נתח דומה לשלה (29.9%), ורמי לוי (10%). בין היתר עלה חשש כי נוכח מערכת היחסים ההדוקה בין שתי החברות, שבאותה העת החזיקו נתח דומה באפי נכסים, עסקה כזו תיצור שלוש שכבות המנוגדות לחוק הריכוזיות.
השאיפות הגדולות של ביג.
ככל שביג תפעל למחיקת אפי נכסים, היא עשויה לעשות זאת דרך מיזוג מלא בין החברות, גם לאחר שאפי נכסים תהפוך לחברה־בת בבעלות מלאה. במקרה כזה, ביג תהפוך לחברת הנדל"ן המניב השנייה במונחי שווי שוק, בפער קטן מהבאה אחריה. כיום מקדימות אותה עזריאלי (29.5 מיליארד שקל), מליסרון (11 מיליארד שקל) ואמות (10.1 מיליארד שקל). מיזוג ביג ואפי על בסיס השווי כיום יביא את החברה הממוזגת לשווי של כ-12 מיליארד שקל ולמקום השני. אם כי בכל הנוגע לשלוש החברות שבאות אחרי עזריאלי, הפערים ממילא אינם גדולים.
כשפורסמו דו"חות ביג לסיכום שנת 2021 אמר המנכ"ל חי גאליס ל"כלכליסט": "אנחנו בדרך להיות חברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל. זה ייקח זמן, אבל לשם אנחנו מכוונים". ייתכן שבכל הנוגע לתוכניות של ביג, זו יריית הפתיחה.