זאב אלקין: "מחירי הדיור נבלמים, אך השר הבא יגזור קופון"

"אני מודאג מאוד מהממשלה החדשה, לא במקרה אני לא מצטרף אליה. אני לא יכול לערוב לכך שלא יהיו פתאום אינטרסים מגזריים שיגברו על האינטרס של הציבור הכללי ולא יקדמו כאן תוכניות בשביל מגזר כזה או אחר", כך אומר ל"כלכליסט" שר הבינוי והשיכון זאב אלקין בראיון לסיכום כהונה סוערת אך קצרה של שנה ו־5 חודשים. ההערכות הן כי מחליפו בקואליציה שנרקמת יהיה יו"ר יהדות התורה יצחק גולדקנופף. לדעת אלקין, כהונתו בת השנה (עד יוני 2021) של יעקב ליצמן, גם הוא מיהדות התורה, במשרד השיכון היא זו שהובילה להידרדרות תחום הדיור ולזינוק של 20% במחירי הדירות בשנה שחלפה. החשש שלו הוא כי התרחיש הזה יחזור על עצמו גם עתה.

דווקא בתקופת כהונתך המחירים עלו ב־20%, האם נכשלת?

"כל מי שמתמחה בתחום הדיור יודע שנדל"ן תמיד מגיב באיחור של שנה־שנתיים על ההיצע שנבנה קודם. כשנכנסתי לתפקיד כולם ציפו ממני להכריז על ירידת מחירי הדיור, אבל ברגע שראיתי את נתוני שיווק קרקעות המדינה בשנתיים שקדמו, היה ברור לי שאנחנו לקראת עליית מחירים גדולה. מ־70 אלף דירות בשנה על קרקעות ששווקו בתקופת משה כחלון, ירדנו ל־50 אלף. אם אתה מוריד היצע ב־20% במשך שנתיים, אז אתה לא צריך להתפלא שאחר כך המחירים עולים לשמים. נגרם נזק גדול למדינה שהיא הלכה לאחור בתחום הזה אחרי שכחלון עזב את התפקיד. ואנחנו משלמים מחיר בעלייה האחרונה בגלל זה".

יש תחושה בציבור שלא חל כל שינוי בתחום הדיור, והמחירים ימשיכו לעלות, אתה מסכים לכך?

"אני סומך על עמדת המומחים, יותר ויותר מדברים על בלימה של העלייה בשנת 2023 ואולי מעבר לכך. כי המספרים מדברים בעד עצמם. כבר היום אתה מרגיש את התוצאה של מה שעשינו. אחת הסיבות שירדנו ל־50 אלף היא שראשי ערים הפסיקו להאמין למדינה והפסיקו לאפשר שיווק של קרקעות. המדינה לא בנתה כיתות בזמן, לא סללה כבישים, השאירה אותם עם השכונות לבד.

"אנחנו החזרנו את האמון. לאחר שדאגנו לתקציבים, עברנו ראש עיר בזה אחר זה וסיכמנו איתם על חזרה לשיווקים. הגענו ליותר מ־100 אלף דירות בקרקעות ששווקו בשנת 2021. אגב, חודשיים אחרי שנכנסתי לתפקיד, כשסימנו יעד שנשווק קרקעות לבניית 80 אלף דירות כולם צחקו עליי, אמרו שאין סיכוי. אבל הגענו ל־101 אלף, וגם השנה נסיים בין 90 ל־100 אלף דירות בקרקעות שישווקו. הצלחנו גם בעסקאות חתומות עם קבלנים. חצינו בשנה שעברה 60 אלף דירות בעסקאות חתומות, גם השנה נחצה את הרף הזה. זה יותר מאשר אצל כחלון. ואתה רואה את ההצלחה גם במספר התחלות הבנייה, שזה כבר השלב הבא אחרי העסקאות. אנחנו בקצב של 80 אלף דירות שבנייתן החלה בשנה, זה לא היה כאן משנות התשעים, מאז שאריק שרון היה שר השיכון וקלט את העלייה הגדולה מרוסיה".

האם צפויה לדעתך ירידת מחירים?

"במידה רבה ירידת המחירים כבר החלה. קבלנים מחזיקים מחיר נומינלי (ערך נקוב — א"ג) באופן מלאכותי, אבל מורידים אותו דרך הנחות. יש יותר ויותר מודעות של קבלנים שמשווקים דירות ומציעים הטבות מפליגות, אנחנו עוקבים אחרי הדברים האלה. גינדי, למשל, מבטיחה החזר משכנתא למשך שנתיים עד סכום של 10,000 שקל בחודש, בפועל זו הנחה של 240 אלף שקל. בסטטיסטיקה של המחירים אתה לא תראה את זה כי נותנים את זה כהנחה. לכן בפועל הבלימה התחילה עכשיו. אם תגלם את כל ההטבות האלה שקבלנים נותנים כי הם רואים שהרכישות התמעטו, אתה תראה שהאחוזים של העליות האחרונות נמוכים יותר".

אם אכן תהיה ירידת מחירים, יזקפו אותה לזכותו של השר הבא, אולי טעית כשנכנסת למשרד השיכון שבו קשה לרשום הישגים בתקופה קצרה?

"כשנכנסתי לתפקיד, היה לי ברור שתהיה עליית מחירים גדולה ואני הולך לחטוף ביקורת ומהתוצאות של מה שאני אעשה ייהנה השר הבא. אבל זאת לא סיבה לא לעשות דברים נכונים. המדיניות שלי היתה: לא משנה אם התוצאות יהיו עכשיו או בעוד שנה, שנתיים, צריך לעשות מה שנכון בלי שאלת הקרדיט. הקרדיט בסוף מגיע, בסוף אנשים מבינים מתי נעשה השינוי".

אם הגדלת ההיצע מובילה לבלימה של עליית המחירים, למה נאבקת גם על הגדלת מספר הדירות בהגרלה ובהנחה?

"הגדלת היכולת להציע דירות בהנחה לזוגות צעירים היתה מבחינתנו הנושא השני בחשיבותו לאחר הגדלת ההיצע. זה היה חשוב לנו דווקא לאור עליית המחירים שצפינו שתגיע. השנה נגיע קרוב ל־30 אלף דירות בהנחה. זה ב־50% יותר מאשר בשנה האחרונה של כחלון וזה פי 10 יותר ממה שהיה אצל ליצמן שכמעט הפסיק את זה. הוא הרי ביטל את מחיר למשתכן ועשה רק אלפים בודדים של דירות בתוכנית מחיר מופחת בפריפריה. ואנחנו על מספרים חסרי תקדים של דירות בהנחה. אם הפרויקטים שהתנענו לא יעצרו וזה יימשך ככה על טייס אוטומטי, בשנה הבאה זה יכול להגיע ל־45 אלף דירות. המשמעות היא שאם בשיא נרשמו 120 אלף משפחות להגרלה, עד סוף שנה הבאה שני שלישים מהם יקבלו את היכולת לקנות דירה עם הנחה של מאות אלפי שקלים על חשבון המדינה".

התעקשת להעלות את שיעור ההנחה בניגוד לעמדת משרד האוצר, התוצאה היא שאנשים ייהנו מהטבה של מאות אלפי שקלים ולעתים מיליון. זו לא היתה טעות?

"לא שיניתי את אחוז ההנחה, אלא התעקשתי להיצמד למחירי שנת 2020 בגלל עליית המחירים שהיתה אחר כך. בגלל גל עליית המחירים בפועל הזכאים נהנים מהנחה של מאות אלפי שקלים".

דווקא כאיש ימין, איך אתה עונה לטענה כי ההנחות הן התערבות בשוק החופשי?

"פקידי האוצר אכן השתמשו בטיעון הזה. עניתי להם, 'נדל"ן אצלנו זה הכל רק לא שוק חופשי. התכנון בידי המדינה, שיווק הקרקעות בידי המדינה, היתרי בנייה בידי המדינה דרך השלטון המקומי, את המכסה של עובדים זרים בענף קובעת המדינה, וזה משפיע על קצב הבנייה, רגולציה זה גם מדינה, אז איזה שוק חופשי זה?'.

"ומי נהנה מהמחסור (בקרקעות — א"ג)? המדינה כי מחיר הקרקעות עולה. אמרתי לפקידי האוצר 'לא תכננתם על ההכנסות האלה, הרי אף אחד לא בנה תחזית תקציב על זה שתהיה עליית מחירים של כמעט 20% בשנה, קרקעות יתייקרו ויכניסו לכם מיליארדים שלא תכננתם. לכן חובה להחזיר את זה לציבור. זה קרה בגלל מחדל של המדינה בשנים שקדמו לכהונתי. לא היה תקציב מדינה לכן לא היתה השקעה בתשתיות והיתה ירידה בהתחלות הבנייה. הכסף הזה מגיע לציבור ולכן צריך להחזיר אותו בצורה של ויתור על הכנסות. הרי קבלן הוא לא פראייר, הוא מממן את ההנחות על ידי כך שהוא משלם לנו פחות על הקרקע וזה בסדר גמור. אגב למרות זאת ההכנסות של רמ"י לא ירדו כי הגדלנו משמעותית את כמות הדירות ששווקו. אז תקציב המדינה לא נפגע, אבל לזוגות צעירים זה ההבדל בין לקנות דירה ללא לקנות דירה. זה היה קרב קריטי לא פשוט לנצח בו, אבל ניצחנו והגענו למספרים מאוד גבוהים".

בתקופת כהונתו החליט אלקין לשווק לציבור הכללי קרקעות לבניית אלפי דירות במערב קריית גת. משום שקודמו, ליצמן, הורה ב־2020 לשנות את התוכנית כך שהיא תתאים למגזר החרדי האשימו את אלקין בהפליית החרדים, אך לדבריו "היה פה הרבה פייק. באופן פרדוקסלי, בתקופתי כשר שיכון יצאו יותר שיווקים לחרדים מאשר אצל ליצמן כי פשוט הוצאתי יותר שיווקים בכלל. לא הפליתי חרדים לרעה.

"בקריית גת היה סיפור מזעזע. היתה תוכנית לבניית 10,000 דירות באזור מאוד מבוקש בגלל הקרבה לכביש 6. לפני 8 שנים היא אושרה ושכבה במגירה, לא קידמו אותה לשיווק כי מישהו החליט שהוא רוצה לשנות אותה כך שהיא תהיה רק לציבור החרדי. זה לא שלקחתי מהחרדים, היתה תוכנית לציבור הכללי, היא כבר היתה מאושרת ופשוט שכבה מתחת לשולחן. היה שר פנים חרדי ושר שיכון חרדי, היה להם כל הזמן שבעולם להעביר את השינויים האלה, אם הם כל כך רצו אותם. הם לא העבירו, זה היה תקוע ולכן הדלימה שלי היתה לחכות עוד שנה וחצי שנתיים עד שיסיימו תכנון חדש או להוציא במיידי לשוק כשהציבור משווע לדירות האלה. זה לא אנטי חרדי, זו פשוט החלטה מקצועית נכונה של שר שיכון, ואגב קיבלתי אותה יחד עם שרת הפנים ושר האוצר".

לאור ההישגים שאתה מתאר, האם התאכזבת מתוצאות הבחירות?

"זו הדמוקרטיה, אני לא משלה את עצמי שהבוחר מצביע בגלל שאני מצליח יותר או פחות במשרד השיכון. אזרח מהשורה לא מודע לגודל המהפך, הוא רק קורא כותרות. מי שמתמחה בנדל"ן יודע כמה שינינו את התחום הזה במהלך שנה ומשהו. אני לא מצטער על זה לרגע. רק מצטער על זה שנתקענו באמצע".

אתה מודאג מעתידו של שוק הדיור?

"אני מאוד מודאג מכך שחלק מהיוזמות שלי עלולות להיקטע. כמו שהיה כשכחלון עזב, ודברים חזרו אחורה בכמות השיווקים, במספר הדירות בהנחה ועוד דברים. מאוד חשוב שזה לא יקרה, כי נדל"ן הוא אכזרי, הוא לא מוחל. אם אתה עוצר לרגע, הוא מיד מעניש אותך בעליית מחירים. הגידול הדמוגרפי והעלייה מבטיחים גידול בביקוש כל הזמן. אם אתה לא פועל כל הזמן כדי להגדיל את ההיצע בנחישות, בסוף אתה הולך אחורה. זה כמו מדרגות נעות, כשאתה הולך נגד כיוון התנועה, אם אתה לא רץ מהר, זה מוריד אותך למטה".

בתשובה לשאלה אם יש דברים שעשה במשרד השיכון ועליהם הוא מתחרט, הוא מונה שורה של רפורמות שהחל לקדם ומתחרט על כך שלא הספיק להשלימן. הרשימה הזו ממחישה את הנזק שנגרם מחוסר יציבות פוליטית ותחלופת שרים לאחר פרקי כהונה קצרים.

"לא הספקנו לממש הסכמים מאוד חשובים שגיבשנו עם האוצר של רכש דיור ציבורי. עד שהצלחנו להוציא כסף מהאוצר לקח המון זמן. זה כואב לי, הייתי מעדיף להיות אחרי רכש של כל 1,700 הדירות, מימשנו כשליש מההקצאה הזאת. אני מקווה שהשר הבא ימשיך בזה. בנוסף עבדנו על שינוי הזכאות לדיור הציבורי, סוגיה שלא טיפלו בה 20 שנה. שברתי את התנגדות האוצר. ולפי סיכום תקציבי הקמנו ועדה ציבורית שתסיים עבודתה בקרוב. אני מאוד מקווה שהשר החדש יישם את מסקנותיה. עולות שם סוגיות משמעותיות, למשל אם חד־הורית שיש לה ילד אחד או שני ילדים לא זכאית היום לדיור ציבורי גם אם מצבה הכלכלי קשה. יש גם נכי נפש עם 100% נכות שלא זכאים לדיור. הכללים האלה מיושנים וראויים להרחבה. זה עולה כסף, אבל אלה האנשים הכי חלשים בחברה.

על נתניהו ושותפיו: אני חושש שלא יהיה משפט, זה חלק מהסיבות שנתניהו רצה קואליציה כזאת. אם אתה רוצה שיתמכו בדברים חריגים שקריטיים לך, אתה נותן להם כמעט כל מה שהם רוצים"

"נושא נוסף שהבאנו לגביו המלצות אבל לא הספקנו ליישם זה ההמלצות של צוות מקצועי לתת הטבות מס לקבלנים שמבצעים התחדשות בפריפריה. בצוות היתה הסכמה כמעט פה אחד, חוץ מאגף תקציבים ורשות המסים. אני מקווה מאוד שמי שיבוא אחריי יישם את הדו"ח. ניסיתי גם להוביל חקיקה שתאפשר לקדם התחדשות של מבנים שמוגדרים מסוכנים ברוב של 51% ולא 66% כפי שנדרש במצב רגיל. לצערי, המשנה ליועמ"ש (כרמית יוליס — א"ג) התנגדה".

מה האתגר המרכזי של מחליפך במשרד?

"השר החדש יקבל משרד עם תקציבים גדולים, ויהיה לו אתגר גדול לקראת תקציב 2024-2023 לדאוג שהתנופה לא תיעצר. חתמנו השנה על 10 הסכמי גג עם רשויות מקומיות, זו סטטיסטיקה שלא היתה לפני כן במשרד השיכון. זה פוטנציאל לכמעט 70 אלף יחידות דיור חדשות. זה אירוע אדיר. הוא צריך לקחת את זה ולהמשיך לרוץ הלאה".

מדוע אתה מתעקש לא לחבור לקואליציה החדשה?

"כמו שאתה יודע, אני קודם כל מודאג מנתניהו כראש ממשלה. אני שייך לאלה שעבדו איתו קרוב ולא שונא אותו, אני מעריך וחושב שיש לו זכויות. אני חושב שהתהליכים שהוא עובר בשנים האחרונות הם מאוד בעייתיים. אני מודאג מאיך שהוא יתנהג כראש ממשלה בצמתים שבהם יהיה ניגוד אינטרסים, בין האינטרס האישי שלו לבין האינטרס הלאומי.

"הדבר השני הוא כמובן המבנה הקואליציוני המסתמן. כבר עכשיו במשא ומתן הקואליציוני רואים שנתניהו לגמרי בן ערובה של השותפים שלו, שמציגים דרישות שונות ומשונות בתחום החקיקה ובסוגיות שקשורות לכל הציבור הישראלי. אין בלמים בממשלה הזו, אני הרי בניתי לנתניהו הרבה ממשלות, וכמי שניהל משא ומתן קואליציוני בשבילו מאז 2009 וניהל קואליציה פעמיים, אני מבין בתחום הזה לא רע. ותמיד בנינו ממשלה כך שהיו בלמים ואיזונים. בממשלה הזאת אין בלמים ואיזונים, ולכן היכולת של השותפים הקואליציוניים שכולם באים מכיוון חרדי חרדלי לדרוש מנתניהו היא ענקית.

"אני עדיין אשמח אם הממשלה תעשה כמה שיותר דברים טובים, כי אין לנו מדינה אחרת. אני לא מקבל את הגישה הזאת, שבה דווקא נתניהו התאפיין בשנה האחרונה, להפוך לאופוזיציה נגד מדינה שלמה כשאתה לא בשלטון. אני לא רואה את זה כדגם אופוזיציוני נכון. אשמח לתמוך בממשלה בכל מה שהיא תעשה נכון, אבל כמובן אלחם נגד ואבקר אותה קשות אם היא תעשה דברים רעים לשיטתי.

אני שייך לאלה שמציעים דרך של ימין מרכז ליברלי, לא ביביסטים ולא בן גביריסטים. יש לזה ציבור גדול. אפשר להיות איש ימין ולא להשתעבד לאינטרסים של איש אחד. לא לביביזם ולא לפופוליזם של בן גביר. בציבוריות הישראלית צריך להיות מקום חשוב לימין מרכז ליברלי".

האם להערכתך הממשלה הזו תשלים את מלוא כהונתה?

"אני חושב שלא. היא תקריס את עצמה כי היא לא תדע לספק לבוחרים את מה שהיא הבטיחה ותשניא את עצמה בגלל השליטה של השותפים של נתניהו. כשהיא תרגיש שהיא מאבדת את תמיכת הציבור יתחילו הוויכוחים הפנימיים ובסוף היא תקרוס. אבל זה ייקח זמן".

משפט נתניהו ישפיע על תפקוד הממשלה?

"אני חושש שלא יהיה משפט, זה חלק מהסיבות שנתניהו כל כך רצה קואליציה מהסוג הזה. וזאת הסיבה, בין השאר, שהוא לא עושה מעשה נתניהו טיפוסי. הרי במצב כזה בדרך כלל נתניהו פעל תמיד כדי להיות באמצע של הממשלה שלו וזרק את אלה שהלכו איתו מהצד הקיצון של הימין כדי לאזן את הממשלה שלו עם גורמים יותר שפויים ומתונים. אבל נתניהו של היום במקום אחר, הוא צריך חקיקה ומעשים שיפתרו לו את הבעיות המשפטיות, יורידו ממנו את המשפט ולכן הוא נצמד לבלוק הזה ולשותפים שלו ומוכן לשלם להם כל כך הרבה. כי הוא יודע שהוא צריך משהו. אם המטרה היא רק להקים ממשלה אתה יכול להיות יותר נחוש מול השותפים כי זה אינטרס שלהם לא פחות משלך, אבל אם אתה רוצה שהם יתמכו בדברים חריגים שהם קריטיים לך, אז אתה נותן להם כמעט כל מה שהם רוצים".