שמעון אבודרהם מנכל אמות | תמר מצפי
"הביקושים החזקים למשרדים בת"א יימשכו לפחות עד 2025"
חברת הנדל"ן המניב אמות מסכמת רבעון עם עלייה בהכנסות ובשורת הרווח - דמי השכירות בחוזים החדשים במשרדים עלו ב-23%, ל-102 שקל למ"ר בממוצע; המנכ"ל שמעון אבודהם: "לייצר היצע בתחום של המשרדים זה משהו שלוקח שנים"
נדל"ן והייטק. צמד המילים הזה הייצרי הזה מלווה אותנו מזה זמן. גיוסי הענק והשוויים הגבוהים שאליהם הגיעו חברות הטכנולוגיה במהלך השנה שעברה מיקדו בהן את הפוקוס, וכעת עין הציבור נשואה אליהן ביתר שאת, כשהן מובילות את הירידות בשווקים בשל השינויים בסביבה המאקרו-כלכלית. בצומת שבו הטכנולוגיה פוגשת את הנדל"ן עולה השאלה אם הדהירה של שוק המשרדים, ששבר שיאים גם בזכות שגשוג ההייטק, יכולה להימשך.
כשבוחנים את התוצאות של חברת הנדל"ן המניב אמות שבשליטת אלוני חץ, נראה שהתשובה לכך חיובית. מדו"חות החברה לרבעון הראשון של השנה עולה כי במהלך הרבעון נחתמו 106 חוזים חדשים שבמסגרתם הושכרו 45 אלף מ"ר. החוזים החדשים האלו עתידים לתרום לאמות דמי שכירות שנתיים של 44 מיליון שקל.
התפלגות החוזים מתחדדת עוד יותר את התמונה. במהלך הרבעון הראשון נחתמו 58 חוזים להשכרת שטחי משרדים בהיקך של 22.7 אלף מ"ר. שכר הדירה הממוצע למ"ר לחודש זינק ב-23% לרמה של 102 שקל. מדובר על המשך מגמה - ברבעון הקודם, האחרון לשנת 2021, נחתמו 67 חוזים חדשים להשכרת משרדים בשטח של 19.7 אלף מ"ר, ובדמי שכירות חודשיים ממוצעים למ"ר של 95 שקל.
הדבר מתאפשר בזכות המאפיינים של הנכסים של אמות, שבונה בנייני משרדים קלאס A, בעיקר בגוש דן (75%) שאותן שוכרות חברות חזקות - עובדה שמאפשרת ליזמית לגבות דמי ניהול גבוהים. על השוכרים של החברה ב-176 הנכסים שלה ניתן למנות את ורינט, HP, מטריקס, ורייזון, ריסקיפייד ובנק הפועלים.
העלייה בדמי השכירות בחוזים החדשים היא לא נחלתם הבלעדית של המשרדים, שהם חלק הארי של נכסי אמות (48% מתיק הנכסים שעומד על 15.4 מיליארד שקל). 13 חוזים חדשים להשכרת נכסי לוגיסטיקה ותעשייה נחתמו במחיר ממוצע חודשי למ"ר של 43 שקל, עלייה של 13% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וזהה לנתון של סוף 2021.
החוזים החדשים בתחום המסחר רשמו עלייה של 4% למחיר חודשי ממוצע למ"ר של 109 שקל. זהו גם שיעור העלייה בהשוואה לסוף 2021. החוזים החדשים בסקטור הסופרמרקטים נחתמו לפי מחיר של 42 שקל בממוצע למ"ר לחודש – זהה לתקופה המקבילה אשתקד, ופחות מהמחיר שננקב בחוזים שנחתמו ברבעון האחרון של 2021 (45 שקל).
מנכ"ל אמות שמעון אבודרהם אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי "הביקושים החזקים בת"א והסביבה זה לא משהו שהולך להיפסק עד 2025. יש אינפלציה הן בצד הביקושים והן בחוסר ההיצע. לייצר היצע בתחום של המשרדים זה משהו שלוקח שנים. הפרויקט המשמעותית היחיד שנבנה בת"א הוא פרויקט לנדמרק והכל הושכר שם".
עם זאת, אבודרהם לא מתעלם מהלחץ בשווקים שמשפיע על חברות הטכנולוגיה, והוא לא חושב שהדבר לא יגיע לחברות הנדל"ן המניב. "העולם חווה מחזורים בתדירות וגבוהה ובעוצמה. חברות צריכות להבין שהן לא יוכלו להפסיק לעשות תרגילי גמישות ושהן יהיו חייבות להמשיך להשתנות, גם כשהן ספינות גדולות. אנחנו באמות מקפידים להיות בחדר הכושר הזה כל הזמן". עוד הוא הוסיף כי לדעתו ב"מעגל השני של איזורי הביקוש, כן צריך לחשוב אחרת. אי אפשר לחשוב שבמעגלים האלו פרויקטים ישווקו תוך שנה. בתוכנית שלנו, למשל, הקמפוס בחולון אמור להיות משווק תוך 3-4 שנים".
אמות הציגה תוצאות שיא הראשון של השנה ואישרה מחדש את התחזיות שלה ל-2022 כולה. ה-NOI (דמי שכירות מתואמים) הסתכם ב-219 מיליון שקל – זינוק של 24% בהשוואה לרבעון הקודם, שבו עוד ניתנו הקלות לשוכרים ושבמהלכו חל סגר, ועלייה גם ביחס לרבעון האחרון של השנה החולפת, שבו נתון זה הסתכם ב-212.8 מיליון שקל. מדובר בנתון הרבעוני הגבוה בתולדות אמות.
ה-NOI מנכסים זהים, כלומר אלו שפעלו לאורך שתי התקופות, הסתכם ב-205 מיליון שקל, עלייה של 15% בהשוואה ל-177 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021, ועלייה של 6 מיליון שקל בהשוואה לנתון זה ברבעון האחרון של השנה הקודמת. שיא נרשם גם ב-FFO, המדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב משום שהוא מנטרל גורמים שונים כמו שערוכים. ברבעון הראשון של השנה נתון זה עמד על 172 מיליון שקל, זינוק של 36% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועלייה של 19.4% בהשוואה לרבעון האחרון של 2021, אז נתון זה הסתכם ב-144 מיליון שקל.
עליית מדד המחירים לצרכן ב-1.2% תרמה לכך שברבעון הראשון של 2022 אמות רשמה רווחים משערוכים בהיקף של 131 מיליון שקל, בעוד שבתקופה המקבילה לא נרשמו שערוכים כלל. בשוק מעריכים כי עליית הריבית עתידה להביא אף בעתיד הקרוב לרישום שערוכים שליליים. אולם בשלב זה שיעור ההיוון המשוקלל (Cap Rate) של נכסי אמות נותר כשהיה – 6.08%. על כך אמר אבודרהם כי "בכל הנוגע לנכסים טובים במיקומים טובים לא נראה בקרוב שערוכים שליליים. למעשה, נכסים טובים בארץ נמכרים מתחת לשיעורי ההיוון של השמאים. לא התבגרנו בנושא הזה בישראל. גם התשומות עלו. לבנות בניין מתחרה זה יקר וזה מעלה את מחירי הנכסים גם כן. מצד שני, גם עלות הכסף עולה וזה משנה את המרווחים. זה יחשוף את ההבדלים בין החברות ואנחנו נראה מי יודע לתפקד היטב במרווחים יותר צנועים".
הרווח הנקי של אמות זינק כמעט פי 2 מרמה של 102 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021 לרמה של 195 מיליון שקל ברבעון הנוכחי. על רקע תוצאות אלו אמות הכריזה על חלוקת דיבידנד בהיקף של 118 מיליון שקל, בהתאם להחלטת הדירקטוריון שהתקבלה בחודש מרץ האחרון.
במסגרת הדו"חות אמות אישררה את התחזיות שלה לשנת 2022. ה-NOI בשנה כולה ינוע בטווח של 890-860 מיליון שקל, עלייה של עד 14% בהשוואה לנתון זה בסוף 2021, שעמד על 780 מיליון שקל. ה-FFO הריאלי ינוע בטווח של 695-675 מיליון שקל, עלייה של עד 19% בהשוואה לנתון של 583 מיליון שקל שהושג בסוף השנה שעברה. עוד צופה אמות כי במהלך 2022 תחלק דיבידנדים בהיקף כולל של 482 מיליון שקל. בסה"כ, מאז 2011 ועד ל-2021 חילקה החברה 3.36 מיליארד שקל – פי 19 באותו פרק זמן מהחברה-האחות הציבורית אנרג'יקס שפועלת בתחום האנרגיה המתחדשת. יחד עם הדיבידנדים הצפויים השנה הסכום יגיע ל-3.84 מיליארד שקל.