30 דקות מתל אביב: אין כדאיות למיזמי התחדשות

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקריית מלאכי המליצה לקדם תוכנית התחדשות עירונית ראשונה בעיר. התב"ע חלה על שטח של 95 דונם, בין הרחובות שדרות רש"י לשדרות מנחם בגין, ומכונה "מתחם קיבוץ גלויות". התוכנית כוללת הריסה של 800 דירות במבני שיכון ארוכים בגובה שלוש קומות ובנייה של 3,200 דירות חדשות בבניינים בגובה של עד 25 קומות. לעת עתה הפרויקט אינו כלכלי, אולם מחברת היזמות לוינסקי עופר, המקדמת את הפרויקט, נמסר כי יש ניסיון לקידום הקצאת קרקע משלימה מרשות מקרקעי ישראל באופן שישנה את יחס הדירות בפרויקט לבניית תשע דירות על כל דירה שנהרסת. התוכנית דורשת את אישור הוועדה המחוזית דרום.

אין זו הפעם הראשונה שלוינסקי עופר מדווחת לבורסה על קידום הפרויקט במתחם קיבוץ גלויות. ביוני 2021 דיווחה כי חתמה על הסכם מול עיריית קריית מלאכי לפרויקט של פינוי בינוי, אך בדצמבר 2021 דיווחה כי לא נחתם הסכם כזה מול העירייה.

מהנדס העיר קריית מלאכי, נועם רווחה, מטיל ספק גדול בנוגע למימושה של תוכנית ההתחדשות העירונית שאושרה אתמול: "אף שקריית מלאכי מרוחקת חצי שעה מתל אביב היא מוגדרת כפריפריה בגלל המצב הסוציואקונומי או התדמית. זו הסיבה שאנחנו צריכים להתמודד עם מקדמי התחדשות גבוהים של בניית תשע דירות על כל אחת שנהרסת. זה אבסורד, אבל זה נובע מהתנהלות לא נכונה של העיר בעשרות השנים האחרונות. בעיה אחרת היא שהעיר מיצתה את גבולות הקו הכחול. הכוונה היא שאין לה יותר קרקעות עודפות, ואין לה איפה לממש קרקע משלימה".

לרווחה יש טענות לאופן שבו המדינה מנהלת את נושא ההתחדשות העירונית: "המדינה עדיין לא הפנימה שבשביל שתהיה התחדשות עירונית ביישובים שהיו נחשלים צריך לתת קרקע משלימה ביד רחבה. כדי שפרויקט של חידוש שכונה של 800 דירות יהיה כלכלי, אני צריך קרקע ל־7,000 דירות. אני לא מוכן לאפשר מקדם התחדשות של יותר מ־1:4, שגם ככה מחייב מגדלים של 25 קומות. כדי לבנות 4,000 דירות מחוץ לתחום העיר, אני צריך קרקע משלימה. למדינה אין ברירה. השכונות של שנות ה־50 וה־60 הולכות ומתפרקות והבניינים קורסים. המדינה צריכה להפנים שהיא חייבת לחדש את השכונות האלה, גם בפריפריה. את הקרקע המשלימה יש לתת בצורה דיפרנציאלית. להערכתי, לתב"ע הזאת אין היתכנות כלכלית. זה יקרה רק עוד 20 שנה".

קריית מלאכי הוקמה כמעברה בשנות ה־50 והתפתחה עם השנים לעיר קטנה של 25,000 תושבים. על פי נתוני הלמ"ס, הדירוג החברתי־כלכלי של תושבי העיר הוא 4 מתוך 10. למרות מיקומה המרכזי יחסית ועל צירי תנועה ראשיים, קריית מלאכי נותרה הרחק מזירת הנדל"ן הרוחשת בשאר חלקי הארץ. לפי אתר הנדל"ן המקוון מדלן, המחיר הממוצע למ"ר בעיר הוא 13,300 שקל. באתר יד 2 מוצעת למכירה דירת 4 חדרים בשטח 95 מ"ר בשדרות מנחם בגין בסכום של 1.27 מיליון שקל. דירת 60 מ"ר באותו רחוב מוצעת למכירה ב־950 אלף שקל.