למרות הזינוק במכירת דירות: אקרו נדל"ן נפלה ברווחיות

חברת הנדל"ן אקרו, המנוהלת על ידי זיו יעקובי, סיכמה את הרבעון השני עם הכנסות של 197 מיליון שקל - זינוק של 37% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה. חרף הקפיצה בהכנסות, הרווח התפעולי של החברה נפל ב־42% והגיע ל־34 מיליון שקל, והרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות צלל ב־43% לרמה של 11 מיליון שקל.

92% מההכנסות התקבלו ממכירת מקרקעין ודירות בשווי של 181 מיליון שקל - יותר מכפול מהיקפן ברבעון המקביל. ואולם, ההכנסות משיערוכי נדל"ן ירדו ל־11 מיליון שקל ונבעו בעיקר מפרויקט המסחר והמשרדים גולף שבנאות אפקה בתל אביב ששוויו עודכן ל־11.7 מיליון שקל, לעומת שיערוכים של 33 מיליון שקל ברבעון המקביל. ירידה נרשמה גם בחלקה של אקרו מרווחי חברות המוחזקות על ידיה, שבו רשמה הפסד של 2 מיליון שקל לעומת רווח של 18 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה.

בנוסף, הוצאות הנהלה וכלליות זינקו ברבעון השני ב־73% והגיעו ל־19 מיליון שקל, בין היתר כתוצאה מהפיכתה לחברה ציבורית במרץ 2022 וכן מרישום שווי הטבה בגין אופציות לנושאי משרה בכירה ועובדים נוספים בהיקף של 5 מיליון שקל.

תוצאותיה של אקרו בסיכום המחצית הראשונה של השנה נסמכות גם על תוצאות הרבעון הראשון המצוין שרשמה. ההכנסות במחצית הגיעו ל־428 מיליון שקל - שיפור של 76% לעומת המחצית המקבילה ב־2021. 86% מההכנסות נבעו ממכירת מקרקעין ודירות בשווי של 366 מיליון שקל - יותר מכפול לעומת המחצית המקבילה, כאשר משיערוכי נדל"ן התקבלו 35 מיליון שקל לעומת 28 מיליון שקל במקבילה. הוצאות הנהלה וכלליות קפצו במחצית ל־46 מיליון שקל לעומת 22 מיליון בזו המקבילה. הרווח התפעולי טיפס ב־20% לרמה של 82 מיליון שקל, והרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק ב־82% והגיע ל־37 מיליון שקל.

בעוד מחירי הדיור בישראל עלו בשנה האחרונה ב־17.8%, מחירי הדירות שמכרה אקרו ברבעון השני זינקו ב־34% לעומת הרבעון המקביל ב־2021. החברה מכרה 50 דירות בשווי של 254 מיליון שקל, המשקף מחיר ממוצע של 5.1 מיליון שקל לדירה לעומת 3.8 מיליון שקל ברבעון המקביל (46 דירות בשווי של 176 מיליון שקל), כאשר העלייה נובעת מהבדלים בתמהיל הדירות וממיקומן. בנוסף, אקרו מכרה כ־5,400 מ"ר משרדים בפרויקט Acro Business Campus שבקריית אונו בשווי של 76 מיליון שקל.

בסיכום המחצית הראשונה של 2022, אקרו מכרה 88 דירות בשווי כולל של 447 מיליון שקל לצד כ־10,000 מ"ר משרדים בשווי של 131 מיליון שקל, לעומת 78 דירות בשווי של 280 מיליון שקל וכ־3,400 מ"ר משרדים בשווי של 40 מיליון שקל במחצית המקבילה.

אקרו, שבשליטת צחי ארבוב, פועלת בתחום הנדל"ן היזמי בעיקר בתל אביב, ובמסגרתו החברה יוזמת, מתכננת ומקימה 50 פרויקטים בשלבי ביצוע שונים שבהם 7,515 יחידות דיור וכן משרדים ומתחמים מסחריים בשטח של 164 אלף מ"ר. בנוסף, החברה מחזיקה בארבעה נכסים להשכרה ומקימה שישה נוספים.

עליית המדד במחצית הראשונה של השנה השפיעה על הלוואות צמודות מדד שנטלה אקרו והובילה לעלויות מימון של 8 מיליון שקל - אך הזינוק במחירי הדיור היה גבוה מכך. עלייה של 1% בריבית שקולה ל־15 מיליון שקל בהוצאות המימון בגין הלוואות בריבית משתנה שנטלה, והמשך העלאות הריבית עלול להביא לירידת שווי הנדל"ן שברשותה. עם זאת, עליית הריבית נמוכה מעליית המדד - ולכן השפעתה עד כה לא מהותית.

החברה החזיקה, נכון לסוף יוני, בנדל"ן להשקעה בשווי של 1.9 מיליארד שקל וכן ב־89 מיליון שקל במזומנים ושווי מזומנים, כאשר ההון המיוחס לבעלי המניות הגיע ל־1.5 מיליארד שקל. היחס בין ההון למאזן הסתכם בסוף המחצית הראשונה ב־38%.

מניית אקרו נדל"ן איבדה 18% מאז הנפקתה בתחילת מרץ, והחברה נסחרת כיום באחוזת בית לפי שווי של 3.2 מיליארד שקל. מדד ת"א־נדל"ן שבו היא נכללת ירד בתקופה המקבילה ב־1.5%. במהלך אוגוסט גייסה החברה 500 מיליון שקל בהנפקת איגרות חוב, ובאפריל חילקה דיבידנד של 25 מיליון שקל.