הרץ פרופרטיס בהצעה חדשה להסדר חוב: תספורת של 59% או דחיית תשלומי הקרן עד ל-2028

הלחץ על הנהלת הרץ פרופרטיס גובר. הורדת דירוג האג"ח שספגה מצמצמת את יכולתה להשיג מימון מחדש להלוואות על נכסיה, והחברה מזהירה כי תזרימי המזומנים מהם יידרשו למימון החוב ולא יוכלו לשרת את מחזיקי האג"ח.

בזמן שהמחזיקים התכנסו אתמול לדון באפשרויות העומדות לפניהם למול קיומה של עילה להעמדת האג"ח לפירעון מיידי, פרסמה החברה הצעה להסדר חוב, כפתח למו"מ מולם, הכוללת שתי חלופות: תספורת של 59% או דחיית תשלומי הקרן בארבע שנים.

הרץ פרופרטיס, בבעלות משפחת הרץ מארה"ב, התאגדה ב-2017 במודל BVI שבו חברות זרות, בעיקר אמריקאיות, התאגדו באיי הבתולה הבריטיים, בעליהן הזרימו לתוכן נכסים והן קיבלו עליהן את הדין הישראלי כדי לגייס כאן אג"ח. היא מנוהלת בידי ויליאם הרץ, והחברה האם - הרץ גרופ - העבירה לרשותה 13 נכסי משרדים בערים בשווקים משניים בארה"ב. בדצמבר 2017 היא הנפיקה את סדרת אג"ח א' ללא בטחונות וגייסה תמורתה 615 מיליון שקל וב-2022 את סדרה ב', שלה שועבד נכס משרדים ביוסטון ושתמורתה גייסה 207.5 מיליון שקל.

החברה נקלעה לקשיים בעקבות המשבר בשוק המשרדים בארה"ב. שיעורי התפוסה בנכסיה ירדו והיא מתקשה למחזר חובות ולמכור נכסים. במועד הפירעון הקרוב של סדרה א', 15 בינואר 2024, הרץ תידרש לפרוע 31 מיליון דולר ואין ביכולתה לעשות זאת. הצעה קודמת להסדר חוב שהועברה מטעם בעלת השליטה הרץ גרופ באוגוסט, בוטלה מחשש שתיחשב כהסדר חוב מטעם החברה עצמה ותוביל להורדת דירוג, שתהווה עילה עבור מחזיקי האג"ח לפירעון מיידי של החוב.

בתחילת ספטמבר ספגה הרץ הורדת דירוג על רקע חשש ברמת ודאות גבוהה לכשל פירעון מצידה, וזו הובילה להקמת העילה לפירעון מיידי. סדרה א' הורדה על ידי מידרוג מדירוג Baa2 ל-Ca וסדרה ב' מ-Baa1 ל-Ca1.

הרץ חייבת למחזיקי סדרה א' 328 מיליון שקל והסדרה נסחרת כיום בתשואה לפדיון של 196% המבטאת חוסר אמון מובהק של השוק ביכולתה של החברה לשרת את החוב. סדרה ב' נסחרת בתשואה לפדיון של 19%, רמה המבטאת גם היא חוסר אמון מצד המשקיעים, אך נמוכה בהרבה לאור העובדה שצמודה לה בטוחה.

במסגרת החלופה הראשונה של הסדר החוב, מציעה הרץ לרכוש את מלוא היתרה של סדרה א' בתמורה ל-42 אגורות לכל יחידה, ובסה"כ 138 מיליון שקל. מחיר זה גבוה ב-7% ממחיר האג"ח בסוף השבוע, אך מהווה תספורת של 59% ממחיר הפארי של הסדרה (הערך המתואם שמגלם את גובה ההתחייבות העדכני של המנפיק בגין כל איגרת חוב, שעומד על 101.4 אגורות).

בעלת השליטה תרכוש 75% מהסדרה והרץ תרכוש את היתרה, כשההתחייבות שתיווצר כלפי בעלת השליטה תהיה נחותה להתחייבויות החברה כלפי מחזיקי אג"ח ב' (שלגביהם לא יחולו שינויים), והיא תיפרע רק לאחר מועד הפירעון האחרון של סדרה זו בפברואר 2026. בנוסף, בכוונתה של בעלת השליטה לוותר על תשלום הריבית הקרוב של אג"ח א' מידי החברה בינואר 2024 – תשלום שחוסר יכולתה של החברה לעמוד בו מהווה את אחד הזרזים למשבר הנוכחי.

בחלופה השנייה מציעה הרץ לדחות את מועדי תשלומי הקרן הנותרים של סדרה א' בארבע שנים, כך שחלף תשלומים בינואר של כל אחת מהשנים 2026-2024, תשולם הקרן רק החל מינואר 2028. בנוסף יעודכן שיעור הריבית של סדרה א' בחזרה לרמה של 6.8% לאחר שהועלה בעקבות הורדת הדירוג האחרונה ל-7.05%.

החברה גם מבקשת להקל באמות המידה הפיננסיות שלה, בהתאם למו"מ מול המחזיקים, כדי לאפשר לה גמישות וודאות לפעילותה העסקית השוטפת.

בתמורה לכל אלה בעלת השליטה תעביר להרץ, ללא תמורה, מלוא או חלק מזכויותיה באחד מנכסיה באופן שישקף תרומה להון החברה של כ-10 מיליון דולר.

במקביל להגשת ההצעה עדכנה החברה כי לאור המשבר מול מחזיקי האג"ח אין ביכולתה להשיג מימון מחדש לנכסיה, וכי תזרימי המזומנים שנובעים מהם נדרשים לכיסוי ההלוואות שניטלו למימונם ולא יוכלו לשמש לתשלום למחזיקים. כמו כן שוכרים דורשים ממנה לשריין עבורם התחייבויות, היבט המצמצם גם הוא את תזרים המזומנים הפנוי מהנכסים. במקביל, חברת המחקר האמריקאית קוסטאר (CoStar) שעוסקת בנדל"ן מסחרי התייחסה בפרסומיה למצבה המתערער של הרץ, פרסום שעלול להרע עוד יותר את מצבה במגעים לקבלת מימון מחדש או למכירת נכסיה.

הרץ פרופרטיס אינה חברת ה-BVI היחידה שנתונה בקשיים על רקע המשבר בשוק המשרדים בארה"ב. כשבמקביל לה גם תשואות האג"ח של חברות נוספות מגיעות לתשואת זבל המבטאת חוסר אמון ביכולתן לשרת את חובותיהן, בהן דלשה קפיטל (183%), דה זראסאי (32%-11%) ונובל אסטס (19%). השתיים הראשונות אף החלו במגעים מול מחזיקי האג"ח במטרה להגיע להסדרי חוב.

מהרץ פרופרטיס נמסר: "מאז הנפקת האג"ח תנאי השוק שבהן פועלת החברה השתנו דרמטית. החלופות שהוצגו במהלך האסיפה למחזיקים הן המיטביות ביותר עבור כל הצדדים לאחר בחינת האלטרנטיבות השונות. מנכ"ל החברה הדגיש באסיפה כי בכוונת החברה להגיע להסדר המיטבי עם המחזיקים".