חיים כצמן. השווי של ג'י סיטי צנח מ־3.2 מיליארד שקל ל־2.1 מיליארד שקל | צילום: ריאן פרויס
משבר האמון של ג'י סיטי ב־2022 מול המשקיעים מגיע לתלוש השכר של כצמן
תקרת עלות השכר השנתית של כצמן תרד ב־8% ל־5.75 מיליון שקל. מימושי נכסים הצליחו לעצור את הסחף אבל השווי של ג'י סיטי כיום נמוך ב־1.1 מיליארד שקל משוויו בפעם הקודמת שבה עודכן שכרו
המשבר שחוותה ג'י סיטי בסוף 2022 מגיע, שנה וחצי מאוחר יותר, גם לשכרו של בעל השליטה חיים כצמן. חברת הנדל"ן תכנס בחודש הבא את בעלי המניות כדי לאשר את תנאי הכהונה של המנכ"ל וסגן היו"ר כצמן, ומבקשת להקטין את התגמול השנתי שלו ב־8%, לתקרת עלות שנתית של 5.75 מיליון שקל. זאת, לעומת 6.2 מיליון שקל שלהם הוא זכאי מתוקף הסכם ההעסקה שתוקפו פג בסוף ינואר. כחלק מכך, התגמול הקבוע יופחת מעלות של 3.7 מיליון שקל ל־3.45 מיליון שקל ותקרת המענק השנתי תופחת מ־2.5 מיליון שקל ל־2.3 מיליון.
חרף הקיצוץ, חבילת התגמול המעודכנת של כצמן היא עדיין בין הגבוהות (אחוזון 60) בהשוואה למנכ"לי חברות נדל"ן מקומיות אחרות ששכר המנכ"לים שלהן נבדק בהשוואה שהציגה ג'י סיטי. במדגם רחב יותר שכולל חברות אחרות בעלות פעילות גלובלית ממוקם התגמול של כצמן באחוזון ה־20, ומכך מבין חברות אלה שכרו המוצע דווקא נמוך יחסית.
צמצום השכר כעת מגיע בהתאם לעדכונה של מדיניות התגמול של ג'י סיטי מאוגוסט האחרון. אז הוקטנה תקרת התגמול האפשרית של כצמן מ־6.8 מיליון שקל ל־5.9 מיליון שקל. כשבג'י סיטי הסבירו שהיא פועלת להקטנת הוצאות ההנהלה וכלליות שלה. כצמן נחשב כבעל השליטה בג'י סיטי מעצם החזקתו ב־29% מהחברה־האם (48%) שלה נורסטאר (וב־3.5% נוספים מזכויות ההצבעה). כצמן מכהן גם בנורסטאר כמנכ"ל וכסגן היו"ר, וכיו"ר החברות־הבנות של ג'י סיטי: סיטיקון (50%) וג'י אירופה (100%).
ב־2022 התחולל משבר אמון בין החברה ובין המשקיעים ומחזיקי האג"ח שלה, ומניית החברה צנחה ב־57% והיא איבדה שני מיליארד שקל משווייה שעמד בסוף השנה על 1.8 מיליארד שקל. במקביל, תשואות האג"ח שלה זינקו לרמות דו־ספרתיות. משבר זה התחולל לאחר סדרה של מהלכים ממונפים, ששיאם ברכישת מניות המיעוט בחברה־הבת אטריום (ג'י סיטי אירופה) בפברואר 2022 תמורת 1.4 מיליארד שקל. אז הגיע החוב של ג'י סיטי ל־14.6 מיליארד שקל — עלייה של 40% לעומת סוף 2021, כשהיחס בין החוב נטו לסך המאזן עלה ל־64% והיחס בין החוב לשווי עלה ל־71%. לג'י סיטי היו בסוף ספטמבר 2022 התחייבויות של 8 מיליארד שקל כלפי המחזיקים ולג'י סיטי אירופה התחייבויות של 2.4 מיליארד שקל נוספים
העלייה בחוב וברמת המינוף נתקלה בעלייתה של הריבית במשק, מ־0.1% סמוך להשלמת רכישת אטריום עד ל־3.25% בסוף 2022 ול־4.5% כיום. עלייתן של האינפלציה והריבית וחוסר הוודאות הכלכלית בעקבותיהן הובילו להחמרה בהוצאות המימון של החברה ממיליארד שקל ב־2021 ל־2.2 מיליארד בסוף 2022. במהלך נובמבר ודצמבר באותה השנה הורידו חברות הדירוג מידרוג ו־S&P מעלות את דירוג החוב של החברה.
הנהלת ג'י סיטי החלה בתגובה בסדרת מהלכים שנועדו להשיב את אמון המשקיעים, כשהעיקרי שבהם היה יציאה לתוכנית מימוש נכסים שהוכרזה באוקטובר 2022 בהיקף של 3.6 מיליארד שקל ובהמשך הורחבה עד ל־6.9 מיליארד שקל כיום. מהם כבר הצליחה לממש כאלו בתמורה ל־4 מיליארד שקל. לצד זאת הפסיקה את חלוקת הדיבידנדים לנורסטאר, וביצעה הנפקת מניות ואג"ח.
כשבינואר השלימה את הנפקת פעילות הנדל"ן המניב שלה בברזיל (19%) במסגרתה גייסה 226 מיליון שקל. מהלכים אלה הצליחו לעצור את הסחף, וסדרות האג"ח נסחרות כיום בתשואות חד־ספרתיות. אולם, מניית החברה עלתה מסוף 2022 רק ב־5%, ובעוד מדד ת"א־נדל"ן עלה ב־12 החודשים האחרונים ב־25% המניה ירדה ב־12%, לשווי של 2.1 מיליארד שקל. לעומת שווי של 3.2 מיליארד שקל בפעם האחרונה שבה אושרו תנאי השכר של כצמן.