מנכ"ל אלוני חץ: "שוק הנדל"ן באמת קשה, אבל ב־2025 יחלו ההכנות להמראה"

אלוני חץ מסיימת את 2023 עם הפסד של 2.4 מיליארד שקל, שנובע מהפסדי שיערוך של 2.6 מיליארד שקל. עיקר הפסדי חברת הנדל"ן משיערוכים שליליים נרשמו בארה"ב. אלוני חץ מחזיקה בחברות Carr (47.7%) ו־AH Boston (55%), וחלקה בשיערוכים השליליים שלהן הסתכם ב־1.8 מיליארד שקל. החברה לא רוותה נחת גם בפעילותה בבריטניה, שהסבה הפסד משיערוכים שליליים בהיקף של כמיליארד שקל. מנגד, הפעילות בישראל — באמצעות חברת הנדל"ן המניב הציבורית אמות (51.1%) — הניבה לאלוני חץ רווחי שיערוך של 133 מיליון שקל. ה־FFO של אלוני חץ ב־2023, שמנטרל את ההפסדים שנרשמו בשל ירידה בשווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה שבבעלות הקבוצה ואת חלקה בהפסדי שיערוכי הנדל"ן, הסתכם ב־600 מיליון שקל, ירידה של 2% לעומת ה־FFO לפי גישת ההנהלה ב־2022.

המנכ"ל נתן חץ אמר אתמול למשקיעים: "אנחנו פועלים בסביבת מאקרו מאתגרת מאוד בכל השווקים, בעיקר בתחום הנדל"ן המניב — וכמובן בדגש על משרדים. נושא המימון, שהפך להיות מאוד בעייתי ומאוד במשורה, משפיע מאוד על השוק האמריקאי, ויש לו גם השפעות על השוק בבריטניה, שם המצב נוח יותר".

חץ גורס שמרבית הבשורות הרעות בשוק המשרדים בארה"ב כבר מאחורי החברה והוסיף כי "אנחנו מעריכים שהשוק בארה"ב, אם היינו בגובה 10,000 רגל, ירדנו ל־5,000, ירדנו ל־4,000, ועכשיו אנחנו לדעתנו כבר לקראת נחיתה". האופטימיות שלו נובעת מההערכות של הנהלת החברה ולפיה עד אמצע השנה השוק ייפתח מבחינת מימון, והערכות השווי יגיעו למספרים שפחות או יותר בתחתית.

לדבריו, "יכול מאוד להיות — אני לא יודע אם ברבעון הראשון או השני — שיהיו עדיין הערכות שווי שליליות, כי השוק באמת קשה, אבל כנראה שלקראת 2025 יחלו הכנות 'לקראת ההמראה', כשיהיה ברור שהריבית במגמת ירידה בארה"ב, והיא כמובן מובילה את כל העולם אחרי זה".

ההפסד שאלוני חץ רשמה ב־2023 שחק את ההון העצמי שלה, שהתכווץ ב־35%, מהיקף של 7.7 מיליארד שקל ל־5 מיליארד שקל, ובמקביל ניכרת בשנים האחרונות מגמת עלייה בחוב הפיננסי נטו של הקבוצה. השילוב הזה גורר הרעה ביחס חוב פיננסי נטו מסך המאזן המאוחד לרמה של 56.4% בסוף 2023, לעומת 50.1% בסוף 2022 ו־47.8% בסוף 2021.

להפסד העמוק בשורה התחתונה יש השפעה על מדיניות חלוקת הדיבידנד של אלוני חץ. בהתאם למדיניות שאימץ הדירקטוריון בתחילת המילניום, אמורה ההנהלה להודיע בתחילת כל שנה מהו סכום הדיבידנד שבכוונת החברה לחלק במהלכה. לגבי השנה הנוכחית החליט הדירקטוריון על מדיניות דיבידנד ולפיה החברה מתכוונת לשלם במהלך השנה 72 אגורות למניה. מדובר בירידה חדה לעומת הדיבידנד שחולק ב־2023, שהסתכם ב־128 אגורות למניה.

"חשבנו שנכון לשמור יותר תחמושת בתוך אלוני חץ, והקטנו השנה את הדיבידנד לבעלי המניות", אמר חץ והוסיף כי ההחלטה קשורה גם לירידה במחיר המניה: "אנחנו לא רוצים לגייס הון ברמות מחירים כאלו, אם נצטרך, והקטנת הדיבידנד קצת היא דרך מצוינת לגייס הון, כך שנשאיר יותר מזומנים בשוטף בחברה".

מניית אלוני חץ מציגה ביצועי חסר לעומת המדדים הרלבנטיים. ב־12 החודשים האחרונים היא ירדה ב־12%, בעוד מדדי ת"א־מניב ישראל ות"א־מניב חו"ל עלו ב־12%. החולשה במניה נובעת, במידה רבה, מהחשיפה הגבוהה של החברה לתחום המשרדים בחו"ל ובישראל. תחום זה סובל ממגמות שליליות, שמתבטאות, בין היתר, בצמצום הביקוש לשטחים להשכרה, בקיצור תקופות השכירות ובריבוי השכרות משנה.

מגמה שמשפיעה מאוד על התחום היא העבודה ההיברידית, שהחלה במשבר הקורונה והתעצמה מאז, ובמסגרתה העובדים מגיעים למשרדים רק בחלק מימי השבוע. באלוני חץ מציינים כי אפשר כבר להבחין במעבר מתצורת משרד שבה לכל עובד מוקצה שולחן משלו, לשולחנות משותפים (Office Hoteling).

לפי הערכות של חברת הייעוץ Green Street, העבודה ההיברידית צפויה להקטין את שיעור הביקוש למשרדים בכ־15%, וכתוצאה מכך יגדל היקף השטחים הפנויים, דבר שייצור לחץ להורדת מחירי השכירות ולשיפור חבילות התמרוץ לשוכרים.

המצגת של אלוני חץ לסיכום 2023 כוללת גם התייחסות לשווי הנכסי הנקי (NAV) של החברה. לפי חישובי החברה, ה־NAV למניה הוא 40 שקל — אפסייד של 54% על שער המניה בבורסה, שעומד על 25.9 שקל. משמע, מניית אלוני חץ נסחרת בדיסקאונט של 35% על השווי הנכסי הנקי, לפי החישוב של החברה.

נראה שמחיר המניה מעסיק את נתן חץ, שאמר כי "אמות נסחרת היום מתחת להון העצמי שלה, וזה משהו שאני לא מבין, כשקבוצת החברות בתחום נסחרת ב־1.25 על ההון או משהו כזה. אבל אלה העיוותים של השוק". לדברי חץ, אם החברה־הבת אמות תיסחר בתמחור שדומה למתחרות, זה גוזר עלייה של 25% במחיר המניה שלה, כי כל עלייה של שקל באמות גוזרת עלייה של 1.33 שקלים ב־NAV הכלכלי של אלוני חץ. חץ הוסיף ואמר: "אני לא חושב שאמות היא פחות אטרקטיבית מהמתחרות, אבל הדברים יסתדרו מאליהם".