לא ברור מהכתבה כיצד נוטרלה עליית המחירים באותן ערים - שממנה נגזרת עליית מחיר בפרויקט ללא קשר לכך שהדירות כבר בנויות

כשהקבלן מקבל 80% מהכסף מראש, אין לו אינטרס לתת גימור איכותי לדירה וכן אין לקונה מיקוח על ה"פרטים הקטנים" בדירה שלעיתים הופכים ליקרים. לעומת זאת כאשר יש קבוצה של קונים אשר פונים לקבלן/אדריכל עם אישורי בניה לקרקע שקנו אז הקבלן עובד בשבילכם ולא להיפך

לקוחות חפציבה עשו הרבה טעויות שהיום קל למנוע

ראית בניין שבחלקו זה דיור של עמידר? דיירים "מסכנים" שלא משלמים ועד בית. הבניין נראה כמו מזבלה. אני נגד המחירים המטורפים של דיור, אבל האמת לא הייתי קונה דירה בבניין כזה (רק למגורים, אני לא משקיע). צריך לתת פתרון למצב כזה

כן אני קניתי לפני מספר שנים דירה על הנייר מחברת שנחשבת לוותיקה ואמינה. כמה חבל שהשיווק של הדירה היה מושלם והתוצאה היא סיוט מתמשך של שנתים עם טרטורים והמון כאב ראש ואיכות דירה עם המון באגים כשקונים דירה מקבלן אז לקבלן לא כל כך חשובה האיכות כי כבר יש לו קונה לדירה ולכן הבעיה היא של הקונה שצריך כל הזמן להיות המנהל עבודה ולבדוק את איכות הבניה . ברגע שקנית את הדירה אין לך ברירה אתה חייב לקחת אותה ואתה אף פעם לא תידע באיזה איכות אתה תקבל אותה ובאיזה ליקויים תתקל!!!מה שאומר אם תקנה דירה מקבלן לאחר הבניה מין הסתם הקבלן יהיה בלחץ וידאג לאיכות הדירה כי אם לא אז הוא יהיה תקוע עם הדירה צריך לקחת בחשבון את כל השינוים שיש לעשות בדירה כי הקבלן גם אם הוא מפרסם שהדירה איכותית או יוקרתית אז זה לא תמיד מתבטא במציאות וזה אומר שהדלתות פשוטות האמבטיה פשוטה הקבלן תמיד מנסה להוריד עלויות והשיטה היא לדוגמא להציע ריצוף פשוט כך כשתגיע לספק של הריצוף תצטרך להוסיף כדי לשדרג את הריצוף כמו כן שינוים והוספות של נקודות חשמל וכל שינוי בדירה עולה המון כסף אותו דבר עם המטבח שהקבלן מספק זה נכון שהוא מציין שם של מותג רק חבל שלכל מותג יש המון רמות ומה שאותו מותג מספק זה ארונות מטבח ברמה נמוכה עם גימור פשוט ביותר ותכנון לקוי שמאלץ לשנות את המטבח ולהוסיף כסף!!! הקירות לא ישרים כי לקבלן אין טייחים נורמאלים ומקצועים אני קורא לבניה היום מגדל בבל כי מי שבונה היום הם רומנים רוסים ערבים תאילנדים וסיניםלך תבנה דירה באיכות !!!!! אל תשכחו שאתם משלמים על שכר דירה למשך שנתים עד לאיכלוס ואם תחשבו תגלו שזה המון כסף!!!!!! מנסיון אישי אני לא ממליץ על קניה על הנייר כי הדירה לדוגמא ניראת מושלמת ומה שמקבלים לא מגיע לרמה הזאות הקבלן יודע שאתם תהיו מותשים עד לכניסה כך שאם יש ליקויים הוא תמיד ימשוך אתכם לדיונים מתישים כך שהחיים היפים שלכם יהרסו לכם יאללה פראיירים לכו על זה

המדינה צריכה ליקנות כמה דירות בכל בניין חדש שניבנה ולשכן בו ליצורך דיור ציבורי מישפחות משכבות מצוקה 1. כך יספקו דיור למישפחות מצוקה 2. בעקבות דיירים מהשכבות האלה הקבלן יוריד מחירים 3. וכך בסביבה חיובית הם ישתפרו ולא ידרדרו 4. לדוגמא ההוסטל משכונת מרמורק לשכונת אחוזת הנשיא ברחובות 5. המחירים צונחים

כשאני קניתי דירה לפני קצת יותר משנתיים המע"מ ירד באחוז. כתוצאה מכך יתרת הסכום במועד ירידת המע"מ קטנה באחוז. קחי בחשבון שהשינוי במע"מ אינו רטרואקטיבי, כלומר אם מחיר הדירה הוא מליון שקלים ועד היום שלמת חצי מליון, תשלמי את תוספת המע"מ רק על החצי השני. מהבחינה הזו, שוה להקדים תשלומים.

הגרף נראה לי מטעה מאוד איפה אני היום יכול לקנות דירהת 4 חדרים על הנייר ב820K שיגידו לי אני רץ לקנות

כל עוד לא צפוי משבר כלכלי זו עסקה מצויינת! קונים דירה על הנייר מנסים לדחות תשלומים ככל שניתן. כמעט תמיד ישנה עלייה בשווי הדירה שעולה הרבה על העלייה בהצמדה. מקטינים סיכון אם קונים באזורי ביקוש ובמרכז הארץ. חשוב לוודא שקונים מחברה גדולה ומוכרת. מקרה חפציבה רק מחזק את הביטחון שכן הזיכרון האומלל טרי ולכן הבנקים המלווים מקשיחים התנהלותם מול החברות הקבלניות. עכשיו זה זמן מצויין לעשות עסקה כזו שכן תנאי מימון נוחים, וירידה משמעותית בהתחלות בנייה פועלת לטובת רוכשי הדירות "על הנייר" בימים אלו ממש.

לנותן התגובה מס' 1: כל הכבוד על תגובתך ונידע המעמיק - האם הינך או כל גולש אחר יוכל להשיב לשאלותיי: איך שכחנו שהיום כולנו נפגענו מעליית המע"מ וסיום מועד המע"מ הינו רק כשאקבל את דירתי - מה עושים??? האם ניתן לבטח את עצמנו משינויי המע"מ ומדד תשומות הבניה (שנוקב בערך בלתי שפוי)? קובי

מה לא עושים כדי להציל את הקבלנים. למה לא מראים בכמה עלתה דירה בנויה (יד שניה) מינואר 2008 עד יוני 2009???? בתקופה הזו חלה עליה של כ 20% במחירי הדירות באופן כללי. אתם מציגים נתונים במצב של שוק עולה. היו שנים שאנשים קנו על הנייר, לקחו סיכון. ובסוף הבניה הדירות נמכרו במחיר נמוך יותר. למה? כי היה שוק יורד. כאשר מציגים נתונים כאלה חייבים להראות בהשוואה את שינוי המחירים בתקופה זו לגבי כלל הדירות. ואז להחליט אם העיסקה הייתה משתלמת או לא. ממש כתבה מגמתית וחובבנית.

קניתי דירה על הנייר, אבל לעומת זאת, הצלחתי למשש אותה לפני שקניתי. מדובר בפרוייקט בו שני בניינים זהים שאחד מהם נבנה כחצי שנה לפני השני. כשבאתי לרכוש ראיתי איך נראית הדירה בבנין הראשון וקניתי בבנין השני, זה שעדיין לא קם. המחיר אכן זול יותר אבל מי שקונה על הנייר צריך לקחת בחשבון עוד מספר פרמטרים : 1 שנתיים של שכר דירה (אם שוכרים דירה). 2. עלות נוספת על שינויים שתעשה בדירה(קנית דירה שתוכל לשנות בה מה שאתה רוצה, לא תשנה ? ) 3. שידרוגים של מטבח\ריצוף\חיפויי קרמיקה וכיו"ב, בדר"כ שקונים דירה על הנייר צריכים לבחור הכול והרבה מאוד פעמים מתפתים להוציא הון. בסופו של דבר , קניתי דירה על הנייר שאין שום סיכוי שהייתי מצליח לקנות כדירה קיימת. שילמתי את רוב הכסף מראש והצלחתי להשיג את הדירה במחיר אטרקטיבי.

כדי לבצע השוואה הוגנת, צריך לחשב גם את אחוז עליית שווי דירות כללי בשוק, וכן לחשב את הפסד השכר דירה בשנתיים שלוש עד סיום הבנייה. אפילו אם זה נכון שמי שקנה בשלבי בנייה הרוויח 17% (בזמן דגימה מאד מוגבל, דרך אגב) לעומת מחיר הדירה בסיום הפרויקט, אם עמיתו קנה דירה מוכנה, שערכה עלה באותה תקופה ב 10% והוא גם הרוויח כ5% בשנה משכירות, אז הקנייה בשלב הבנייה לא כדאית - וגם כרוכה בסיכון גבוה יותר.

בנוסף לעליה במהלך הבניה יש גם עליה במחיר בין שלבים שונים של פרויקט. בפרויקט שבו אני גר, מחירי שלב א היו נמוכים בהשואה לסביבה, שלב ב שבו קניתי כבר ייש קו עם המחירים בסביבה ושלב ג כבר עקף אותם. ההבדל בין השלבים נעוץ בכמה נקודות. 1. מי שקנה בשלב א נאלץ לחיות באתר בניה, דיירי שלב ב כבר נכנסו לשכונה שאמנם יש בה בניה אבל יש בה גם פיוח סביבתי מסוים וחיי קהילה. 2. מי שקנה בשלב א לא ממש יכול היה לדעת מה יהיה האופי של השכונה ומי יהיו השכנים שלו. הקבלן השכיל למכור את הדירות בשלב א לאוכלוסיה איכותית (הפטנט ידוע, מתמחרים דירה ב 200 אלף שקל מעל המחיר האמיתי שבו רוצים למכור אותה ועושים הנחה. כשמגיע מישהו בעייתי, באסטוינר עם כסף, משפחת פשע או איזה נגד משמעת בקבע, פשוט לא נותנים לו את ההנחה והוא יקנה במקום אחר. כשמגיע מישהו נחמד מהי טק, רואה חשבון או רופא, הוא מקבל הנחה יפה וקונה. בנוסף עושים מבצעים לחברי כל מיני וככה מושכים אוכלוסיה איכותית). ולמצב את הפרויקט כסופר איכותי.

ולכן עדיף לתת לקבלן את מרבית הכסף (כ- 80%), לקבל ערבות בנקאית מחלאה על הכסף, וכך לחסוך כסף רב בכל נושא של המדדים השונים שמתווספים למחיר הדירה.

בכל מהלך של רכישה מקבלן יש גם עניין של הצמדת יתרת הסכומים שלא שולמו למדדים - לרוב למדד תשומות הבנייה. על פי רוב, רוכש דירה מקבלן, מתוך כוונה לשמור על עצמו, לא ישלם את כל הסכום מראש, אלא יפרוס את התשלומים בפריסה רחבה, וישאיר סכומים משמעותיים לשלבים מאוחרים יחסית של הבנייה - בין אם בכדי לשמור מפני קריסה של חברת הבנייה, ובים אם כדי לשמור "מנוף" במקרה של חוסר הסכמה שתצוץ. בכל חוזה סטנדרטי, צמודים הסכומים למדד בעיקרון של "עולה בלבד", כלומר לא תהיה ירידה של הסכום כשהמדד יורד מתחת למדד ביום החתימה, אבל כל עלייה תחשב. אם ניקח בחשבון שזמן ממוצע לקבלת דירה אשר נקנית עח הנייר הינו בין 24 ל-36 חודשים, זהו זמן ארוך שבו עולה מחיר הדירה בפועל. רק לשם הדוגמא, בין חודש יולי 2007 ליולי 2009 עלה המדד ב-4.76%. מדד תשומות הבנייה מראה עליות, לרוב, בתקופת חודשים יוני-יולי-אגוסט, כך שאם קניתם דירה בחודש מאי, למשל, ותקבלו אותה לאחר מעט יותר משנתיים, אתם עשויים לספוג 3 עונות של עליות גבוהות יחסית.