ללמוד.להשוות http://www.kvuzatrehisha.com/telaviv.html

נכון שעל הנייר רכישה ב"קבוצת רכישה" היא זולה יותר , אבל!! כמה רוכשים כאלו איבדו את כל כספם לאחר שאותה קבוצה הגיעה לסף פשיטת רגל? שימו לב במקרים רבים הסתבר לרוכשים בקבוצה כי הם שמו את כספם על קרן הצבי!! יש רק אחדים שמרוויחים מקבוצות רכישה והם אלו ה"מארגנים" של הקבוצה וכמו שכבר נאמר כאן , פראיירים רק מתחלפים!

חוסכות במעמ וברווח היזמי, איך עוד תוכל לקנות דירה במחיר עלות ולא במחיר שוק, השקיפות ברכישה יחידת מגורים במסגרת קבוצת רכישה גם היא לא פחות חשובה ולמעשה מעלימה את מרכיב הסיכון וחוסר ודאות. לא מעט רוכשים של יחידות בקבוצות האלה ממשו את העסקה ועשו הרבה מעל 15% רווח על ההשקעה הראושנית (למעשה רק ההון העצמי) אתם חייבים להבין השוק הזה לא מתחרה בקבלנים, רוב הדירות הן למטרות ההשקעה בלבד. ושיהיה שבוע טוב לכולם

חוסכות במעמ וברווח היזמי, איך עוד תוכל לקנות דירה במחיר עלות ולא במחיר שוק, השקיפות ברכישה יחידת מגורים במסגרת קבוצת רכישה גם היא לא פחות חשובה ולמעשה מעלימה את מרכיב הסיכון וחוסר ודאות. לא מעט רוכשים של יחידות בקבוצות האלה ממשו את העסקה ועשו הרבה מעל 15% רווח על ההשקעה הראושנית (למעשה רק ההון העצמי) אתם חייבים להבין השוק הזה לא מתחרה בקבלנים, רוב הדירות הן למטרות ההשקעה בלבד. ושיהיה שבוע טוב לכולם

קבוצות רכישה אשר מטרתם לעזור לקנות דירות מיתחת למחיר השוק ע"י הקטנת העליות צריכים להמשיך להתקיים מישום שכיום אין הרבה קבלנים אשר יכולים לממן קניית מגרשים . אולם ניתן למנוע את הספסרות בקבוצת הרכישה בפשטות אשר איני יודע מדוע לא יצאה הוראה כזאת עד היום . הצעתי פשוטה , יש לאסור מכירת דירה לפני תום 4 שנים מקבלת המפתח או חיוב במס שבח במירה לפני מועד זה כמקובל במכירת דירה שנייה. דבר זה ימחק את הספסרות בקבוצת רכישה ויהיה לשיפור המחיר בלבד .

בתום הבניה , הם מוכרים את הדירות הבנויות במחיר הגבוה בהרבה ממחירי הקבלנים כך שבפועל , מי שאינו מקורב ואין בכיסו כסף למינוף מלא של דירה קונה דירה במחיר מלא ואפילו יקר יותר . המרוויחים הם המקורבים , אשר קנו דירה על שמם ועל שם בניהם ועל שם חברי בניהם ומכרו אותם כדירת יחיד ברווח נאה ואף גבוהה .

תלמד לתמצת או שתבקש מכלכליסט שיתן לך כתבת תגובה, איזה סיפור סיפרת תהיה בריא

כנראה שרב המגיבים לא מבינים את משמעות קבוצות רכישה. אין בטוח מזה.במקום להיות בידיים של הקבלן הקרקע נרשמת על שמך עוד לפני הבנייה.הקבוצה בוחרת בקבלן.נגמר עידן השעבוד לקבלנים.הם הופכים להיות "קבלנים".מקבלים כסף רק לאחר כל שלבונקנסים אם הם לא מסיימים.לכו עם גקי סוויסה אל"מ שבנה שכונות שלמוץ עבור אנשי הקבע ועשיו הוא אזרח.הכסף נשמר אצל עו"ד נאמן של הקבוצה

למכור קרקעות מינהל רק לקבלנים שייתחיבו לבנות תוך פרק זמן סביר ולא תוחזר הקרקע למינהל במחיר ששולם,בדיוק כמו שאדם פרטי במכרזי המינהל מתחייב לבנות.יש לקצר את התקופה ל-כ-ו-ל-ם כד לא לתת יד לספסרות כפי שנעשה כיום,קבלנים מוכרים קרקעות לקבוצות רכישה במחיר מופקע. די לספסרות בקרקעות של אזרחי המדינה.

המחירים ברמת אביב זהים לשל גינדי במבצע של 'חבר' - אז איפה החסכון וההנחה? עובדים עלינו? תראו את המחירים באתר שלהם. אותו דבר בנתניה - אז בלי סיכונים ומחירים לא סופיים. חבר אתם הגדולים והטובים מכולם!

עם כל הכבוד "להתארגנויות" של קבוצות רכישה, כל העניין הזה נראה רק כאבולוצייה של בועת נדל"ן מקומית. לא היה צורך בקבוצות אלה כאשר מחיר הנדל"ן עדיין היו בהישג יד של ציבור הרוכשים. יש להניח שכאשר בועת הנדל"ן בישראל תתפוצץ נהיה עדים לקשיים עם קבוצות הרכישה והן תעלמנה מהאופק - בתקווה שהפרוייקטים שהתחילו בהם יסתיימו. כמו בהרבה נושאים כך גם נדל"ן בישראל חולה מאוד. המחירים להם הגענו במרכז הארץ מלמדים שהעדר (העם) איבד כבר את שארית שיקול דעתו במרדף אחרי קוביית בטון סטנדרטית. אוי עמי, האינכם רואים את אשר צריכים אתם לראות? האם באמת סביר בעיניכם לשלם כ 350 אלף דולר לקוביה ממוצעת בין כפר סבא לרחובות? האם שכרכם עלה בשנתיים האחרונות ב 75% כפי שעלו מחירי הנדל"ן? האם אין מיתון ואבטלה? איפה הראייה שלכם? אין שום הצדקה שדירות אלה שכיום מבקשים עליהם 350 אלף דולר לא יחזרו ל 200 אלף משם באו אך לפני שנתיים. בחייכם - באר יעקב ב 1.1 מיליון ש"ח לדירונת? מאיפה תשלמו את המחירים ההזויים? איך תעמדו במשכנתא של 800 אלף ש"ח (החזר חודשי נטו של יותר מ 5200 נטו + ביטוח משכנתא). איך בדיוק תכלכלו את ילדיכם? האם ישאר כסף לאוכל? אני לא מבין. אולי מישהו כאן יסביר לי מניין בדיוק היכולת של הישראלי המצוי לשלם 1.4 מיליון לדירה? מה, אני "המשוגע" היחיד שיושב בצד? לא. שאלתי חברים ומכרים אם יש להם מידע על מי שקנה דירה בששת החודשים האחרונים - לא מצאתי. אז מה קורה?

אחד מעשרות הגינדים שצצו פה לאחרונה מטיף בגלובס וטוען שאין ירידות מחירים שבוע לאחר מכן מוכר לקבוצת הרכישה הגדולה מכולן ,זאת של חבר ,1150 דירות בהנחה של 15%.אשדר,תדהר,האחים לוי ועוד עשרות קבלנים, ממנים מתווך או יזם בלשון ובעיני עצמו ומציעים לו בניין שלם למכירה בקרב חבריו בעמלה מוגדלת,הקבלנים המתוחכמים הבינו ששילטונות המס פוסחים על שני הסעיפים וטרם החליטו בדבר הזכאות בפטור לדירת יחיד בקרב החברים בקבוצות הרכישה(יום יבוא והמס יטען שהרוכש בעצם היה הקבלן ויחייב את הרווח במס) ועושים לביתם.הופכים את יחידי הקבוצה לקבלן וגוזרים את הקופון לפני כולם .

אינכם יודעים מה המחיר שאתם אמורים להתחייב בסופו של דבר, המחיר עלול להשתנות בגלל עליות במחיר החומרים או למשל ... בעצם עליית המע"מ אם יעלה שוב ואילו שרכשו ולא שילמו הכל "הרוויחו" עוד 0.5% כיום על מע"מ שעלה. כמו כן, אין לכם שום ערבון כי הקבלן לא יפשוט את הרגל ולכן אתם שמים את כספכם על קרן הצבי. משהו יום אחד עלול להשתבש והיזהרו שזה לא ישתבש לכם. הצעתי לקנות רק מקבלן כי בסופו של דבר הרווח שאתם מקבלים הוא שקט נפשי ששווה הרבה יותר מ- 10% - 15% אחוז רווח בארנק במקרה הטוב.

עם ישראל ידוע בשיכרותו - ואני אסביר ישראלי טס לחול' חלק ניכר "מהחו'ל " זה הקניות וזו תרבות ישראלית ידועה זה מתחיל בדיוטי, אנשים מנקים מדפים וזה ממשיך במטוס ולא נגמר לפי שנוחתים דוגמאות מאלפות אפשר לראות בשדות תעופה שבהם צ'ארטר מתעכב ב4 שעות לפעמים נראה שזה מדיניות כלכלית מתוכננת - אותו כנ"ל בדירות נוהגים לך לספר ששובי הקרקע יעלה ונדלן תמיד עולה - שטויות יש מגמה עולמית שבארצ נוטים להסתירה תחת מעטה של סיפורים. והשיווק היחיד שבאמת עושה את העבודה זה שיווק נדל'ן מוכרים לכם קופסאות גפרורים לרוב במקומות לא ראליים קחו את אם המושבות - פתח תיקווה דחפו שכונה מגודים בין 2 בתי עלמין לאיזור תעשייה מקום שהעירייה לא האמינה שיתפוס והיום לא יודעת איך היא תדחופ שם בתי ספר ומסדות אחרים - שכונה של אלפי תושבים בלי דואר מכולת וכו' חברים רוצים לדפוק קופה - תמצאו איחזה לובי של מגדל באם המושבות החדשה ותפחו מכולת - המגמה לגובה תופסת קבוצות לוקחים 2 דירות 4+5 חדרים משכפלים אותם לקומה זוגית ואי זוגית מכפילים 20 פעמים לגובה ויש לך מגדל " יוקרה" ביננו אין יוקרה בפתח תיקווה ......תבדקו פעם כמה זמן לוקח לעלות או לרדת בתחילת יום עבודה למגדל כזה מאוכלס......כמה דק'אתה בהמתנה למעלית . תחשבו ידידי מה אתם עושים שכונה בה אתם רוכשים דירה לרוב תקבלו חניה אחת במקרא המשובח 2 בבנין ממוצע בן 80 דיירים יש בבמוצע 23אורחים בכל זמן נתון שבחיים לא ימצאו איפה להעמיד את האוטו...כי הדיירים בשכונה מילא אין להם איפה לחנות וצמאים לעוד מדרכה פנוייה , ובקיצור מה יותר קל מלרכוש קרקע לאסופ סביבך עוד 45-120 עגלים שיממנו את הכל!! כל הכל!!! ולעשות להם את התרגיל הכי בסיסי שעושים לילדים מסבירים להם שהם שותפים ואז כל מעידה קריסה ונזק יחולו על הקבוצה מקסימום רווח במינימום השקעה - מעולה בא נחשוב תכניות אדריכליות וריצות לעירייה זה המחיר היחיד שעל מנהיג הקנוניה לבצע לאחר מכן מקימים ועדה שתמיד ההוגה והמנווט שלה יהיה אחד מבעלי ההון שני מבעלי האינטרס שלרוב הם חברים ושלישי עגלון קטן מקבוצת הרכישה שתמיד יהיה בעמדת מיעוט . בכל אופן חברים קבוצות רכישה זה לא אירגון פילנטרופי שמחלק דירות זו מערכת שבונה דירות ללא סיכון של יזם וכאבי ראש בלתי פוסקים שנובעים מהיתינו עם מעצבן ונודניק שליזם הנושא מהווה בעייה אותו נודניק לא מפסיק לבקר אותך ולנקר לך במח . ככה אחרי שהפכת להיות חלק מהקבוצה אתה חלק מהמערכת ואין לך לאן לבוא בתלונות או למי לקטר בא נזכור שבסופו של תהליך מחיר הדירו בארצינו הקטנה לא ראליים שכן דירת 4 חדרים בבאר שבע בפרויקט חדש תעורכים כ 680 אלפ ש"ח ואותו בנין ממש נבנה בנס ציונה ומוערך ב 1.35 מליון ש"ח ותאמינו לי שמחירי הקרקע לא הם שעושים את כל ההבדל הקבלנים השונים החל בשלד וכלה בחשמל מרווחים את אותו כספ בפרויקט חשמלאי לא מרוויח פחות באופן ניכר בקרית גת לעומת גבעתיים לצורך זה יש מחירונים ( אין מחירון דקל אחד לכפר סבא ושני ליוקנעם ) כך שכלל עלויות הדירה פחות או יותר זהות עכשיו תשאלו את עצמכם - לאן הולך הכספ אחרי הפרשי מחירי הקרקע....????????????????? בקבוצות רכישה המצב זהה ובוא נזכור כי יזמי קבוצות רכישה לרוב מרווים אחוזים ודירות בפרויקט .תלוי בסוג העסקה. תזהרו שם בחוצ

תגידו מישהו יודע אם הענבל הזאת רווקה או פנויה? היא ניראת לי העסקה הכי טובה בסיפור הזה פה. ענבל תקשיבי. אם אכן את פנויה, אני מעוניין. לא צריך נדל"ן, יש לי מספיק בטון ואיטונגים בחיי. רוצה משהו שימלא את כל המ"רים הללו. בכל מקרה יצאה לך תמונה שעושה חשק ל.... לא יודע, אולי אפילו לקנות עוד איזה פרוייקט. ואני מודיע לך, בתחייבות. אני משלם יותר מאחוז וחצי...

נכון שהמחיר לא סופי ... נכון שיתכן שהמחיר הסופי יעלה בכ- 10% - 20% ... נכון שהפרוייקט יבנה תוך 3 שנים ... אבל המחיר נמוך משמעותית ... וזה יותר בטוח מלקנות דירה אצל קבלן שיכול לקרוס והבנק המלווה יטחון את הקונים עד דק ... יבקש עוד כסף ... וידחה את הכניסה לדירה בשנתיים שלוש

תנו שנה וחצי שנתיים ותראו הרבה בכיינים שניכנסו לקבוצות רכישה שהפסידו את התחתונים .

כמה כסף צריך להביא מהבית ע"מ להיכנס לקבוצה?

אם נסתכל על זה מנקודת המבט של המודלים הכלכליים אז מחירי הדירות אמורים לרדת ולהשתוות למחירי קבוצת הרכישה ובכך בעצם ליצור שוק תחרותי בין קבלנים רגילים לבין קבוצות הרכישה, אך זה לא כך. המסקנה היא כי הציבור לא מאמין בקבוצות הרכישה. אילו היה מאמין אז המחיר היה כבר שווה בשני החלופות, כי מחיר משקף את צפי העתיד, דהיינו אם אני יודע שמחיר הדירות בעוד שנה ירד ב-30% אז מבחינתי המחיר כבר ירד ואני אוכל לשלם היום אך ורק את המחיר הצפוי.

אם מנהלים את זה נכון הכסף משולם לאחר ביצוע כל שלב ונרשם גם בטאבו כבעלי הקרקע.עם אדריכל טוב וקבלן רציני נראה שהעסקאות לו מצוינות

נראה לי שאתה על כדורים, או שלא מחובר למציאות. כמעט בכל מקום בארץ המחירים עלו באופן דרמטי, לא המיתון ולא המשבר עצרו את עליית המחירים, וקבוצות רכישה הן בהחלט פתרון טוב לחסכון בעלויות. בוא לא נשכח שמדובר על דירות שיוצאות היום לקבוצות רכישה ויהיו מוכנות בעוד 3 שנים בערך, עד אז - מלאי הקרקעות שעוד קיימות במרכז כבר יגיע לרמה אפסית, והיכולת של הרוכש הממוצע לקנות דירה חדשה באיזור מרכזי תהפוך להיות מוגבלת מאוד. השלב הבא של התפתחות השוק הינם פרוייקטים של פינוי בינוי, אשר יכולים להיות מנוהלים אך ורק ע"י קבלנים עתירי ממון, ומאפשרים רכישת דירות מגורים חדשות ע"ח בניינים ישנים באזורי המרכז. אם יש לך אפשרות להיכנס היום לקבוצה, כנס ותרוויח!! אם לא - .....

שמוכרים קצת יותר בזול, זה הכל. ואיזה ירידת מחירים? תמשיכו לחלום. עם ריביות של 1% לשנה בבנק והכנסה משכירות של 5% - דירות להשקעה הן ה-אפיק הסולידי היום. תוסיפו לזה את עצירת הבניה המוחלטת בפריפריה האמיתית היחידה שיש לנו (יו"ש) ותקבלו לחץ מטורף על שוק הדירות בארץ: ולראיה, אין אף פרוייקט שהוזל בשנה האחרונה, הכל רק עולה. כל זה יוצר מצב שמאפשר לקבלנים הגדולים למכור מאוד ביוקר - מה שפותח שוק לקבלנים קצת יותר קטנים שבונים בניין אחד או שניים - וקוראים לזה "קבוצת רכישה".

בזמן כזה שהממשלה מחפשת מאיכן להזרים כספים לקופה, בצדק או שלא בצדק, היא מתקשה להכיר במשכנתא כהוצאה מוכרת, מתקשה להכיר בהוצאות על מעונות מטפלות כהוצאה לצרכי מס, מתקשה לתת נקודות זיכוי לאימהות עובדות, מורידה על מעוטי יכולת גזרות, והעשירים??? - חוגגים וממשיכים להתעשר על חשבון מי????.. אם אינך יכול להצטרף לקבוצת רכישה וקונה מקבלן - אתה משלם מע"מ. קבוצת רכישה - פטורה ממע"מ. הרווח כולו של האזרח וההפסד כולו של המדינה ומעוטי היכולת. בכל מקרה יש פעמים לא מעטות שהאזרח המצטרף לקבוצת רכישה שם את כספו על קרן הצבי, כי לא בטוח שהפרוייקט יתממש, בל נשכח שהמארגנים אינם קבלני בניין המחוייבים לתת ערבויות (היום חוק חפציבה מגן על כספו של הקונה יותר טוב מאי פעם) המארגנים הם "יזמי צללים" העושים עושר ברשיון ע"ח המדינה במסווה של קבוצת רכישה.

מוכרים לך פה שלקנות מקבוצה זה יותר זול. אבל בעצם זה המחיר, ויש לקחת בחשבון גם את הסיכון הכרוך בכך. לא יודע איזה ירידת מחירים אתם מדברים. המחיר רק עולה...

גם אני יכול לארן 10 קבוצות רכישה ואח"כ 8 מהפרויקטים מתבטלים אבל כותרות בעיתון כבר השגתי. באמת חוכמה גדולה.

ים במרחק 140 מטר? נו באמת, בשביל זה לשלם מחיר של 2-3 דירות 2 חדרים בשכונה צפונית בת"א?

זה פשוט ירידות מחירים במסווה של קבוצת רכישה, וזו רק ההתחלה...