אי אפשר להשוות בין ההשקעות. לדוגמא; נדלן הנכס שלך, ואתה בעל הנכס שולט ברכוש.במניות המשקיע לא שולט במניה. בשניהם אפשר להרויח, וגם להפסיד.

קחו למשל את שווי דירתכם. האם אתם מסוגלים כל אחד לדעת היכן להשקיע? האם מניות זה לא שוק שיכול גם לרדת? ואז מה אתם עושים? אולי מפסידים גם ואז מה? כל הציבור שלא מבין במניות חי בדירות ולא בבורסה וחי בשקט ושלווה גם בגלל שזה ביתם וגם ששווי דירתם עלה עם השנים. אילו היו צריכים לחיות מהבורסה אני לא יודע מה אז היה מצב כל אחד. אומר המגיב 12 שצריך לשמוע ל"מומחים". אז אני בספק אם כל ה"מומחים" יאמרו אותו דבר אם לא להיפך ממה שהכותב אומר. אז לאיזה "מומחים" לשמוע? אני למשל יועץ השקעות ואני כן יודע מה לעשות עם הכסף אבל לא בטוח שכל אחד ידע מה לעשות.מה גם שבדירות לא צריך להבין הרבה.

ברכישת מניות לא תקבלו מהבנק (וכנראה גם לא תרצו) מינוף. ולכן התשואה שתקבלו היא על הכסף שהשקעתם. (ואני מחריג סחר באופציות שרוב האשנים אינם מתמחים בו) בהשקעה בדירה בדרכ יש מינוף. נניח שלקחתם 70% משכנתא (אגב ההלוואה הכי זולה שיש). לפיכך, אם תשואת הנכס (המשקללת את עליית/ירידת מחיר הנכס והכנסה משכירות חודשית בניכוי הוצאות ומיסים) עולה על ריבית ההלוואה אזי הריבית על ה 30% תהיה גבוהה משמעותי מתשואת הנכס. בקיצור המינוף עושה את העבודה. אם כי שחשוב לזכור שזה גם פועל בכיוון ההפוך... (תשואת נכס שלילית על השקעה ממנופת מביאה גם להפסד גדול יותר)

ברור לכל מי שבתחום שהמדד אמור לעלות לאורך זמן ושהעובדה שמניות יוצאות ונכנסות למדד גורמת לו להיות מעוות לכיוון החיובי. כאשר אני קונה דירה אחת אני בוחר נכס אחד מניה אחת. אם רוצים להשוות מדד למדד הייתי בודק את מדד הנדל"ן מול תל אביב 100 למרות שהנדל"ן לא משקף דירות ושכירות כל כך. מצד שני הייתי בוחר מניות ספציפיות ומשווה לדירות ספציפיות (טובה בינונית וגרועה) ראך אגב לדעתי שני הדברים הם הימור אבל רוב הציבור לא קונה תל אביב 100 הם פשוט בוחרים מניות שנראות להם כך שזה כלל לא רלוונטי.

ישנו מודל השקעות חכם שנקרא השכרת מניות. המודל משלב בין אחזקה ארוכת טווח בתעודת סל על מדד 25 לבין מכירה עדינה של אופציות. בצורה כזו המשקיע מקבל הכנסה חודשית שוטפת, כמו דמי שכירות, והנכס שלו הוא מניות במקום דירה. בארה"ב חוסכים בצורה כזו לפנסיה. למי שרוצה לדעת עוד: השכרת מניות

אתה שוכח מספר דברים בדוגמא שלך: אינפלציה, עליית מדד או איך שלא תקרא לזה. 800000 ש''ח לפני 9 שנים שווים יותר מ 1.4 מיליון ש''ח היום, אם "תנקה" אינפלציה. עלויות רכישה ראשוניות - על 800000 ש''ח צריך להוסיף דמי תיווך, תשלומי עו''ד, מס רכישה וכו'. עלות שיפוץ ראשוני, בדרך כלל גם לפני השכרה מדובר על קצת יותר מצביעה. הנה הלכו דמי השכירות של השנתיים-שלוש הראשונות. מה עם תיקונים בדרך? החלפת דוד, תיקוני צנרת, נאיגרה דולפת וכו'? מה עם שיפוץ יותר יסודי אחרי 20 שנה, אם רוצים להמשיך להשכיר ל"משפחות נחמדות"? גם עניין של 50K ש''ח לפחות. עוד שאלה, האם קנו כשהיה להם את כל הכסף? אם לא, תוריד את הריבית משכר השירה שקיבלו. בקיצור, גם בדוגמא שלך, הרווח אינו גבוה במיוחד.

ההבדל בין כותב המאמר לבין המגיבים הוא כמו ההבדל בין רופא מומחה לרופאי אליל. מגיב אחד אומר שקיבל 17% תשואה בקופת גמל (אולי בשנה חריגה - בטח לא בממוצע שנתי) ומגיב שני כותב על תשואה של 12% בהשקעה בדירה (הוא רק שכח שהיו שנים שמחירי הדירות צנחו, ושכח לנכות את האיפלציה כדי לקבל תשואה ריאלית, ושכח שמשכר דירה יש גם הוצאות על מתווך, עו"ד, שיפוצים...בקיצור ניתוח חובבני למדי). עם כל הכבוד למגיבים, כלכלה זה עסק למקצוענים וגם להם לא פשוט לחשב תשואות להשקעות לאורך זמן... אז חבר'ה, תנסו לטובתכם, להקשיב ולהבין רופא מקצועי ולא לרופאי אליל...

הבנק הציע לנו לקנות שבדיעבד התגלו כמניות בעייתיות. הוצאנו כספים אבל לא בזבזנו. הבעיה היא שקשה לעקוב אחרי החשבונות ואחרי הרווחים, העולם הכלכלי משתנה מרגע לרגע וכך גם הזמנים באופן פרטי, בעיקר שאז לא היה אינטרנט. היום לאחר 20 שנה אנחנו גרים בדירה קטנה בשכירות. הבית שמכרנו שווה פי כמה. מוסר השכל: כסף נזיל נוזל ממש. קשה לעקוב לאורך זמן אחר הכסף בלי להיות קמצן מדי או להוציא יותר מדי או לאבד את הכיוון בסכומים גדולים יחסית. כדאי גם וגם. כדאי שיהיה גם כסף נזיל וגם דירה קטנה. לא מוכרחים להשכיר את הדירה אם שונאים את כל הפרוצדורה ואם כן, אפשר לשכור עורך דין או מישהו שאפשר לסמוך עליו שיבצע את העבודה.

אילו מדדו את 5 השנים שחלפו? אילו מדדו 10 נים שחלפו? בקיצור תלוי מהיכן מביטים

תמיד תוכל לקנות דירה עם משכתנא ותוך 20 שנה הערך שלה עלה . איזה בנק יתן לך משכנתא לשחק במניות ????

קח לדוגמה זוג חברים שלי ואת בעל הדירה שלהם: דירת 4 חדרים באם המושבות הישנה, נקנתה בסכום של 800,000 ש"ח לפני 9 שנים. הזוג הנחמד ששוכר את הדירה לאורך כל התקופה שילם ב-5-6 שנים הראשונות השכירות באיזור ה-600 דולר, ובשלוש שנים האחרונות שכירות שיקלית (4100 ש"ח בחוזה האחרון) שווי הדירה היום בין 1.3 ל-1.4 מליון ש"ח (75% רווח סה"כ) בנוסף התשואה מדמי השכירות בלבד עומדת על 4-5% נוספים. לא נעשו כאן חישובים מדוייקים, זה בסה"כ דוגמה מספרית לקבל כיוון (12% תשואה בשנה פלוס מינוס) אני לא יועץ השקעות ולא סוחר נדלן, אני גם לא מעוניין לומר מה יותר טוב, בסה"כ הערתי שיש חוסר דיוק בכתבה והמספרים נשמעים נמוכים מדי.

על מניות, שם אתה יכול להגיע להרבה יותר...

2% זה כלום, השקעה הכי סולידית בבורסה לדוגמא אג''ח עושה הרבה יותר - סביב 10% כמעט מובטח. דמי שכירות זה כסף קטן ותשואה של זה לא רלוונטית. חוץ מזה לדירות יש צנרת עיניינים בלגנים. דיירים שהורסים את בית. תשקיעו בקרן נאמנות סולידית ותשנו בשקט, זה כסף נזיל, מקבלים ריבית דה ריבית. מה יותר טוב מזה?

ערך הדירה עולה ב-2% לשנה בממוצע, זה ידוע דמי השכירות מעניקים תשואה של 3-10% נוספים (תלוי בגודל הנכס, מיקומו וכו) נשמע שמישהו עשה קצת מסז' לנתוני הסקר... דירה זו השקעה מצויינת.