ניר היקר, אני מניח שאתה לא מושקע בנדל"ן ומעוניין לקנות, ומקווה לירידת מחירים, כמו רבים. אבל זה לא אומר שאתה נביא או כזה גאון שמנבא את העתיד: בדיוק 4 צעדים כמו שהיית רוצה. הצעדים שתיכננת מאד מתאימים למה שהיית רוצה וזה כבר מעיד שלא אמיתי. הבסיס של דולר חלש (ולכן ריביות נמוכות על השקל), מדינה קטנה וצפופה בעיקר במרכז, נטיה פסיכולוגית להיות עם "דירה ביד" וכו' עוד ישאר תקופה לא מבוטלת. בנוסף המשקיעים לא חייבים למכור כשהמחירים ירדו, יכולים להמתין, לרובם אין משכנתא גדולה או שהם יוכלו לספוג עליית ריבית של 1-2 אחוזים, הם גם מקבלים שכר דירה.

אנחנו עדים לתחילת התפוצצות הבועה, עכשיו הזמן לברוח השקעה בנדל"ן כרגע לא משתלמת אך מתחילה גם להיות מסוכנת בטירוף. לברוח

המשקיעים לא מבולבלים, מי שמבולבל זה אזרחי ישראל, כי השרים ה"חכמים" שלנו עסוקים כל היום בהפרחת סיסמאות פופוליסטיות, בעיקר כיצד לפגוע במשקיעים !, העיקר למצוא חן בעיני הציבור ולזכות בכותרות בתקשורת. המשקיעים מספיק נבונים להשקיע במקומות אטרקטיביים עם סכומים המתקבלים על הדעת, ובתשואות נהדרות. אז המשקיעים לא ברחו הם עברו בצורה שקולה ועניינית. חפשו בעצמכם בגוגל תחת "מאגר גדול של נכסים בארה"ב" ותבינו לאן המשקיעים עוברים...אני כבר שם

התשובה לדעתי כיום היא מניות. מכיוון שבעלי ההון שולטים גם בנדל"ן וגם בחברות הגדולות במשק יש להם אינטרסים דומים והם הגדלת הרווח בשני המישורים. בעלי ההון לא יתנו למחירי הדירות לרדת במידה והם מושקעים בפרוייקטים נדל"ניים. מצד שני הם גם רוצים רווח מהשוק. כשוכר, במקום להיות חייב לבנק מיליון שקל משכנתא, אני מעדיף להישאר עם הכסף ביד. בנוסף, יש לי אפשרות להשקיע בחברות הגדולות במשק ולאזן חלק מה"הפסד" בשכר הדירה. זאת על ידי השקעה נבונה והימנעות מתשלום ריבית על משכנתא. מה דעתכם?

התחדשות עירונית קרבה לים . בבת גלים הכוונה לצד הימיני מימין לרחוב העלייה השנייה. במושבה הגרמנית נכסיים איכותיים אך יקרים יותר.

אבל אף אדם נורמלי לא יכול לרכוש דירה במיליון וחצי שקלים. בתור מומחה אתה חייב לנסות להשפיע על טרוף המחירים. אני עוקב אחר דבריך,ואכן אתה מדייק בצורה מדהימה. מה יעזור לי כאדם צעיר הרוצה לרכוש דירה,לגבי הניתוחים המבריקים שלך מר זמנהוף? אם מחירי הדירות יגלשו לשניים מיליון ש"ח כמו שאתה חוזה,אבוי לנו. בכול אופן אני שמח תמיד לשמוע את דעתך בנושאים אלו. לגבי המגיבים הרשעים,אולי אתם מקנאים בפרופסור החכם. לו הייתם שומעים לאיש הייתם היום במקום אחר? המשך להמליץ לנו מר זמנהוף,דניאל ת"א

מדיניות הממשלה היא שגרמה למצב, והיא היחידה שיכולה לתקן. הפגינו איתנו ב 12/12 בועידת ישראל לעסקים. לפרטים - היכנסו לקבוצת "תמורה" בפייסבוק.

היכן שיש יותר חרדים, יש רק רגרסיה באיכות החיים, אוכלוסייה חלשה ואין צפי לעליית מחירים. גם אני התעניינתי להשקיע בהדר, והבנתי שלרחוב ארלוזרוב אין מה להתקרב בגלל ההתחרדות, ולכן ירדתי מזה...

שירה שתקנו היום ב1.2 מליון תעלה עוד שנתיים 800000

עד 2008 ריבית בנק ישראל לא פחתה מ- 4 אחוז (היינו ריבית פריים - 5.5%) , ואף הייתה, בממוצע מ- 2003 בערך 6.5% (היינו פריים - 8%). ב- 2008, הנגיד רצה להציל את הטייקונים שהפסידו כסף בבועה במזרח אירופה, וחילק את ההפסדים לכל עם ישראל שלקח משכנתאות מטורפות, כשבמקביל הקבלנים ככקרטל העלו מחירים בהתאם ליכולת המינוף של האזרחים. איף הוא עשה את זה? הוריד ריבית, לראשונה בהיסטוריה, לכמעט 0. כך, מי שהיה לו כמה מאות אלפי שקלים בפק"מ הפסיד המון כסף כי הריבית שקיבל הייתה שלילית (פחותה מהאינפלציה) אז הלך לקנות עם הכסף נדל"ן. מנגד, אזרחים לא מאוד חכמים נפלו קורבן לפטישיזציה של נדל"ן, יחד עם האשליה כאילו על משכנתא של מיליון יחזירו 4,200 ש"ח לחודש, לנצח, ולא רק במשך שנתיים-שלוש. עכשיו קחו משכנתא של מיליון וחשבו לפי ריבית של 7.5% (פריים ממוצע מינוס 0.5%) ותראו כמה צריך להחזיר. הנה - בדקתי בעצמי: ל- 25 שנים החזר על משכנתא של מיליון, בממוצע - 7389.91 ש"ח. ומה יקרה אם הריבית תהיה גבוהה יותר, כפי שהייתה רוב מכריע של השנים האחרונות? בקיצור - מי שלקח מעל 600K משכנתא ואין לו הורים טחונים או הכנסה משפחתית של לפחות 18 נטו - יפשוט רגל בוודאות.

האוכלוסיה בהדר גרועה חלשה וזה בלשון עדינה, לך לבת גלים ותראה את השוכרים,קצינים בחיל הים,אחיות ורופאים מב"ח רמב"ם, והכי חשוב בהדר הבנקים לא נותנים משקנתאות.

פילוח המשקיעים- יש משקיעים גדולים שהכסף מהשכירות עובד בשבילם (לא בהכרח מרוויחים הרבה כסף מעבודה, אם בכלל) אלה יכולים להרשות לעצמם לקנות במקומות עשירים ומבוקשים- בצפון ת"א או במרכז ר"ג או במרכז ירושלים. המשקיעים הגדולים מעורבים גם בפינוי בינוי ובתמא 38 ברוב המקרים. המשקיעים הקטנים קונים דירה להשקעה לפנסיה- לרוב ברחובות, פתח תקווה, יבנה, חיפה ועוד. אלה לא מחפשים הרפתקאות.

...תתפוצץ הבועה, מן הטעם שאלו בדיוק 100 אלף הדירות שחסרו לשוק כדי לשוב ולהתאזן.

פרופ' זמנהוף. אחרי שקיבלת פרופסורה בנדל"ן, תמצא כעת זמן פנוי ללמוד לכתוב עברית כהלכה, לא עילגת...

רחוב ארלוזרוב בהדר איכותי? בתים כמי שנולד ברחוב זה אני יכול לספר על בתים מתפוררים בני כ-70 שנה[רובם ככולם}מכוני ליווי בשפע ,חרדים ובני דודינו.ציר מרכזי רועש לעלייה לכרמל,מחסור כרוני בחנייה כל החנויןת לאורכו וגם בתחילתו{הצטלבות עם הפועל} כבר מזמן נסגרו. חבל שאינטרסים מובהקים מביעים כאן דעה אינטרסנטית.

יש ביד 2 -71000 דירות גידול של 30000 בתים בתוך שנה. לא כולל דירות בהקמה אצל קבלנים. מספר העסקאות יורד בגלל שכבר אין משקיע שיקנה ממשקיע כי כולם הבינו שהמחירים כבר לא נתמכים על ידי המציאות ואין כבר אפשרות לעשות סיבוב מהיר. וזה כל הסוד של הבועה נופחה על ידי משקיעים והתפוצצה על ידי משקיעים. בכל השלוש שנים האחרונות לא חסרו דירות למגורים אבל חסרו דירות למשקיעים.

לא מחר וגם לא עוד חצי שנה אך בהסטוריה לעולם לא הייתה בועה שלא התפוצצה ובועת הנדל"ן שלנו בישורת האחרונה. גם במנהטן אין איפה לבנות והמחירים נפלו ב60 אחוז. הריבית עולה והשוק נעצר וזוהי מגמה שתמשיך, לאחר מכן: צעד ראשון - המשקיעים מממשים צעד שני - המחירים יורדים קצת, השוק מתחיל לייצר לחץ אצל הבנקים והמלווים צעד שלישי - כולם מבינים שהם באמצע סערה ואי אפשר לבלום את הירידה צעד רביעי - כולם מוכרים בפניקה, שווי הבנקים נחתך, הדירה שלכם שווה 50 אחוז פחות :) תוך 18 חודשים אנחנו שם. לא צריך להיות גאון כדי לראות את זה. למכור עכשיו ולעבור לשכירות עד שהסערה תעבור

אין מספיק בניה בארץ כבר כמה שנים - אז למה מתפלאים שמספר העיסקאות יורד? לגבי המשקיעים הזרים, כל זמן שהנכסים שלהם מושכרים הכל בסדר, הבעיה שלנו היא משקיעים שרוכשים דירות כבתי קיץ או שסתם לא מעוניינים להשכיר ויוצרים חוסר אמיתי של דירות בשוק. אם היה מס על דירות שאינן בשימוש (באיזורי ביקוש) מלאי הדירות היה עולה.

אבל תשואה נמווכה מאד ושוכרים בעייתיים לא?

באיזורים בהם יש מחירים זולים החיפה אתה תקבל שוכרים שלא ישלמו ולא יתפנו...הדר..כמה אירוני הפך להיות שם השכונה הזאת.

ישנם ים של מציאות בשכונת הדר בחיפה. ברחובות האיכותיים כגון ארלוזרוב,ניתן לרכוש שני חדרים,בשטח של שלושה חדרים בסכום מגוכך של 440.000 ש"ח הבתים אומנם ישנים,אולם התחרדות אזור ארלוזרוב,עליה מחירים בכרמל,הניעו זוגות צעירים לבוא להדר. מחירי הדירות החלו לעלות,אבל הם עדיין ברמת מחיר נמוך ב 50 אחוז מהמחיר האמיתי. לפני שלוש שנים המלצתי על רחובות נתניה ויבנה. עלות דירת 4 חדרים עלתה 850.000 ש"ח בלבד. כיום דירות דומות מתחילות ב 1.3 מיליון ש"ח. דירות אלו יגיעו לכדי 2.3 מיליון ש"ח. הדר מתפתחת{רכבת חשמלית}מחליפים תשתיות,וישנם תוכניות אופרטיביות לשינוי הדר,שכבר משנה את פניה{בעיקר אוכלוסייה חזקה.} הדר נהפכת למקום מבוקש מעוד,ונגיש כלכלית. סיור בשכונה{מרחק שעת נסיעה מת"א,יביא לכם תועלת כלכלית מובנית. אפיק השקעה,מניב ותשואתי. בכבוד רב פרופסור זמנהוף,מומחה לנדל"ן