עמוס דבוש מדימרי איזה יופי אתה מדבר. אם היית עונה בטלפון לכל הספקים שאתה חייב להם כסף היה נפלא

כמתווך המשתמש המון בזמן האחרון בנתוני האתר של רשות המיסים בנדל"ן אני יכול להעיד שכשאני רואה נכס שנמכר ב-X שקלים אני מתקשר לבעל הנכס שקיים אצלי במאגר שבמחשב אצלי עוד מהימים הראשונים שבעל הנכס פרסם את הדירה למכירה. תמיד אני מקבל תשובה מדויקת למחיר המכירה בפועל המופיע באתר הממשלתי. אולי יש פה ושם כמה רמאים שמנסים לרמות את שלטונות המס אבל הם בטלים ב-60. ברוב המקרים שנתקלתי, מחירי המודעות היו תמיד יותר גבוהים בין 5-15% מהמחיר שנסגר בפועל. הציבור לא מטומטם ולא משלמם כל מחיר שנוקבים במודעות אם הדירה לא שווה את המחיר. דבר נוסף שרציתי לציין הוא שהציבור ברובו מוטעה מהמידע המופיע באתר רשות המיסים בנדל"ן (לתשומת לב רשות המיסים) מאחר והוא לא בודק במקום הנכון מהו מחיר המכירה. מאחר ונתוני המכירה מוזרמים ללוח האתר בחלקים לפעמים של 0.5 ואחר כך 0.5 או 0.1 ואחר כך 0.9 או 0.33 ואחר כך במקום אחר בשורה אחרת מופיע אותו נכס ב-0.66 (אלא מסמלים חלק מהשלם של המחיר) אז זה מטעה לחשוב שהנכס נמכר במחיר המופיע, לכן אני ממליץ שלפני שמקישים את הקוד לכניסה לאתר ללחוץ מימין על לחצן שנקרא כולל מידע מורחב ורק לאחר שנכנסים ללוח העסקות לפי גוש וחלקה וכו' יש מימין לכל שורה של נתונים לחצן המרחיב את המידע ומקבלים עמוד חדש עם מידע מורחב ועם המחיר המילא, כולל כתובת הנכס וסוג הנכס.נכון שכרגע אן את כל המידע וחלק מהמידע משובש או לא מדוייק אבל לא המחירים. מקווה שעזרתי לעשות סדר בבלגן של אי ההבנה של רבים כאן.

גם בבורסה כאשר הנייר בשיא. יש איי אלו פריירים שקונים ונותנים את הרווח לסוחרים. אחר כך הם המופסדים הגדולים. בנדל"ן זה אותו סיפור. יש קונים ביוקר שהם בעצם נותנים את הרווח לסוחרים והם יהיו בסוף "המופסדים" הגדולים. אלא שהשינויים בנדל"ן הם יותר איטיים ומורכבים. אבל בקרוב תראו את בעלי הבתים מתוסכלים ותולשים שערות ראשים. אחרי שהבנקים יורידו להם את המכנסיים.

על זה אומרים . מה שלא הולך בכוח הולך ביותר כוח. ומה שלא מוכרים ביוקר מוכרים יותר ביוקר. ומי באמת קוניה הדירות היום ? המוכרים שמכרו ביוקר קונים במחיר פחות או יותר זהה למה שקבלו. דהיינו הכספים מגלגלים ידיים . האם לזה אפשר לקרא " ערך שוק" ??? הרי מי שאין לו מה למכור לא קונה בכלל...??? ומתי ירד המחיר? כאשר בעלי הדירות לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתאות. "(סב פריים)" אם השכירות לא תממן את המשכנתא. או שהשוכרים יתחילו לעשות תרגילים. המחירים יורידו להרבה בעלי בתים את המכנסיים... וכל מי שרואה תגובה כזאת ומסוגל לעשות מתכבד לארגן מרד... מרד שוכרים ואם נקרא לו יפה נקרא לזה "עיצומים" של שוכרי הבתים. לא משלמים יותר ביוקר. ומורידים באופן גורף את שכר הדירה ל מחיר שפוי. לא יותר מ 25% מהשכר הממוצע במשק לדירת 4 חדרים ובהתאמה לדירה קטנה יותר. ומי שרוצה להתפרנס שילך לעבוד ! לא לקנות נכס ולהשכיר!!!

לא דולר, לא יצחק לוי ולא המתווכים , רק הקונים הם אלה שמעלים או לחילופים מורידים את מחירי הנדלן בנכונות ובלהיטות לשלם כל מחיר. המוכר יכול לדרוש כל מחיר שבא לו, אבל עסקה תתבצע רק אם תהייה נכונות מן הקונים.

רוב המודעות באתר הזה מפורסמות בשיטת מצליח. אתקע מחיר, הפרסום ממילא בחינם. יבוא הפרייר - הרווחתי, לא יבוא - לא עלה לי גרוש. הבעיה שהפריירים באים. ברגע שיגבו 500 ש"ח על הפרסום, אף אחד לא יפרסם יותר.

אי אפשר להוציא חוק שיחייב לפרסם מודעה בתשלום. המודל הכלכלי של האתר הוא הכנסות מהצגת הפרסומות לגולשים באתר. בכך שהוא מפרסם מודעות בחינם הוא מרוויח פעמיים- פעם ראשונה מתנועה ערה של מפרסמים, שבגלל שהפרסום חינם נכנסים לאתר ונחשפים לפרסומות. פעם שנייה מגולשים שנכנסים כדי לצפות במודעות, ככל שיש יותר מודעות יש יותר גולשים והם נשארים יותר זמן באתר ונחשפים ליותר פרסומות. המדינה לא יכולה להתערב במודל הכלכלי של אתרי האינטרנט ולכן הצעתך לא ישימה.

ציטוט :"יש טענה שלפיה חלק מהנתונים בלוחות האינטרנט הם של אנשים שנהפכו לתופעה, ש'מציעים' דירות רק כדי לדעת כמה הם יכולים לקבל עליהן, בלי כוונה אמיתית למכור כרגע. זה עניין שיש להסדיר" מכאו שורש בעיה. אנשים מפליצים איזה מחיר שהם רוצים בלי כוונה באמת למכור. השכן שבאמת רוצה/צריך למכור רואה את זה ואומר לאשתו "שושי, שמעת כמה כהן מוכר את הדירה שלו ? 2000000 ש"ח .שלנו יפה יותר .בואי נבקש על שלנו 2200000 ש"ח .למה שלא נקבל יותר" וכאן זה כבר כדור שלג שמתגלגל ומתנפח. הפיתרון לנפות נודניקים וסתם חמדנים הוא שלוחות הפרסום יעברו לפרסום מודות בתשלום. אפילו סמלי, נניח 50 ש"ח למודעה. ברגע שזה יעלה כסף, ואפילו מעט. זה ידיר רגליהם של הלא רצינים שאומרים :"מה אכפ'ת לי ? עולה לי כסף לנסות ? מקסימום נוריד את המודעה עוד שבוע". שלא לדבר על הכנסת פרטי כרטיס אשראי לאינטרנט. גם זה ירחיק לא רצינים. מסכימים איתי ? תגיבו לי ?

1. יצחק לוי לא שנה דבר בשוק. הוא פשוט נכנע למצב האמיתי בו אנשים חדלו לנקוב מחירים דולריים, כשהדולר ירד עוד ועוד. 2.שכחתם כשהיתה ירידת שער דולר המוכרים הקפידו להקפיץ המחיר הדולרי למעלה. 3. שכחתם כמה קונים או מוכרים נפגעו משינויים פתאומיים בשערי דולר, שלא היו מוכנים להם כלכלית 4. שכחתם שגם אסז רוב ההלוואות נלקחו בשקלים צמודי מדד כך שכל נטילת הלוואה יתה כרוכה בהימור לגבי שער המטבע. 5. גם אתם לא הייתם מוכנים למכור במחיר דולרי נקוב כאשר שער הדולר ירד רחוק מתחת ל-4 ש"ח.. מן הסתם הייתם מהנוכלים שמכרו צמוד לדולר אבל הדולר תמיד היה אמל ה"צמודים" שווה ל-4 ש"ח ולא פחות.

בארץ בונים מבטון ואבן . בארה"ב בונים בעיקר מעץ בניה זולה שדורשת טיפול ושיפוצים תדירים כל מספר שנים . עלות הבנייה בארה"ב זולה ב 40% מאשר בארץ. בארה"ב אתה שומע את השכן של הולך בשקט בדירה שלו. שלא לדבר על דברים אחרים. ואם אתה גר בבית פרטי - ההוצאה לשיפוץ וטיפול היא אדירה יחסית לנהוג בארץ. זאת האמת . הישראלים דורשים להחזיק בנכס איכותי . האמריקאים מסתפקים בשכירות ללא דאגות.

אולי נפגשת במתווכים כאלה, שלוחצים סתם, אבל האמת היא, עם או בלי מתווכים, יש נכסים שנמכרים מהר. לפעמים זה המחיר, לפעמים זה המיקום, ולפעמים זה עניין של מזל. גם אם תלך לבד, אף אחד לא מבטיח לך שהדירה תהיה שלך אם תחכה הרבה זמן עד שתחליט. ככה זה: אם תלך לחנות ותראה חולצה יפה, שנשארה רק אחת במידה שלך, תצטרך להחליט מהר, כי אולי כמה דקות אחריך ייכנס מישהו אחר ויקנה אותה.

שמת לב שחלק מהעסקאות הן רק בשווי חלקי מהנכס? חלק מהעסקאות באתר מפוצלות כך שאתה יכול לראות למשל שתי מכירות של אותו הנכס באותו התאריך עם מחיר שנמוך ב-50% מהמחיר הריאלי.

המידע שרשום באתר המיסים אינו נכון. העיסקאות שנסגרות שם הם במחירים נמוכים ומצחיקים ואינם המחיר האמיתי. הסתכלנו באיזור על נכסים שאנחנו מכירים שניקנו לא מזמן, של חברים ושכנים. ראינו שדיווחו חצי מהמחיר האמיתי שהנכס נמכר וזאת כנראה בגלל המיסוי היקר. מסקנה, האתר אינו מתאים למציאות ולכן לא צריך לחפש שם כדי לדעת מהו ערך הדירה באיזור המדובר.

המרת המחירים מדולרים לשקלים לא התחילה אתמול, כשהשקל בשיאו, אלא לפני מספר שנים כשהיינו במשבר כלכלי והדולר זינק. כלומר, אם שכרת דירה ב-500 דולר, חודש אחד זה היה 2000 שקל וחודש אחר כך 2400 שקל. מאחר שאת משכורת המלצר שלך אתה מקבל בשקלים, הפער הזה הפך למשהו שלא ניתן להתמודד איתו. רק אחר כך השקל התחזק וזה כבר סיפור אחר, אבל לא ניתן להאשים את מי שיזם את המעבר הזה

המוכר מציע מחיר. מי שרוצה קונה. אם אף אחד לא קונה, הוא צריך להוריד את המחיר. בקיצור, כמה עולה דירה? כמה שאנשים מוכנים לשלם עבורה. הממשלה לא יכולה להכריח אנשים לקבוע מחיר מקסימלי לדירה. זה מטורף. לא כל אחד חייב לגור בתל-אביב אם הוא לא יכול להרשות לקנות שם דירה.

חומרי הבניין ניקנים בדולר,שכר העובדים מתומחר בדולר,ורק היהודים הקפיצו את המחיר בשקלים וכך איבדנו פרופורציה. בכל מקרה המחיר צריך להיות לפי 60 משכורות בממוצע,וכיום זה עומד על 130.

זה המחיר שאני רוצה, נקודה. לא רוצה לך חפש.

אם תבדקו תראו שכל הבלגן במחירים התחיל בדיוק אז.... זה לא הגורם היחיד אבל תרם לא מעט לבלגן !!!

מחיר הנדלן -עליה נוספת ב2011

אם אני מוכר דירה במיליון ש"ח (נניח) אני יכול לדווח לרשויות המס על 800 אלף ש"ח ולקבל עוד 200 אלף ש"ח במזומן. בנוסף, כמו שהוזכר בכתבה, אפשר לקבל חלק מהכסף לא על הדירה אלא על הגימור הפנימי, במיוחד אם יש מטבח, סלון וכו'. אי אפשר לסמוך על רשות המסים, וקצת קשה להאמין למתווכים - המסקנה ברורה: רק המוכר והקונה יודעים את המחיר האמיתי.

אני גר בשכירות במרכז (לא תל אביב). איך שהתחילה בועת הנדל"ן פתאום התחלתי לראות עשרות מודעות למכירה על המרפסות. נראה שלכל מי שיש ברירה (כלומר, יש בבעלותו דירה נוספת ויכול למכור) ניצל את המצב והעמיד את הדירה למכירה במחיר שערורייתי. חבר'ה, אי אפשר להרוויח 100% על דירה בתוך שנתיים! עברה שנה, המודעות הדוהות הוחלפו במודעות חדשות, אבל אותן הדירות בדיוק עדיין עומדות למכירה. ומה הדבר המצחיק? בעלי הדירות לא רק שלא מורידים מחירים, אלא להיפך: עם הזמן רק מעלים את המחיר. הם לא מחפשים קונה רבותי- הם מחפשים פ ר א י י ר. הבעיה היא, שגם אנשים שבאמת רוצים למכור את הנכס שלהם נתקעים. למה? אם את הדירה לידך, שזהה בגודלה ובמפרט, מציעים למכירה במליון וחצי - אתה לא יכול למכור ב 800 אלף (המחיר שאנשים מוכנים לשלם). אתה פשוט לא רוצה לצאת פראייר. כך קורה שיש פער עצום בין הקונים והמוכרים, והכל תקוע.

האינטרס שלהם הוא ליצור מצג שווא של מחירים גבוהים ותחושה "שאם לא תמהר" ותסגור עסקה יחטפו לך את הנכס. לצערי יש הרבה פתיים בשוק שאכן נופלים בפח הזה , וזהו אחד הטריגרים לעליית מחירים ולסממני בועה. אתם צריכים לדעת לבד מה מחירו הריאלי של הנכס בו אתם מעוניינים, לא להקשיב למה שהמתווך "הטוב" בד"כ אומר לכם, לא לשכוח שהוא אינטרסנט בראש ובראשונה ומשחק משחק כפול מול הקונה ומול המוכר. אם כל הקונים ינהגו כך וינקבו במחיר אמיתי וריאלי אותו הם מוכנים לשלם - אזי המוכרים יהיו חייבים להתאים עצמם. אימרו לא למתווכים זו השורה התחתונה....

החורף עדיין לא כאן אבל שוק השכירות בקפאון כמעט מוחלט. דירות שמוצעות במחיר שפוי מושכרות תוך מספר ימים, אך רוב הדירות מוצעות לשכירות או לכניסה מיידית במשך שבועות ואף חודשים. בעלי הדירות שוב פועלים בצורה בלתי רציונאלית ודורשים מחירים מופרכים גם אם הביקוש לדירות אפס מאופס במחיר המוצע. לך תבין. בכל אופן, נראה שהמגמה השתנתה והסיבה העקרית לכך שהקונים לא מוכנים או לא יכולים לשלם את המחירים הגבוהים בשוק.

כתבה מדויקת ומתארת את המצב בצורה הגלויה ביותר , כל הכבוד לכלכליסט על הכתבה . יש להפנות את הנקודה לשטיינץ ואטיאס שעל כתפיהם מוטלת האחריות לעשות סדר .

בעקבות הגזרות החדשות על המשקיעים ,צפוי המחיר המדווח לרדת ,זה אומר "גורנישט" על המחיר האמיתי .אלא רק על המוטיבציה להימנע מתשלום מס מופקע. בקיצור, הכל "קאלם פאדי"