אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
קראו עוד סגור

השורה התחתונה- תזמורת קונצרנית: להרוויח משוק הנדל"ן, לנטרל את אי־הוודאות

83 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

פרסם תגובה בטל
78.
לארמנד 72
ראה מה שרשום ב70 כסף יש להם 90M כלומר הם יכולים לשרת את החוב השאלה אם הם רוצים או שיגלגלו הנ"ל לפרוייקטים אחרים. לפי התשקיף לבעלי האגח יש ביטחונות רק על עודפים בפרוייקט לא על הקרקע (אם יהיו עודפים לפי המצב בשוק לא ניראה שיהיה משהו ובטח לא 50M עלות חוב האגח) . אם כבר באגח ב יש בטחונות 25M אצל הנאמן. מיכה רשם באתר של להבה וכלכליסט כמה פעמים שהקרקע עם שעבוד ראשון לבעלי האג"ח ויש בטחונות של 120% לכן אני ממתין לתשובה הבהרה של מיכה. אם זה נכון היכן זה רשום בתשקיף ? ואיזה קונה יקנה דירה שהקרקע משועובדת? במידה וזה נכון האגח הזה מציאה חבל"ז. מיכה היקר אשמח אם תעיר את עיננו
אריה קרן | 06.09.11
74.
ב.יאיר 3
שלום מיכה מה דעתך על ב.יאיר בכלל ועל ב.יאיר 3 בפרט? האם לחברה מספיק מקורות לשרת את החוב עד לפרעון סופי של האג"ח בעוד כשנה, ללא הסדרים/תספורות? האם המקורות לכך יבואו בין היתר מאשראי בנקאי (תמורת שעבודים) לאור ההנחה כי החברה תתקשה לגייס חוב חדש בבורסה בתקופה זו?
קורא קבוע | 05.09.11
72.
נתנאל ג
מיכה שלום לצורך המשך הפעילות נתנאל תזדקק ללווי בנקאי. לצורך הלווי הבנקאי כנראה שיוסר השעבוד הקיים על המגרש הטוב בחולון לטובת הנאמן והוא יועבר לטובת הבנק המלווה, ומנגד ישועבד חשבון העודפים של הפרוקיט לטובת הנאמן. בנוסף, החברה מדווחת שלא תעמוד בהתחייבויות לוח הזמנים לבנייה מול המנהל. מכל הדברים האלו, נראה שנתנאל היא חברה בסיכון ממש אבל ממש גבוה - האם אתה מסכים להערכה? תודה
ארמנד | 05.09.11
71.
נתנאל אגח ג
אמרת שבאג"ח ג משועבד מגרש בשטח של 8 דונם בח-300 בחולון בעלות 52 מיליון, השעבוד הוא על העודפים של הפרוייקט לא על המגרש, מי יקנה דירה במגרש שמשועבד? הבנק גם לא יתן משכנתא אנא הסבר את כוונתך. לעומת זאת באגח ב יש בטחונות של 25 מיליון + עודפים של 2 פרוייקטים בחדרה ות"א הביטחונות טובים יותר לא?
אריה קרן | 05.09.11
70.
אאורה ג- בהמשך לתשובתך ב 41
מיכה שלום וסליחה על שאלה חוזרת. נכון שיש חור לשנה הבאה (מותנה בהנפקת אג"ח שספק אם יצליחו) אך אג"ח ג' ספציפית משלם השנה בנובמבר ונדמה שהשנה תהיה היכולת לשלם. לכן ברשותך אני חוזר על שאלתי האם הדו"ח מעלה חשש לתשלום השנה (שהרי אם ישלמו בנובמבר כמעט כל ההשקעה חוזרת וחצי מהכמות נשארת ביד). עפ"י התזרים נדמה לי שיש את המקורות לתשלום, אמנם מותנה במימוש נכסים (אחד בתהליך מימוש בהיקף 10 מיליון ועוד אחד שיצטרכו בהיקף 15 מיליון) אך החברה מציינת שלא נלקחו בחשבון הנפקת זכויות/ דיבידנד מאאורה ישראל/ נכסים נוספים שאינם משועבדים שניתן לממש. תודה.
r קורא קבוע | 05.09.11
64.
צרניאק אתה מזייף בגדול נמאס מחוסר התכלית של מנהלי הכספים
בהתחלה אתה ממליץ על דוראה ואולימפיה אבל כשמגיע רגע האמת וחברה כמו אולימפיה עם הון עצמי חיובי וחוסר רצון לשלם אתה נעלם כמו שאר מנהלי "הכסף של האחרים" למה אינך עומד על זכויותיך (או יותר נכון זכיות לקוחותיך) בענין גביית החוב? אולי הרבה יותר קל להמליץ ולעבור הלאה??? להמליץ זה קל להלחם זה הרבה יותר קשה ומלוכלך הגדלת ועשית כאשר רחצת את ידי אילן בן דב המשתמט מעמידה בסטנדטים מינמליים של יושר ורצון מול הנציגות בטאו. אפילו המלצת על סקיילקס אגח ללא בושה כאילו שאין משקל סגולי לעומד בראש הפירמידה?? אתה במעשי ידיך מזמין את ההסדר הבא שלא יגיע מכשלון ניהולי את מחוסר רצון ואםרטיוניזם של בעלים להרוויח!!! אולי אם אתה וחבריך הייתם לומדים ממגדל שוקי הון ומלחמתם הצודקת להחזר החובות לא היינו מגיעים לשם מלכתיחילה.....
מספיק עם הבלופים | 05.09.11
62.
תשובה ל 53
לגבי המניות עצמן אני מאמין שאי הודאות לגבי דוראה משפיעה על המניות אלו אבל ההשפעה של הנפילות במחירי מניות היתר חזקה יותר כך שלא בטוח שתהיה כאן השפעה מהירה לטובה אלא יותר השפעה של השוק.לגבי האג"ח ובמיוחד זה של ליברטי אני מאמין שברגע שהשליטה תימכר לבעל שליטה אחר אמור מצב בעלי האג"ח של ליברטי להשתפר (אני מקווה שהרוכש יהיה משקיע שיהיה מקובל על בעלי האג"ח ולא איזה נוכל).
מיכה צרניאק | 05.09.11
57.
ברננקי ו...אפריקה
שלום מיכה, תודה על עוד כתבה מעניינת ומחכימה. כיצד אתה רואה את התפתחות המשבר העולמי העכשיוי ? האם ישור בקצה המנהרה, וברננקי מסוגל להחזיק את כלכלת העולם מלהתדרדר למשבר 2008 שני ? כאחד שמחזיק באפריקה מאז ההסדר, שער 360, האם יש סיכוי בעתיד הקרוב לראות את המוסדיים חוזרים למניה ובגדול כמו בעבר ? תודה מראש, אנג'י
אנג'י | 05.09.11
53.
תשובה ל 47
אני מאמין שבשבוע הבא אתייחס לאחת מהסדרות של הכשרה במסגרת טור לכן אני מעדיף לא להגיב כעת.לגבי סקיילקס דעתי ידועה ,אולי בעתיד אכתוב טור בנושא.אני מאמין שהחשש מהאג"ח של הקבוצה בשוק הוא בלי פרופורציות ליכולת התשלום בפועל של הקבוצה ולנכסים שיש לה (פרטנר בעיקר).
מיכה צרניאק | 05.09.11
52.
תשובה ל 46-דוראה
1- העמדה לפירעון מיידי.2- בקשה להקפאת הליכים של החברה אם החברה תשכנע את בית המשפט שהיא יכולה להגיע להסכמה עם הנושים בחודש או חודש וחצי הקרובים בית המשפט ייתן להם את הזמן.3- החברה תמשיך להציע הצעות על חשבון בעלי האג"ח בלי נכונות להשקיע שקל של בעל השליטה.4- בית המשפט יבין שחבל על הזמן של כולם וימנה נאמן מטעמו שתפקידו לממש את הנכסים ולהחזיר את החוב לנושים המובטחים תחילה ומה שיישאר לבעלי האג"ח.זה תהליך שיכול להימשך כשנתיים.השווי ? קשה לדעת למצב השווקים יש השפעה מהותית כאן.
צרניאק מיכה  | 05.09.11
51.
תשובה ל 36
תבדוק את דמי הניהול הם נמוכים ,נכון.התשובה היא כן.אתה משלם 5% בקניה (אם תמכור למחרת תפסיד 5%).אבל דמי הניהול שלך יהיו 0.2% בשנה לכן היא מתאימה למי שמתכוון לשבת מספר שנים בקרן.מצב כזה אומר בדרך כלל שהקרן מיועדת למקורבים ושיעור ההוספה המקסימאלי נועד להרחיק מהקרן את הציבור הרחב.אני חייב לציין שמצב כזה מקובל בארה"ב.
מיכה צרניאק | 05.09.11
44.
תשובה ל 22- אאורה ג,ישראלום ד
שתי הדוגמאות הן של אג"ח של חברות שאני לא סומך על בעלי השליטה (למרות השמות של בעלי השליטה בישראלום).אאורה ג- אני חושש שבשנה הבאה יש אפשרות טובה לבור גדול בחברה ולבעיות בתשלום לאג"ח ולכן צריך להיזהר . ישראלום -מי שהכניס את החברה לצרות הם אותם בעלי השליטה (שמינפו אותה למוות) לכן ההודעה על רכישה שלהם לא עושה עלי רושם .שיזרימו כסף לחברה במקרה הצורך כי הם האחראים לבעיה שנוצרה.
צרניאק מיכה  | 05.09.11
43.
תשובה ל 19,20,21-דוראה
1- אתמול הייתה הצבעה של בעלי האג"ח בנושא האם להעמיד את האג"ח לפירעון מיידי.אם בעלי האג"ח יקבלו החלטה להעמיד את האג"ח לפירעון מיידי אז שאלת קיום החברה בהחלט תהיה נושא קריטי ואין לי תשובה על כך כי אני לא מוצא הגיון לקיים את החברה כעסק חי במצבה היום ובחוסר היכולת של בעלי המניות להזרים כסף לחברה על מנת לקיים אותה.בגלל האפשרות של העמדת האג"ח לפירעון מיידי יתכן מצב בו האג"ח לא ייסחר ולכן יש לקחת זאת בחשבון.המשמעות האג"ח עשוי לא להתאים למשקיע רגיל מהציבור אלא רק למשקיעים לטווחים ארוכים מאוד.2- ברור שבעל השליטה יאמר שאסור להעמיד את האג"ח לפירעון מיידי.הרי יש לו מה להרוויח אם זה לא יקרה.גם ההנחות של מחירי המניות של אורתם וליברטי בשוק הנוכחי הן בעיתיות.כמובן שאם המשבר ימשך זה ייפגע בתמורה האפשרית כמו בנכסים רבים אחרים.אני מאמין שנקבל יותר מהמספר שבו נקב בעל השליטה.3- האג"ח של דוראה מהוות כ 0.2% מקרנות האג"ח שלנו כך שאפשר לעשות את הערכות לפגיעה אפשרית אם נקבל 18 אגורות (10% מהפארי) ולא 25 אגורות המחיר היום.
צרניאק מיכה  | 05.09.11
42.
אג"ח נאנט
שלום מיכה סדרות האג"ח של נאנט נסחרות כיום (אם אפשר לקרוא למחזורים הדלילים שיש היום באג"חים כאלה כמסחר...) בתשואות נאות, בטח בהשוואה לתשואות שהיו לפני מספר חודשים. האם אכן הסיכון בחברה עלה או שמא מדובר בהזדמנות? האם למה שקורה באולימפיה השפעה שלילית על אג"חים אלו? מה פשר ההודעות האחרונות של החברה שהתפרסמו במאיה? בהנחה שהאגח"ים ראויים להשקעה, האם מעניין יותר לרכוש את הסדרות הקצרות (ב'/ג') או דווקא את הארוכה (ד') יותר שם הפוטנציאל לרווחי הון גבוה יותר? תודה.
קורא קבוע | 05.09.11
41.
תשובה ל 18-אביב ארלון ג
יש שעבוד על מניות חברה בת המחזיקה נכסים בארה"ב אבל הנזילות נמוכה ובשנה הבאה תשלום קרן לאג"ח א צריך לבחון את היכולת של החברה לממש נכסים במידת הצורך.בגלל שבאג"ח ג יש תשלום קרן אחד בעוד מספר שנים לדעתי יהיה זה נכון לבדוק את היכולת של החברה להתמודד עם תשלום של כ 40 מיליון ש"ח ב 2012.
צרניאק מיכה | 05.09.11
39.
שאלה לגבי שיעור הוספה בקרנות נאמנות
חיפשתי קרן נאמנות טובה לאגח בחו"ל. אהבתי את הרכב ותשואת הקרן אלטשולר שחם אג"ח בינלאומי ( 5110952), ואז גילית שיש שם שיעור הוספה של 5%. האם זה אומר שאשלם 5% עמלת קניה, בלי קשר למשך ההחזקה בקרן ולביצועי הקרן? (אם כן, זה הזוי לגמרי. מי יקנה קרן כזו?)
אביה | 05.09.11
38.
אג"ח נאנט
שלום מיכה סדרות האג"ח של נאנט נסחרות כיום (אם אפשר לקרוא למחזורים הדלילים שיש היום באג"חים כאלה כמסחר...) בתשואות נאות, בטח בהשוואה לתשואות שהיו לפני מספר חודשים. האם אכן הסיכון בחברה עלה או שמא מדובר בהזדמנות? האם למה שקורה באולימפיה השפעה שלילית על אג"חים אלו? מה פשר ההודעות האחרונות של החברה שהתפרסמו במאיה? בהנחה שהאגח"ים ראויים להשקעה, האם מעניין יותר לרכוש את הסדרות הקצרות (ב'/ג') או דווקא את הארוכה (ד') יותר שם הפוטנציאל לרווחי הון גבוה יותר? תודה.
קורא קבוע | 05.09.11
37.
תשובה ל 13
1- לא ראיתי את הדוחות של אייביטרנס.בעקבות השאלה בדקתי אותם.האופציה שיש למחזיקי מיעוט למכור פעילות לחברה יכולה כמובן להשפיע מאוד על הנזילות של החברה במקרה של מימוש האופציה.אני חייב לציין מצד שני כי המדובר על פעילות רווחית ,החברה מציגה רווחיות טובה וסדרת האג"ח שנשארה במחזור היא יחסית נמוכה כך שהחברה אמורה לדעת לשרת חוב זה גם אם תמומש האופציה.2- רווח מיוחס לבעלי המניות הוא החלק ברווח של בעלי המניות של החברה.יש חברות שיש להן חברות בנות בהן הן מחזיקות נניח 80% .חברות אלו רושמות את כל הרווח של הבנות (100% ממנו) ובשורה התחתונה מפרידות בין הרווח של בעלי המניות והרווח ששייך למיעוט (אותו 20% בחברה הבת).כך זה בהתאם לכללי חשבונאות בינלאומיים.
מיכה צרניאק | 05.09.11
35.
תשובה למיכה 15
אין צורך בהוכחת "מזיד": "הרמת מסך" שלילית - תיעשה במקרה חריג אם "בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן" (הגדרה משפטית): 1. הונאת נושים (מזיד כפי שטענת) 2. ניהול החברה אינו עומד במבחן כושר הפרעון ובלבד שבעל המניות העיקרי היה מודע למצב פרק זמן סביר או לפחות נוצר החשד לכך מתוך " דיני חברות ישראל" (ועוד לא דיברנו על אחריות נושא משרה ותורת ה"אורגנים"...
אסף וערן | 05.09.11
33.
תשובה ל 12- אלביט הדמיה
1- זיסר הוא דוגמא לבעל שליטה שהאמינות שלו בשוק ההון נמוכה מאוד וזה מקרין על המניה והאג"ח.2- במחירים הנוכחיים לדעתי האג"ח של אלביט נסחרות במחירים נמוכים מאוד (בין היתר בגלל האמינות הנמוכה) ולכן למשקיעים בסיכון גבוה זו השקעה שצריך לבחון אותה.3- לחברה יש נכסים טובים הניתנים למימוש ,הבעיה שמלבד הצהרות על כוונה לממש נכסים עדיין לא ראיתי פעולות בכיוון.
מיכה צרניאק | 05.09.11
32.
תשובה ל 10,11-אולימפיה
1- אני מתכוון להשתתף באסיפה ביום חמישי.ובכוונתי להיות הרבה יותר מעורב בנעשה במו"מ לאחר אסיפה זו.2- מזמן לא ראיתי אוסף של בלבולי מוח כמו שראיתי הצעה האחרונה המגובה בהמלצת פרופסור שמשמש כעלה תאנה של בעלי חברות המנסים לכפות על בעלי אג"ח הסדר שפוגע רק בבעלי האג"ח ומטיב עם בעלי השליטה.
מיכה צרניאק | 05.09.11
31.
תשובה ל 8
לדעתי הנחה של ירידת מחירים בשיעור של 30% היא מוגזמת.כי המשמעות היא שירידה כזו מוחקת עלייה קודמת של כ 50% .אם הנדל"ן למגורים בארץ ייפול ב 30% בהחלט יהיו חברות רבות שיכנסו לבעיות קשות.בלי קשר כל אג"ח וחברה הוא לגופו כשצריך לבדוק את מצב החברה.לדוגמא אספן כלל אינה פועלת בתחום הבניה למגורים.לכן פסילה גורפת של כל חברה הפועלת בתחום הנדל"ן היא אינה נכונה לדעתי.
מיכה צרניאק | 05.09.11
26.
תשובה ל 4
1- אוסקר כצנלסון הוא ממש אינו הסמכות שהייתי מצטט כאן.2-אני מציע לעבור על הדיווחים של דמרי או אפילו פרשקובסקי ולראות שיש חברות עם מצב מכירות מצוין בפרויקטים שלהם.3- המדובר על אג"ח ובחברות טובות למרות עצירה והאטה במכירות בחודשיים האחרונים אין זה אומר שסוף העולם הגיע או אפילו שהן יתקשו לשלם את האג"ח.
מיכה צרניאק | 05.09.11
25.
אאורה ג, ישראלום ד
שלום מיכה, 1. אאורה ג- התכתבנו בנושא לפני שבועיים (בנובמבר משלם חצי מהקרן,עם הריבית יוצא החזר של כ 90% ממחיר נוכחי. התזרים הצפוי נראה סביר לשנה זו). האם הדו"ח שפורסם משנה משהו בהערכתך? 2. ישראלום ד'- דו"ח חלש, משלם רבע בנובמבר, הבעלים פירסם שבכוונתו לרכוש אג"ח ב 10 מיליון כהבעת אמון בחברה. מה דעתך? תודה.
r קורא קבוע | 05.09.11
24.
דוראה
מיכה שלום מה יהיה מצב החברות ויכולת החזר אם ימשך הקפאון בשוק הנדל"ן לתקופה ארוכה. דוראה: מה תוצאות ההצבעה מאתמול. אתמול גם פורסם ראיון עם בצלאל איגר בו נקב בהחזר 10% מהחוב אם הולכים לפירוק לעומת פי 5 מכך בהסדר. האם תואם את הניתוח שאתם עשיתם, ואיך ישפיע על מחיר הקרנות שלכם.
משה | 05.09.11
18.
תשובה ל 3,7- דוראה
1- לא שווה להרחיב הרבה על ההצעה.2- אני לא רואה כאן מקום לתביעות אישיות .אומנם אין עוררין שבעל השליטה אחראי למצב החברה אבל הפעולות שהוא עשה לא נעשו במזיד.3- בדוראה ישנם נכסים אומנם רובם משועבדים אבל עדיין נשאר עודף שווי.מה שמבקשים מבעלי האג"ח הוא לשאת לבדם בנטל ההסדר ושיפור מצב החברה.הנושים המובטחים ימשיכו לקבל את כספם.בעל השליטה ונושאי המשרה ימשיכו למשוך שכר כשבעל השליטה שהביא את החברה למצבה הנוכחי אינו מתכוון כלל להכניס יד לכיס (גם למי שאין כסף צריך לעשות מאמץ).רק בעלי האג"ח מתבקשים לוותר על חצי מהחוב מיידית ואולי בהמשך על חלקים נוספים.מה ההיגיון בכך ? כל יום שעובר עולה כסף והוא רק על חשבון בעלי האג"ח.
מיכה צרניאק | 05.09.11
17.
תשובה ל 2- דוראה
המצב בדוראה ובסיביל אינו אותו מצב.אני לא שולט בדיוק במה שנעשה בסיביל אבל לפי דו"חות המפרק נעשו פעולות רבות שאינן תקינות (אני עדין כאן).בדוראה ישנם נכסים אומנם רובם משועבדים אבל עדיין נשאר עודף שווי.מה שמבקשים מבעלי האג"ח הוא לשאת לבדם בנטל ההסדר ושיפור מצב החברה.הנושים המובטחים ימשיכו לקבל את כספם.בעל השליטה ונושאי המשרה ימשיכו למשוך שכר כשבעל השליטה שהביא את החברה למצבה הנוכחי אינו מתכוון כלל להכניס יד לכיס (גם למי שאין כסף צריך לעשות מאמץ).רק בעלי האג"ח מתבקשים לוותר על חצי מהחוב מיידית ואולי בהמשך על חלקים נוספים.מה ההיגיון בכך ? כל יום שעובר עולה כסף והוא רק על חשבון בעלי האג"ח.
מיכה צרניאק | 05.09.11
16.
2 שאלות מקצועיות: אופצית פוט בדוחות ורווחים
מיכה שלום ,ושוב תודה על המקצועיות והסבלנות. 1. בדוח אייביטרנס מופיעה בהתחייבוית השוטפות במאזן אופציית מכר שניתנה לבעל שליטה. מה המשמעות? עד כמה זה פוגע הלכה למעשה(במחינת יכולת שירות החוב בטווח הקצר) בהון החוזר וביחס השוטף? 2. מהו "רווח המיוחס לבעלי המניות"? יש רווח שלא מיוחס לבעלי המניות? תודה רבה
בור ועם הארץ | 05.09.11
תודה, קיבלנו את תגובתך ונשתדל לפרסמה, בכפוף לשיקולי המערכת