יש יותר מדי גורמים בעלי אי ודאות שמשפיעים על מחירי הנדל"ן: 1. גידול האוכלוסיה 2. שינוי גודל התא המשפחתי - זוגות גרושים. 3. הקפאה דה פקטו ביו"ש 4. הגיל שבו צעירים עוזבים את בית ההורים. 5. ריבית המשכנתא כשלעצמה וביחס לריבית באפיקים אחרים. 6. רמות השכר. 7. כמות הקרקעות שמשרד הבינוי משווק 8. פסיכולוגיה 9. כמות הכסף שיש למשקיעים הזרים - מצב הנדל"ן בעולם ושער החליפין של השקל. ועוד ועוד...

אין שיווק קרקעות באזור הנמרכז ... יש מעט מאד בנייה באזור המרכז .... אז העשירים קונים דירות וקונים מכוניות ... והעניים ממתינים שהמחירים ירדו ב-40% ... בזמן הקרוב הביקוים יתפרצו ותהיה עליית מחירים מחודשת .... בסוף זה יגמר בבכי ...

לא מספיק "בועתי" ולכן המחירים יכולים רק לזחול למטה... רק אם תמשיכו, פראיירים, לקנות במחירים האלה, אז ההתרסקות שלכם, כשלא תוכלו להחזיר את המשכנתאות, תהיה כל כך חזקה, שיצאו לשוק אלפי דירות במחירי רצפה מכונסי נכסים. רק בועה יכולה להתפוצץ.

כרמיאל היא עיר בפרפריה והמחירים כאן פשוט מטורפים. 9תשע מאות עד מליון ל- 4 חדרים. היצע הדירות החדשות קטן מאוד. קבלן שזכה במכרז מעקב בנייה של 80 יח"ד כדי שפרויקטים אחרים שלו ושל חבריו ימשיכו להימכר גבוהה. עד שלא יכריחו את הקבלנים להזדרז ועד שלא יפחיתו את מחירי הקרקעות, המצב יילך ויחמיר.

מי שלא רוצה לצאת פרייאר - עשוי לאחר את הרכבת של ירידת המחירים.

כי כולם חיכו... חיכו... חיכו... "על הגדר" ואז כולם ביחד רצו לקנות. זה בערך מה שיקרה או ב2012 או ב2013 ואז המחירים שירדו בקצת במרכז ואולי יותר בפרפריה ימשיכו לעלות. כבר 15 שנה אני רק שומע "לא לקנות, המחירים ירדו" ומאז יש רק עליות. לדעתי היום זה הזדמנות גם להוריד משמעותית מחירים, במיוחד בפרוייקטים חדשים, וגם לחסןך אלפי שקלים במשכנתא.

מהשטח עולים סימנים חזקים יותר של ירידת מחירים..

דירה במיקום סביר בתנאי ריבית נורמליים צריכה לספק לפחות 4 אחוזי תשואה. לכן, דירה ששכר הדירה ההגיוני עבורה הוא 4000 שקלים לחודש, תכניס לבעל הדירה 12*4000=48000 ש"ח בשנה. כלומר, 48000 צריכים להיות 4 אחוזים מערך הדירה. אם דירה כזו תעלה x אז x*0.04 = 48000. כלומר, הדירה צריכה לעלות 1200000 ש"ח. על זה יש להוסיף מעט אם יש תוספות משמעותיות או להוריד מעט אם הדירה ישנה או הסביבה בעייתית. באופן דומה, דירה ששוכרים ב-3000 ש"ח לחודש צריכה לעלות לכל היותר 900000. אם אתם משלמים יותר מזה, אתם משלמים מחיר מופרז. ככלל אצבע, מחיר הדירה צריך להיות r*12/0.04 עבור תשואה של 4 אחוזים ו- r*12/0.045 עבור תשואה של 4.5 אחוזים. אלו הערכים הכלכליים של נדל"ן בערים הגדולות של גוש דן בהסתכלות כלכלית ארוכת טווח.

אנחנו פראיירים וכנראה שתמיד נהיה כאלה. אנחנו מתחייבים לחברות סלולר לכבלים מבזבזים אלפי שקלים . לא דורשים תחרות ולא דורשים הורדת מחירים. אנחנו קונים בסופר טון אוכל וזורקים חצי. במקום לחפש הזדמנויות כשהשוק בירידה, אנחנו ממשיכים "לשבת על הגדר". חושבים שאנחנו חכמים יותר מכל העולם. ב2008 חיכינו ב2009 חיכינו ב2010 חיכינו ...מה קרה למחירים ? ניחשתם נכון עלו! למה ? כי אנחנו פראיירים. ולא יודעים לקרוא את השוק. קוראים טוקבקים וכתבות ומסיקים מסקנות. תתייעצו עם גורמים מקצועיים! כדי להכיר את שוק הנד"ן - דברו עם כלכלנים שמבינים דבר או שניים, דברו עם מתווכים שמכירים את השוק בו אתם גרים, דברו עם קבלנים חפשו הזדמנויות. אם יש לכם הון עצמי חבל על הזמן. להמתין שהמחירים ירדו...זה עלול לקחת הרבה זמן אם בכלל.

כי מי שיושב על הגדר משמע שיש לו כסף ורוצה לקנות, ובמקרה שלנו העליות היו כל כך גבוהות וחזקות ביחס לשכר, שהכסף הפנוי שיש למשפחות בשביל דירה כבר לא מספיק לרכישת דירה.

המחירים יפלו בכפחות 30% הקבלנים היום הפנימו את זה ומנסים למזער את זה בהצלחה לכולנו

נופלים בכל הארץ 15% ויותר

רצו להבריח את המשקיעים ? הצליחו. עכשיו קבלנים פושטים רגל, בנקים מוחקים חובות במאזנים, ואוצר המדינה מחפש מאיפה להשלים את המסים שחסרים. חחחחחחחח - זאת מדינה נורמלית???? העיקר ששטייניץ הלחוץ כמו טמפון מאושר עם התקציב הדו רגלי שלו.

באמת שמי שקונה עכשיו פרייאר, אם מישהו רוצה שהמחירים יישתנו, שישב בשקט ולא ייקנה כלום עד שהם יתחילו להיות מחירים שפויים, לא צריך אף אחד בממשלה בשביל לשנות את המחירים, צריך רק שהאזרחים יפסיקו להיות פרייארים ולקבל כל מחיר שמציעים להם!