יושבת בבורסה , מתעסקת עם רכישת בניינים multy family בניו גרזי .. ?

מי שרוצה למכור לכם נכס בארה״ב, קחו טלפונים של לפחות 5 לקוחות שלו ודברו איתם.

חרטטן

לאחר שבדקתי בעשרות חברות בארץ ובארה"ב מצאתי שיש הבדלים רבים בין חברה לחברה ויש סגנונות שונים של שיווק הנכס החל משותפות על הרווחים והשכירות, שותפויות בעלות ללא שליטה מלאה מצידי וכלה ברכישה בטאבו עם שליטה וליווי על ניהול הנכס. וכפי שהובהר בכתבה מאד חשוב לבחון את ההשקעה ולא את הנכס כי כל עוד המדינה בה השקעתם צומחת ורמת האבטלה בה יורדת משמעותית והמשק בה מתאושש הסיכוי שתיכשלו בהשקעה כל עוד הנכס לא ממוקם בשכונות סלאם הוא קלוש להפסד לטווח בינוני עד ארוך. ומאחר שבאמת לפני כשמונה חודשים רכשתי את הנכס הראשון שלי ולפני חודשיים את השני אני חייב לציין ששתי הנכסים שלי כבר מושכרים בכ-15% תשואה ואני מקבל שירותי ניהול לנכס מעולים ואמינים את הנכסים רכשתי בחברת סטאר קפיטל והשווי שלהם כבר היום עלה משמעותית שווה לבדוק...

מרבית החברות בארץ אכן עושות עוול למשקיע הישראלי, בדיוק כנזכר מעלה בכתבה, החברה בעצם עושה את הפליפ שלה על המשקיע ובכך מונעת ממנו את הרווח הון העתידי שלו, יחד עם זאת התשואות עדיין גבוהות למרות התרגיל שנעשה. חשוב לזכור ששוק הנדל"ן האמריקאי הנו שוק משוכלל, הכל שקוף בעני המשקיע, מי שלא בודק בעצמו את החברה בא בחר להשקיע שלא יתפלא שעובדים עליו. ישבתי עם מעלה מ-20 חברות ישראליות, 95% מהם רמאיות. חברה אחת משכה את תשומת לבי, השקעתי, ומאז אף התחלתי לשווק אותה. החברה מגלגלת את הנחת השווי שוק הישר אל המשקיע וגובה עמלות נמוכות יחסית. החברה אף מציעה מוצר ייחודי לה, שהוא רכישה שיפוץ מכירה ברווח, רווחי החברה הנם נגזרת של רווחי המשקיע בלבד. מוכן לשבת לפגישה עם כל אדם אשר חפץ בהשכלת השקעה בנדל"ן בארה"ב. עומר 0544-806-108

אין כמובן שום ישראלי שמעורב בקרן שזה מבחינתי יתרון גדול בניטרול רמאויות וחוץ מזה הקרן משלמת לי 8% כל שנה ואני רגוע מאד

אחי ואני ביקרנו ב-6 חברות ישראליות שמשווקות נדל"ן בארה"ב כי גירד לנו בידיים ורצינו להיכנס להשקעה זולה שם. כל האקסלים והפרזנטציות נראו מעולה אבל שמענו יותר מידי גימגומים כששאלנו שאלות קצת חודרניות. החלטנו לטוס ולקנות עם העיניים והאינטואיציה. החלטנו לבקר בניו יורק ובפלורידה. יומיים לפני הטיסה, אחת החברות בפלורידה איתה התקשרנו, אמרה "לא תהיה לכם אפשרות לראות את הנכסים כי היזם המקומי בחופש בזמן שתהיו שם". זה נראה לי מצוץ מהאצבע... ביקרנו בפלורידה אצל מתווכים מקומיים ורק אז קיבלנו את התמונה האמיתית- אין ארוחות חינם. דווקא ניו יורק שנחשבת יקרה באופן יחסי משכה את העין שלנו ובסופו של דבר גם את הכיס. קנינו שם 2 נכסים בברוקלין. אחד דרך Century 21 שהיא חברת תיווך מקומית עם מאות סניפים בארה"ב. נכס נוסף קנינו דרך gsn equities. בחרנו בעצמנו חברת ניהול אחת בעלת קבלות ובסופו של דבר מיקסמנו את רמת השליטה שלנו בהשקעה. אחי איש שוק ההון ואני מתחום ההיי-טק. שנינו מבינים דבר או שניים בהשקעות אבל את השיעור האמיתי בנדל"ן, למדנו בארה"ב - בטח לא מול סוכני המכירות בארץ.

והרבה משקיעים הפסידו אצלם הון עתק.

יעלו לכם תוצאות מרהיבות על כולם אחד אחד. פשוט בידור תנסו אחד אחד. יזראליז באמריקה , בידור בגוגל. הריצו אותם גם ב אנגלית עם המילה company owner יעלו לכם שש מאות חברות בע,מ שהם פתחו בשביל הקומבינות והבחישות בקדרה. אנשים עצובים כולם. ובפוזה של יצחק תשובה כולם. אדם ישר עושה הכל תחת חברה אחת ,שתיים או שלושה לכל היותר "קומבינתורים" יעעעענייי, פותחים חברות על ימין ועל שמאל בכדי לעשות סלט מהכל. היזההההרררוווו מיזראליז אנשים. למקומות היכון ברח!

ולרדת על אחרים רק מוציא אותך לא מקצועי, לא יותר מזה...

לצערי הרבה אנשים משקיעים מהסיבות הלא נכונות כמו שאני מסביר במשך 30 שנים לחברי -נדל'ן זו אומנם השקעה אבל קודם כל זה עסק תלוי בשוק,תלוי בהרבה פרמטים שבדרך כלל לא קשורים למשקיע אז מי שקונה מאנשי שיווק ,נכסים מעבר לים רק כי הם סיפרו לו סיפור יפה ותמונות יפות רוב הסיכויים שהוא יפגע בסופו של יום כשמשקיעים באזור שלא מכירים-וגם שבוע באזור וגם 10 לחיצות יד עם ברוקרים ועוד בדיחה שכתב מספר 5,תבדקו שיש לו משרד-כמה ברוקרים עם חליפות יפות ומשרדים מהממים הפילו מאות משקיעים-ובמיוחד את הישראלי,ששמע שכולםםםם מרוויחים בנדל'ן לכן הוא מתלהב עדיין המשקיע לא מבין את השוק,עדיין לא מפנים שהחוקים שונים, האחריות של בעל הנכס כלפי השוכר והרשויות שונות מהאחריות של בעלי נכסים בישראל אני משקיע ומנהל נכסים בארה'ב משנת 1985 ועדיין כשאני משקיע במדינה חדשה מגלה שהחוקים במדינה שונים המשקיע הישראלי צריך להשקיע באנשים שינהלו לו את הנכס ולא בסיפורי והבטחות תשואה,מדי פעם מגיע אלי משקיע שמיידע אותי שהוא דורש הבטחת תשואה, בדרך כלל השיחה נגמרת באותו הזמן וכמו כן מגיע אלי משקיע שמיידע אותי שהוא קונה נכסים בתשואות של 15-20% גם אז בדרך כלל הפגישה מסתיימת חברים כשמשקיעים מעבר לים ובמרחק של 10-15 שעות טיסה תחקרו אצל משקיעים אחרים -את התנהלות החברה שמייצגת אותכם הנסיון והאמינות שלהם-יותר חשובה מכל תשואה מי המנהלים-מי מטפל פיזית בנכסים- כיצד מחייבים אותכם בתיקונים וכו' ישנם בתחום אנשים מצויינים וישנם חברות מסוכנות טיפ אחרון-אל תאמינו לאלה שמספרים לכם שיש להם נכסים שהם לא בשוק ,שקונים מהבנקים סחורה שאין לאחרים,ועוד כל מיני סיפורים

כמו במעברה שהיתה בשנות החמישים ליד מגרשי מכבי ת"א.ה"וילות" נמכרות בסכום גבוה עם בריכה ויתושים.הנדל"ן לא חשוב הסכום אלה התנאים לרכישה ,אם בית שוויו 50 אלף נמכר בשבעים אלף עם משכנתא שהתשלום החודשי 100 ש"ח בחודש העסקה כדאית.

יש לבדוק הוצאות חודשיות: (לא רק כמה מקבלים מהשכירות לעומת מחיר הקניה) 1. ביטוחים שונים 2. מיסים (ארנונה, שם זה ע"ח בעל הנכס, לא השוכר) 3. הוצאות לועדי השכונה, (כמו ועד בית בבית משותף אצלנו. גם ע"ח בעל הנכס) קיים בשכונות הטובות והחדשות. לא קיים באיזורים פחות טובים, אבל מי רוצה לקנות שם. 4. לבדוק מחירי שכירות באיזור וזמן ממוצע שנכס עומד ריק.. 5. לבדוק מי ינהל את הנכס (ידאג להשכיר, ידאג לתקן אם יש קלקול כלשהו וכו') בהצלחה!

חבר שלי צלצל אליי מישראל ואמר לי שבעיתון ישראלי מופיעים בתים למכירה בוגאס ב30 עד 50 אלף דולר.מייד אמרתי לו היזהר מדובר במזרח וואגס.שכונות ישנות עם פשע.מעמד נמוך ומטה.כך שהשכר דירה יהיה נמוך.סיכוי גדול שיפסיקו לשלם.וגם ביום שהבתים יעלו.האיזורים האלה יעלו באחוזים נמוכים.חשוב מאוד להתייעץ עם מקומיים ולהיזהר מנוכלים מראים הכול ורוד.יש הרבה השקעות טובות בוגאס בצד המערבי.רק שזה הרבה יותר יקר ושווה כול דולר.

1. תלחצו יד עם מתווכים עם רשיון מוכח (רישיון realtor בארה"ב), עם ניסיון מוכח, עם רשימת קליינטים ועם משרד פיזי (אני לא צוחק). לא בטוח שכך תעשו המון כסף מהר, אבל כן בטוח שסיכויי ההתרסקות ייצנחו משמעותית. 2. אל תקנו נכס שלא ביקרתם בו. ברגליים. פיזית. תראו את השכונה, תשאלו דיירים אחרים, תקראו באינטרנט לגבי תכניות מתאר, מיסוי, חוזק פיננסי של האזור, פשיעה - הכל פתוח ובחינן בארה"ב.

אל תגבילו את עצמכם למתווכי נדל"ן ישראליים שמשווקים מספר מצומצם של נכסים שבדרך כלל יש להם אינטרס למכור דווקא אותם. גם תושבים מקומיים בדרך כלל יעדיפו שלא להתגורר בשכונות "ישראליות".

מספרים למשקיעים התמימים שאת הנכס שוכר לקוח אמין וותיק ואולם באופן תמוה תוך זמן קצר, לאחר רכישת הנכס, הלקוח פושט את הרגל והישראלים נשארים עם נכס שהשווי שלו פחות בהרבה מהמחיר ששולם. בעקבות התפרקותו של השוכר, המשקיעים לא מקבלים שום תשלום שכר דירה ואין להם כל תשואה על הנכס. אסור להתפתות לכל ההצעות של הישראלים שמשווקים נכסים בחו"ל......רמאות נוראית!!!!!