במאמר הם לוקחים בחשבון את עליית מחירי הדירות. אם יהיו כמה שנים של מחירים יציבים אזי ההשקעה בנדל"ן לא תהיה כ"כ טובה

דמי שכירות עד כ 4,600 שח פטורים ממס (וגם מעל זה עדיין שולי) בעלי פנסיה והכנסות אחרות ישלמו מיסוי (על הכסף הבסיסי לא). כך שבעלי פנסיה והכנסות בנוניות ומעלה, יכולים לחסוך מסוי דרך שכ"ד. גם זה חסכון ...

יובל הייטקיסט לא האמין למראה עיניו אחרי 30 שנות הפרשה לפנסיה ממשכורות גבוהות שקיבל במהלך הקריירה הפנסיה שלו היתה נמוכה באופן דרסטי מהציפיות שלו - זו לא פתיחה לסיפור קצר אלא מציאות כואבת שממתינה לרובנו בגרסה חריפה יותר כלכליסט תקדישו לנושא החשוב הזה מוסף שלם עם טובי המומחים מהארץ ומהעולם ולא רק כתבה אחת מעניינת ככל שתהיה לטיפולכם

הכתבה מציגה שתי אפשרויות כאילו אדם באמת יכול לבחור בין שתיהן. בפועל, חופש המשחק של האזרח הוא מצומם למדי. מדוע? חסכון פנסיוני אינו כסף מושקע וולונטרית. 1. הפרשת המעסיק מותנית בהפרשת העובד. הוא נקי ממס רק אם הוא נחסך כחסכון בקרן פנסיונית. על כן, 55% מן החסכון הפנסיוני מחויבים בפועל להחסך בקרן פנסיונית. שאר ה-45% הינם כספי פיצויים. גם כספי פיצויים ניתן למשוך רק אם מפסיקים לעבוד, כך שאם אדם עבד כל חייו באותו המקום הם כלל אינם לשימושו אלא במקרה הטוב, בקרן הפנסיונית. עכשיו נניח אדם שכן מושך את כספי הפיצויים ונניח שמשכורתו ברוטו היא 20 אלף ש"ח. הוא זכאי לפטור ממס רק עד תקרה של 10000 לשנה. מכאן, שבפועל, כדי לא להפסיד את הטבת המס, מותר לו למשוך פחות מ-50% מכספי הפיצויים. מה יוצא בסופו של דבר? שאדם שחוסך לפנסיה יכול להפנות רק כ-20% מחסכונותיו הפנסיוניים לאפיק אחר - קניית דירה, מה שכמובן לא ממש מספק כלל לקניית דירה ולכן כל המאמר הוא תאורטי בלבד. עוד שגיאה בהשוואה היא התייחסות לתשואה בלבד. חסכון פנסיוני נועד לכך שבסופו של דבר אדם לא חי מהתשואה בלבד, אלא אוכל את הקרן לפי חישוב אקטוארי, דהיינו הכנסתו מקרן פנסיה היא לפחות פי שניים מהתשואה על הכסף, בעוד שבמקרה של דירה הוא נאלץ להסתפק בשכר הדירה שאף אינו מגיע לאחוזי התשואה המוזכרים הכוללים עליית ערך שמשמעותה לא קיימת בהכנסה החדשית מהדירה. החסכון הפנסיוני, מטרתו לאפשר רווחה בזקנה ולא לשמר ב"פולניות" משהו לילדים. כדי לממש את החסכון לפנסיה שנעשה באפיק הדירתי לכן, יש למכור את הדירה במשכנתא הפוכה, וכאן כמובן נכנסים להוצאות נוספות. כמו כן, כפי שהוזכר כבר, רכישת דירה ותחזוקתה עולים כסף השוחק גם הוא את התשואה המוזכרת.

השוואה לא נכונה בטח כשמדובר בנזילות הכסף! יש כל כך הרבה אפיקי השקעה ודירה היא ממש לא תמיד הטובה והמשתלמת ביותר. לי למשל יש תיק השקעות במזרחי כך שאני גם מקבל תשואה גבוהה וגם יודע שהשארתי לי את האופציה לכסף נזיל. מעבר לזה - דירה צריך לתחזק וזה כבר הופך להשקעה שלא בטוח שרבים מוכנים להתעסק איתה!

מחירי הדירות ב60% או 80%. הוא מתעניין בתשואה הנובעת מההשכרה ולא ממחיר הדירה, כי ממילא הוא לא ימכור אותה בימי חייו. במקרה כזה שכר הדירה יירד קצת, אבל לא יותר מקצת

מקימום לאשה וזאת פנסיה חלקית ועד שגם היא נפטרת,ברור שעדיף נכס מניב.

ליאור שלום, מקריאה פשוטה אני חושב שיש לך טעות קלה בחישוב. הכותב התייחס לתשואה מ שנת 1999 ל 2012. כלומר אם הייתה קונה את הדירה בחיפה ב 1999, הייתה מפסיד במשך 7 שנים את ירידת הערך של הדירה שקניתה, כמובן שגם שכר הדירה היה יורד, ואולי הייתה נתקע לחודש או יותר בלי שכירות. ורק מ 2007 המחירים התחילו לעלות כפי שאתה אומר, כך שבתחשיב של 13 שנה הייתה עלייה רק של 21%. ואם היית לוקח את אותו סכום כסף לפנסיה הייתה אמור להפיק סכום שזהה או גבוהה יותר, כך שבמקרה זה רכישת דירה לא הייתה כדאית מבחינה נומנלית. בכל אופן אתה הצלחת יפה כי קניתה את הדירה בדיוק בתקופה הנכונה ועל כן אתה זכיתי ל תשואה של מעל 80%, על הכסף שהשקעת שזה מעולה! אך היסטורית בקרוב צריכה להיות ירידה, בשנים הקרובות, ואז אם לא תמכור ותחכה 12 שנים, אולי תפסיד בחישוב הסופי לעומת השקעה בפנסיה. בכל אופן הכלל החשוב הוא הכלל של החיים, דע מתי לקנות ומתי למכור, כמו במניות. שתהיה לנו שנה טובה, עם ממשלה בונה וחכמה.

חיסכון פיננסי הוא הרבה יותר נזיל מדירה. על כן, יש לדרוש מדירה תשואה גבוהה יותר מזו על חיסכון פיננסי. בל נשכח, אדם מבוגר עלול להזדקק לסכום כסף גבוה בגלל מחלה, למשל. מה יעשה? ימכור את הדירה בלחץ? הרי סביר שהדירה מושכרת ולא ניתן לפנותה מהיום למחר. כמו כן, לוקח זמן למצוא קונה לדירה שיסכים למחיר טוב בשבילה. זה לא ענין פשוט. כמו כן, בדירה יש גם סיכונים נוספים. שוכר שגורם נזק לדירה. שוכר שלא רוצה להתפנות, אם בתום תקופת השכירות או בגלל שאיננו עומד בתנאי תשלום שכר הדירה. לכן, ההשואה איננה נכונה. אגב, הורשת כסף עדיפה על הורשת נכסים אם יש יותר מיורש אחד. קל יותר להתחלק בכסף מאשר ברכוש קבוע.

קרה מהשהוא בעולם מ2008 שכולם שוכחים

חשבון מוטעה מיסודו. אדם שקנה דירה ששווה 400 אלף עם הון עצמי של 100 אלף ולוקח משכנתה ל-10 ישלם מעל 3000 ש"ח החזר חדשי. על דירה של 400 אלף יוכל לקבל שכר דירה של 1000 ש"ח בלבד ולכן הוא צריך להוסיף כ-2000 ש"ח מכיסו לתשלום המשכנתא, מה שמביא בחישוב לאורך שנים להשקעה נוספת של 240 אלף ש"ח או קצת פחות משום שאת ההשקעה הוא מוסיף לאורך שנים. לפיכך התשואה שלו היא 60 אלף ש"ח על 400 אלף ב-10 שנים שהם בהתחשב ברבית דרבית כ-4-5% על הקרן לשנה, וזה מתיישב עם הנאמר בכתבה.

השאלה שלכם - מה עדיף , להשקיע בכיס של אוליגרך שתיאם את השוק לכייונו וישחט אותנו בעמלות, או להשקיע בנדל"ן שזאת הבועה הכי גדולה במשק כרגע ? צריך להשקיע בממשלה שתפרק את שתי כשלי השוק הללו - ואז יהיה לכולנו סיכוי להגיע לפנסיה ולא לעוני

1)אפשר להשקיע בבורסה. טוב, זה רק למי שמבין. 2)אפשר לקנות דירה בארה"ב או במדינות אחרות. מחיר קניית הדירה שם הרבה יותר נמוך מאשר בישראל והתשואה מהשכירות הרבה יותר גבוהה 3)אפשר בכלל להגר לחו"ל ולהנות מרמת החיים הגבוהה בהרבה מאשר כאן...

השאלה הנוספת שצריך לשאול - מה הקיצבה שמתקבלת מ-100K ש"ח בעת פרישה? בקרן פנסיה/ביטוח מנהלים אתה סוגר את הכסף לשלושים שנה ובמקרה הטוב המקדם הוא 160-200 (וגם זה לא בטוח) בנדל"ן אתה ממנף את הסכום באמצעות משכנתא ורוכש דירה ב-500K ש"ח. לאחר כ-15 שנה השכירות משלמת על ההלוואה ויש לך נכס ב-500K שמייצר לפחות 2K שכירות. בנוסף נדל"ן אתה יכול להוריש ואו לממש בעת הצורך.

כמו שאמרו כאן, אף אחד לא יודע כמה שנים מתוך הפנסיה הוא ינצל! במילים אחרות, אם התחלת לקבל פנסיה בגיל 70 ונפטרת בגיל 75, אכלת אותה בגדול. מה עוד שהמדינה יכולה להחליט שגיל הפרישה יעלה עוד יותר, ואז בכלל... דירה היא נכס שעובר בירושה כמובן.

חבל מאוד שבכתבה כזאת לא נתנו לקוראים זווית ראיה נכונה יותר להסתכלות על ההשקעה ואפילו מטעים אותם.. ההסתכלות הנכונה צריכה להיות שבמידה ויש לי ביד 100א'ש"ח פיצויים ואני קונה בהם דירה עם משכנתא של 300א' ש"ח הרי שאחריי 10 שנים (כשמסתיימת המשכנתא שכוסתה ע"י השכירות) יש לי ביד דירה ששווה 400א' ש"ח קרי 300% רווח!!!!!!!!! נחלק על 10 שנים אנחנו מקבלים 30% תשואה לשנה!!! ועל זה אפשר להתחיל להוסיף את כל הה "נתוני הלמ"ס" עם התשואות האמורות. החשיבה צריכה להיות CASH ON CASH ולא אחוזים שכמעט לא מהותיים ביחס לתשואה האמיתית!

להעמיד דברים על דיוקם : בשנת 2003 קנינו 3 דירות קטנות ברמות רמז, חיפה. שילמנו בממוצע 370,000 שקלים לדירה. אחרי שיפוץ ושאר הוצאות: 420,000 לדירה. היום הן שוות בסביבות 700,000 ש"ח. כ"א. אז איך הכותב מדבר על 21% עליה במחיר? אולי כדאי שיבדוק נתונים לפני שיכתוב שטויות...איך אפשר לסמוך על התחשיבים שלו?!

בדירה דבר ראשון מיום הקניה יש תוצאות ולא צריך לחכות לפנסיה. מלבד זאת את הפנסיה מנהלים לי את הכסףץ בדירה אני מנהל לעצמי את הכסף. בפנסיה אחרי מותי אין כסף. ובדירה נשאר לילדים רכוש שישמור ברוב המקרים על ערכו. חברות ביטוח לא עובדות חינם. בשוויץ לדוגמא חברות ביטוח לוקחות את הכסף מהמבוטחים, והם משקיעים אותם בדירות להשכרה. אם לחברות הביטוח זה טוב ומשתלם אז בישבילי זה בטוח טוב גם כן. אם יהיה יותר גרוע, חברות הביטוח יצטרכו למכור אלפי דירות. אני רק אחת או שתים.

1. בהשקעה של דירות מתחילים לקבל את התשואה כבר מיום קניית הדירה או סגירת המשכנתא על הדירה, ולא מרגע היציאה לפנסיה. כלומר מאפשר להנות מתשואה זו לאורך יותר שנים. 2. בניגוד לפנסיה שתפרנס אותך עד יום מותך, הנדל"ן הוא נכס שניתן להוריש לילדים שיוכלו להמשיך ליהנות מהרווחים או למכור ולזכות בירושה נאה. 3. הכל כמובן יש לבצע בהגיון ישר- לא לקנות דירה בשיא המחירים של הבועה! לחכות לעיסקה במחיר טוב ובמיקום שיש בו ביקוש לשכירות.

כל המדינה לקוחות שבויים של דמי הניהול בקרנות הפנסיה. סידרו לקרנות הפנסיה הכנסה בעזרת חוק: "אם לא תשמור את הכסף אצלם עד גיל הפנסיה, לא תהנה מהטבת המס". זה עקום לגמרי!!

עצמאי המפקיד לתכנית פנסיונית זכאי להטבות מס, על כל שקל שיפקיד בתכנית פנסיונית יקבל החזר ממס הכנסה של כ 35% וזה מעלה משמעותית את התשואה. חישוב זה לא נלקח בחשבון בכתבה אצל השכיר 50% מסך ההפקדה לפנסיה משולמת ע"י המעסיק (לפני הפיצויים) אז בטח שלא כדאי לוותר על זה.

כבר 15 שנה שאנו משכירים דירות בת'א, והתשואה תמיד אבל תמיד גבוהה ממה שנתנו לנו כל הבנקים, אם זה ב- אג'חים \ פק'מים וכו'.... נדל'ן בת'א תמיד יהיה כדאי יותר, נ ק ו ד ה ....... פיזור סיכונים, בוננזות, ירושות וכו'... ותעשו לי טוב תכתבו מנסיון ולא משמועות.

שכחתם לציין 5% מס רכישה על דירה להשקעה,ובמידה ומחלים דירה שמתגוררים בה משלמים מס רכישה של 5%. ואיפה כאב הראש עם השוכרים,תיקון רב שנתי,אי תשלום וועד,ארנונה ,דוד שמש וכו'.

לי, כמו הרבה מאד עובדים בשכר מינימום או שכר נמוך יחסית, אין הרבה ברירה. הפנסיה שמופרשת רק בשנים האחרונות לפי החוק מצחיקה. אני היום בן 53 ועד לפני שלש שנים כל מקומות העבודה הפרישו מינימום שבמינימום. מזה לא אוכל להתקיים בכלל. אם יצא לי 1500 ש"ח לחודש פנסיה זו תהיה הפתעה גדולה לטובה. הדירה היא הפנסיה שלי. כבר היום אני משכיר אותה ושוכר דירה קטנה וזולה יותר בפריפריה וחוסך כך למעלה מ1000 ש"ח בחודש. בפנסיה 1000 הפרשי שכ"ד + 1500 (במקרה הטוב) פנסיה + קצבת זקנה יתנו לי מינימום לקיום בדירה קטנה מושכרת. אם אצטרך יותר יש משכנתה הפוכה, אפשרות למכור את הדירה ולשים הכסף בהשקעה סולידית ולמשוך סכום חודשי מסוים. תאכלס.. הזקנה לא נראת מציאה גדולה כשאתה תפרן

את כספי הפנסיה שלי אני משקיע בבתים פרטיים בארה"ב. מקבל תשואה נטו של מעל 10%. ממליץ בחום למי שמעוניין. אני רכשתי עם חברה שנקראת ברק גרופ.

יש פטור ממס על השכרת דירה עד 4,900 ש"ח בערך וכדי לנצל זאת ואילו בפנסיה יש מדרגות מס נמוכות + זיכוי של 35% שגם כדאי לנצםו. בקיצור, למי שיש את האפשרות, כרגיל, מומלץ לחלק את הסיכונים

אתם לא מסתכלים על עוד צד והוא אם קורה מה שקרה ביוון לפנסיה אז איפה יותר בטוח הכסף , בבנק או בבלוקים שבקיר ??

העלייה במחירי הדירות בתל אביב היא הרבה הרבה יותר גבוהה מהפרסומים המעוותים. הדירה שלי בצפון תל אביב ערכה עלה ב 120 אחוז בין 2007 ו2012. כן.

הפתרון יבוא ברגע שנבין שהמומחים לא מסוגלים לנצח את השוק, ולו בגלל שהמוסדיים הם השוק בעצמם בהיקף הפעילות שלהם. אנשים שיוכלו לנהל את החשבון שלהם בעצמם ע"י החזקת תעודות סל או קרנות אינדקס עם עמלות נמוכות ועם תשלום נמוך על עמלות יוכלו להשיג לפחות מה שמשיגות קרנות הפנסיה ועם הרבה פחות עמלות. לחילופין קרנות אוטומטיות שמכילות יחס מסוים בין מניות לאג"ח ושמאזנות את היחס הזה כל חצי שנה נגיד, שוב ללא ניהול פעיל, יוכלו גם כן להשיג תשואות טובות ועם עמלות נמוכות הרבה יותר. רק צריך לפתוח את האופציות הנ"ל ולהגדיל את התחרות.

ברור שמחירי הדירות ירדו ב 25% ריאלי לפחות, מאחר וכרגע אין בידו של משתכר ממוצע להשיג דירה ממוצעת, אפילו אם יקדיש לכך 30-40% מהכנסתו הפנויה (דבר לא ריאלי בעליל). השאלות הגדולות הן מתי, וכיצד? תוך שנה-שנתיים או רק עוד 5? האם זה יהיה בצורה מדורגת (כמו בתחילת שנות האלפיים) או בחדות (כמו בשנות ה 80). ההבדלים הללו, הם אלה שיכריעו, ולשם צריכה הממשלה (ובעיקר בנק ישראל, בינינו) לכוון, כך שבנקים לא יקרסו, חסכונות הציבור לא ייעלמו, ובעיקר - כדי שלצעירים בישראל יהיה אופק ותקווה לחיים ברווחה כלכלית.

והוא הצורך ב"התעסקות" עם שוכרים, תחזוקה ותיקונים. שלא לדבר על מצב (אפשרי בהחלט) שהנכס לא מושכר לתקופה מסויימת. כך שגם ה"שקט" הזה שיש באפיק הפיננסי הוא פרמטר שצריך להילקח בחשבון.

חוסכים מבוגרים קונים דירות, משכירים לצעירים, כולם נהנים - מה רע? הממשלה לא מצליחה לגרור את המוסדיים, הציבור עוסה עסקים עם עצמו בלי לפרנס בדמי ניהול את כל הגופים באמצע.

מדוע להשוות תשואה על דירה להשקעה למשך 12 שנה בלבד? הרי שתקופה זו אינה משקפת כלום. אם הייתם משווים את התשואה מהשקעה בדירה מ-2006 או מ-2009 בכלל הייתם מגיעים לתוצאות מטורפות. פנסיה היא מוצר ל-30 שנה. תשוו תשואה ריאלית לדירה ב-30 שנה האחרונות, לא ממתי שנוח לכם כי יש לכם נתונים. ההשוואה הזו לא נותנת דבר. סתם מעלה את הבעיקוש לדירות להשקעה, מה שתורם לניפוח הבועה עוד יותר. אם הייתם משווים את תשואת הפנסיה לבעלות על דירה ל-30 שנה, התוצאות היו אחרות לגמרי.

נכון - באמצע בועה כולם חושבים רק מעלה. אבל מחירי דירות בהחלט יכולים לרדת - מספיק להתסכל על ארה"ב, ספרד, או בריטניהץ