שילך להשתתף בסדנאת משכנתאות כי זה יכול לעזור ממש למי שאין לו מושג וחצי מושג בכל הסיפור הזה. אני ורעייתי הלכנו לסדנא של מזרחי למרות שאנחנו בכלל לא לקוחות של הבנק הזה (חינם אז מה איכפת לי..) ויצאתי משם עם כמה תובנות מועילות.

חוסר בבנייה, ריבית נמוכה וכו. כאשר יבואו הירידות יהיו לכך גם תירוצים אחרים גם אם הריבית תיוותר נמוכה וקצב הבניה יהיה זהה. כל עוד זה נראה עובד, נראה כאילו הנגיד שולט במצב. כשזה יתפוצץ, הוא יהפך לבדיחה. גרינספן נחשב גאון הדור עד לפני המשבר בארצות הברית וגם החלפתו לא הורידה מאחריותו למחדל. בקיצור הכל מקרי, ברבור שחור - גם בעליות וגם בירידות.

אכן, לא ניתן לתזמן את השוק - אבל ניתן לתמחר אותו. קונים כשתשואת השכירות גבוהה, מוכרים כשהיא נמוכה.

לא קונים בשפל ומוכרים בשיא, הנבואה ניתנה לשוטים,ואין מי שיכול לתזמן את השוק. קונים כשיכולים ובכסף שיש, לא לוקחים משכנתא מעל היכולת. זו כל התורה

להלן התרחיש ההגיוני שעשוי / עלול לקרות בקרוב. 1. המצב הכלכלי מורע. 2. קצב הפיטורים מואץ. 3. נוטלי משכנתאות שפוטרו אינם עומדים בהחזרים. 4. הם נאלצים למכור את הדירה בכל מחיר כדי לשלם יותר מהסכום שנטלו במקור. 5. כמות המפוטרים גדלה בקצב מהיר מידי חודש. הבנקים מקשיחים תנאים. 6. קצב הדירות למכירה בחסר הולך וגדל ובמקביל ההיצע גדל. 7. נוצר מצב של עודף היצע וביקושים קטנים עקב המשבר הכלכלי. 8. זוגות צעירים גרים אצל ההורים וחוששים ליטול משכנתא. 9. תוכנית הדיור של יאיר לפיד נכנסת להילוך גבוה. 10. המחירים יורדים.

במקרה של ירידת מחירי הנדל"ן רוב הציבור מרוויח (לא רק הזוגות הצעירים), אם נבדוק מקרה מקרה נראה זאת: 1. מי שרוצה לשדרג לדוגמא מ4 חדרים ששווה היום 1.5 מיליון ל5 חדרים ששווה 2 מיליון וימכור ב1.2 ויקנה ב1.6 ירוויח 100 אלף מירידה של 20%. 2. הורים לזוגות צעירים שממנים את הדירות של ילדיהם על חשבון הפנסיה שלהם. 3. גם מי שקנה דירת מגורים בשיא למשל ב1.5 מיליון עם משכנתא של מליון ותהיה ירידת מחירים, מכסימום ירגיש פרייר, אבל מצבו הכלכלי לא השתנה כלל. 4. זקנים שחוששים מירידת ערך הירושה, שוכחים שגם בניהם ונכדיהם צריכים לקנות דירה, כך שגם אם הירושה תקטן עדיין מצב המשפחה יוטב. מי כן מפסיד: 1. זקנים שרוצים למכור את הדירה ולעבור לדיור מוגן. למרות שסביר שתהיה גם ירידה מסויימת במחירי הדיור המוגן. 2. ספקולנטים כמו מגיב 19 שיכולים להפסיד את כל השקעתם + להיכנס להפסד בגלל מינוף יתר של ההשקעה. אבל על מי שמהמר שמחירי הנדל"ן תמיד יעלו ומשקיע במינוף חריג של פי 3 ואפילו פי 5, המדינה לא צריכה להגן...

מה שגרם להעלאת מחירי הדירות הוא גם מה שיוריד אותם בעתיד. לא זאת לא הממשלה, זה לא ביבי, זה לא העדר קרקעות ולא חוסר במלאי הדירות זו רק כלכלת השוק !! במשך עשר שנים מחירי הדירות היו בהקפאה (כלומר, ירדו ראלית ב- 40%) וכאשר נוצרו תנאים מתאימים המחירים תיקנו את עצמם למעלה. דרך אגב - למי שלא שם לב, מחירי הדירות עלו במהירות ובתקופה קצרה מאד, ובשנה וחצי האחרונות יש עליה מתונה שבניכוי עליית המדד היא אפסית. למי שחושב שהמיתון בפתח (ואני נמנה על אלו שחושבים כך) - ברור שמחירי הדירות יירדו באחוזים רבים - אני מעריך שבערך כ- 5% - 10% על כל עליה של 1% באבטלה. ומדוע - כי מי שמובטל לא יכול להחזיר משכנתא של מליון ש"ח והוא יהיה חייב למכור את דירתו (בין אם ירצה ובין אם לא ירצה). אם וכאשר תהיה עליה באבטלה של 3% - אנשים רבים עלולים להזרק מבתיהם ושוב תתחיל מחאה והפעם הרבה יותר כואבת של אלה שיישארו בלי דירה אבל עם חובות ענקיים לשנים רבות - כלומר מצבם יהיה גרוע הרבה יותר מאשר אלה שאין להם דירה כלל ושוב יאשימו את הממשלה וכל דבר שזז - רק לא את עצמם שפעלו בעוורון וקהות חושים ולקחו משכנתאות שלא ניתנות להשבה. החוכמה בקניית נכסים היא רק העיתוי ! קונים כשהשוק בשפל ומוכרים כשהשוק בשמיים. הערה למס' 6 - "דמי שכירות הם זריקת כסף לפח" - האמנם ? ותשלום ריבית לבנק זו לא זריקת כסף ? כיום, דמי השכירות הם כ- 3.5% מערך הנכס. תשלומי הריבית וההצמדה על הנכס שמשלמים לבנק הם גבוהים יותר מ- 3.5% ולכן - מה שנזרק לפח באמת - זה ההפרש בין האחוזים הנ"ל. כאשר הדירות בשיא - כדאי להשכיר במקום לקנות וכאשר הדירות בשפל - כדאי לקנות במקום להשכיר. מקווה שהצלחתי להחכים כמה קוראים יום טוב עמוס

בקיצור איפה שאחרים מרווחים אחרים מפסידים .......................

לעומת זאת בעליה דירה להשקעה צריכים (אולי לא לפחד, אבל..) להפנים שמדובר בהשקעה וככל השקעה לפעמים יש גם ירידות. אף אחד לא מחלק כסף חינם עם 0% סיכון. רוצים אפס סיכון? יש פק"מ בבנק 0.05% תשואה ושיהיה לבריאות!

חחחחחחחחח

סליחה אבל מה שאתה אומר ממש לא נכון עבור אנשים שקנו דירה ב- 3-4 שנים האחרונות , למשל בבאר שבע הם לקחו משכנתה של 600 אלף ש"ח לדירת 4 חדרים (בהנחה שהיה להם הון עצמי של 200 אלף ש"ח) באיזור מבוקש בבאר שבע (לדוגמא העיר שאני גר בא) ועכשיו אם מחירי הדירות שלהם ירדו למשל ל- 600 אלף ש"ח הם ישארו עם בית ששווה לערך המקורי של המשכנתא שלהם במילים אחרות כול ההון העצמי שאיתו הגיעו הלך לפח. מישור נוסף שיש לחשוב עליו הוא הבנק הוא נתן משכנתה של 600 אלף ש"ח עבור דירה ששווה 800 אלף ש"ח, אם מחיר הדירה יורד עכשיו זה פגיעה קשה מאוד בצד הנכסים של הבנק!!

אם זה לא יהיה התוצאה: ירידה גדולה של הרבה צעירים מהארץ

אני כבעל דירה יש לי רק 2 תרחישים ריאליים אפשריים אם ירדו מחירי הדירות: 1. אני גם ככה לא אמכור ולכן ממש לא איכפת לי כמה שווה הדירה "על הנייר" ולכן לא אושפע מהשינוי במחיר, גם אם הדירה תהיה שווה 10 ש"ח וגם אם היא שווה 10 מיליון ש"ח, זה הכל על הנייר, הכסף לא אצלי. 2. אם אחליט למכור את הדירה זה מן הסתם כדי לשדרג ואז אני רק ארוויח מירידת מחירי הדירות - הרי כשהמחירים גבוהים כך גם התוספת עבור השדרוג יותר גבוהה והאינטרס שלי הוא שהמחירים יהיו נמוכים ככל האפשר. לצורך הדוגמא אם הדירה שלי שווה היום 1.5 מיליון, כדי לשדרג לדירה דומה בבניין חדש יותר ועם עוד חדר אני אצטרך לקנות דירה ב- 2 מיליון ש"ח, כלומר תוספת של חצי מיליון ש"ח. לעומת זאת אם אני "אפסיד" מירידת מחירי הדירות והדירה שלי תהיה שווה נאמר 30% פחות, אז הדירה שלי תהיה שווה רק 1,050,000 ש"ח, אז כאילו הפסדתי 450 אלף ש"ח, אבל בפועל גם הדירה של ה- 2 מיליון תרד ב- 30% ותעלה עכשיו 1.4 מיליון ש"ח, זאת אומרת שהתוספת שאני אצטרך להוסיף היא 350 אלף ש"ח במקום חצי מיליון. זה מה שאנשים לא מבינים, היחידים שיפסידו מירידת ערך הנדל"ן הם יורשים ובעלי דירות להשקעה, אבל עם כל הכבוד אליהם, זה לא עיקר השוק, רוב האוכלוסיה שצריכה דירה למגורים רק תרוויח מהירידה, גם אם לאנשים קשה להבין איך הם מרוויחים מ"הפסד" תיאורטי של 450 אלף ש"ח.

פשוט בולשיט אף אחד לא מדבר על 10% ירידה האם 10% ישנו את מצב רוכשי הדירות ? לאף אחד אין אינטשר להוריד את מחירי הדירות ובודאי לא לחברה של יאיר לפיד תראו מי הצביע לו ותבינו שמחירי הדיור לא ירדו לעולם אחרת יתלו את יאיר לפיד על חלון ביתו , כל מצביאיו אלה אנשים מהעישערון העליון עם הרבה דירות להשקעה

חריש היא דוגמא מצוינת לסיבה שהמחירים לא באמת ירדו גם אם נגדיל את ההיצע משמעותית. הקבלנים קיבלו את המגרים ב 10 ש"ח למגרש (לא, לא חסרים שם אפסים!) ומוכרים לנו אותם במחירים מופקעים. האזרחים לחוצים כל כך כלכלית שמוכנים לקחת סיכונים והתחייבויות ולשעבד את חייהם על מנת שאולי יהיה להם משהו להשאיר לילדים. הפתרון הוא פשוט והוא נעשה בהצלחה בהמון מדינות בעולם (האחרונה שידוע לי עליה היא וושינגטון די סי ב 2009). מיסוי גבוה על דירות ריקות. בווישינגטון המיסוי היא קצת יותר מפי 10 (!!) מאשר על דירה שחיים בה. התוצאה היא פשוטה, אנשים יקנו פחות דירות "בשביל לחסוך" ולאנשים אחרים במדינה מחירי דירות יהיו יותר שפויים. בירושלים בלבד יש יותר מ 11,000 דירות ריקות. אגב, ייתכן שכדאי לחוקק חוק שכזה רק באזורים מסוימים בארץ ולא באופן מוחלט על כל הארץ. השלב הבא שנעשה בוושינגטון היה מיסוי גבוה גם על מבנים הרוסים. הדבר הוביל לשיפוץ של מבנים רבים ולשיפור פני העיר באופן כללי. העלות למדינה היא אפסית. ההוצאות המשמעותיות נופלות על האנשים שיש להם ואם אלו מוכרים את הדירות הם מגדילים את היצע הדירות בעיר באופן משמעותי שגורר הורדת מחירים ואפשרות למקומיים שאינם עשירים גם לרכוש להם נחלה. וראו זה פלא, בלי ליצור נטל כבר על משלמי המיסים (כל העם) אנו יכולים להצליח לשפר משמעותית את פני המדינה. תחשבו על זה.

פשוט מאוד, מחירי דירות לא יכולים לרדת כי הממשלה לא ממש רוצה שזה יקרה. אם מחירי הדירות ירדו, כל התשלומים הנלווים לדירות יירדו גם. מס שבח, עלויות הקרקע למנהל, אגרות מים, חשמל וכל תהליך האישורים והטפים. איתם יירדו גם העמלות לעורכי הדין והמתוכים. וגם אלו שקנו דירות להשקעה לא ירצו לראות את כספם הולך לאבדון. אז במקום למכור את הדירות הם ישכירו אותן. העיקר לא למכור בהפסד. אז אין מה לדאוג..

כל אחד, אבל כל אחד, שירצה למכור את ביתו לא יסכים למכור אותו בפחות מהשווי שבו קנה אותו, שהרי אז.....יפסיד את כל הכסף לבנק שאליו הוא אמור להעביר את יתרת המשכנתא שלו!!!

ואני הפראייר שקניתי דירה, שילמתי במלוא חסכונותי ועכשו ערכה ירד. ואני אשאר בלי חסכונות ובלי אפשרות לצמוח אני מבין את הצורך בהוזלת דירות לזוגות צעירים וביחוד לאלו שתרמו למדינה אך מה יהא עלי...

להעשיר את קופת המדינה במסי רכישה,ומכירת קרקעות לקבלנים במחירים מופקעים

קניתי דירה ב 500 אלף היום היא שווה מיליון, זו דירתי היחידה, ועכשיו אני רוצה לשדרג מ 4 חדרים ל 5, פעם הייתי צריך להוסיף 100 אלף שקל, היום אני צריך להוסיף 300 אלף, בעצם, כיוון שלמכור לא בא בחשבון כי אני צריך לגור בה, הפסדתי מעליית המחירים.

הכי גרוע ובמצב קיצוני זורקים מהדירה אחד שלא עמד במשכנתא, הוא מוכר אותה ונשאר עם משהו אחרי סגירת החוב (נשאר עם הרבה אחרי העליות של השנים האחרונות). אם זורקים שוכר מהדירה הוא נשאר ללא כלום והוא בטח לא הצליח לחסוך כי השכירות גבוהה משמעותית מהחזרי המשכנתא. למשקיעים בבורסה לא היו שנים טובות בלשון המעטה, והשכירות עלתה משמעותית בעקבות מחסור של 10 שנים בבניית דירות, כך שהשקעה בנדל"ן בישראל הוכחה כבר כמניבה רווח נאה. כל מי שהשקיע בנדל"ן בשנים האחרונות לא הצטער. נכון שמשלמים בסך הכל על שתי דירות ויותר, אך המשכנתא מאפשרת לאדם להגיע היום למה שעם כספו שלו, הוא לא היה מצליח. ויותר מכך לאנשים יש קרנות, חסכונות שהם יכולים לסגור את המשכנתא כבר באמצע הדרך בתחנות היציאה, מה שמוריד עוד יותר את גובה ההחזר בטוטאל. כמו כן הנגיד צפוי לשמור את הריבית נמוכה ואף להוריד אותה עוד יותר גם בשנים הבאות בגלל המיתון המאיים עלינו בהשפעת אירופה וארצות הברית. מי שבוחר בדרך השכירות פשוט זורק את כספו ללא שום תועלת, לא משאיר כלום - לא לעצמו ולא לילדיו, פשוט בזבוז של כסף, כשמחיר השכירות עולה ועוד יעלה כי אין דירות באיזורי הביקוש. כמובן שהכל תלוי בהון העצמי שהזוג מגיע איתו, אבל אם מגיעים עם 40%, השכירות היא הרבה יותר גבוהה מהתשלום החודשי של המשכנתא בעיקר בגלל הריבית הנמוכה מאוד של השנים האחרונות- ריבית שצפוייה להישאר כזאת ואף לרדת עוד יותר, ולא במעט, בגלל המיתון הצפוי.

הנדל"ן הישראלי הפך מ 2008 ל"תוכנית ההרחבה הכמותית" של מדינת ישראל. במקום להדפיס כסף כמו בארה"ב ולהציף את המדינה, ישראל פשוט ייצרה כסף יש מאין. הזוגות הצעירים נטלו על עצמם לייבא כספים מהעתיד להווה = פשוט כך. הם מישכנו את עתידם על מנת להציל את מדינת ישראל בהווה. כתוצאה מכך המשבר פסח על מדינת ישראל ולא הרגשנו אותו פה. כל אזרח ישראל שבבעלותו דירה קיבל במתנה עשרות ואף מאות אלפי דולרים ומי שמימש את הכספים הללו הפך למיליונר קטן. את הפירמידה הפיקטיבית הזו אי אפשר לפרק בלי למוטט את הכלכלה הישראלית. אפשר בקלות להפוך את הדירות שהן 70 אחוז מיסים לדירות בערך ריאלי של 30 אחוז מערכן הנוכחי. מי שלא מאמין שערך הדירה עד ל 70 אחוז ממנה הוא מיסים על מיסים שיחשב שנית. לא רק ערך הקרקע צריך להיכנס לחישוב אלא גם המע"מ שמחושב פעמיים והייבוא על כל כמעט כל המוצרים והמחירים של השינוע, בכולם מצוי כפל מיסוי ולעיתים אפילו 4 רבדי מיסוי שונים. הברירה היא האם להגיע למצב של יוון או שהעול הכבד על כתפי הצעירים ימשך. והברירה השניה כנראה עדיפה. בתאוריה אם מדינת ישראל תוותר על מחיר הקרקע ועל מס השבח, הרכישה, המע"מ + ביטול המיסויים על הקבלנים, כל ישראלי יוכל לקנות בקלות דירה במחצית ופחות מהמחיר הנוכחי. ממש כמו בשוק הרכב, המחירים כפולים מחו"ל ללא סיבה אמיתית מלבד הסיבה הפשוטה שמדינת ישראל לא תשרוד ללא רמת מיסוי מאוד מאוד גבוהה. הבחירה שלנו....

מחירי הדירות צריכות לרדת רק עבור זוגות צעירים, ששרתו בצבא ואין להם דירה אחרת. ניתן לבצע זאת על ידי הלוואות מסובסדות, ירידה / החזר במס ועוד. לא צריך לפגוע בכל מחזיקי הדירות.

חשוב מאוד להגדיל את ההיצע, אבל מה עם הביקוש? כרגע חלק מכובד מהביקוש מורכב ממשקיעים שמחפשים אלטרנטיבה בטוחה להשקעה כי הריבית במשק נמוכה.... עד שהריבית לא תעלה, הביקוש לדירות לא ירד והמחירים לא יחזרו לרמתם הטבעית (140 משכורות לרכישת דירה זו לא רמה טבעית).