בעשור האחרון המשיכו להשאיר את הריבית נמוכה והתוצאה עלייה של דיור

הרבה מקורבים והרבה משפחות עשירות לקחו הלוואות עתק ורכשו דירות להשקעה שמניבות להם עושר אדיר. הם דואגים שהמחירים לא ירדו על מנת שחסרי היכולתלרכוש דירה ישכרו מהם את נכסיהם ויממנו להם את המשכנתאות שלקחו. זו אחת הדוגמאות לאוליגרכיה הישראלית החזירית.

מפתיע מקבלים כאן את המנהל כגזירה משמים אין כמעט בעולם מושג של קרקע מדינה

שדיברו על ירידת מחירים וגרמו להפסדים כבדים לרוכשי הדירות הפוטנציאלים ששמעו בקולם ולא קנו!

הסיפור על מחסור בדירות, או יוקר חומרי הבניה והפועלים או משך הזמן של התכנון שאורך כמה שנים, כאילו שהמדינה בת כמה שנים, או היקף המסים הנגבים ע"י המדינה או המונופול של רשות המקרקעין, זה הכל הבלים נטו ברוטו וטרה. יש רק סיבה אחת והיא צד המקורות ולאוו דווקא "רווחים ראויים לחלוקה" אלה אשראי זול. אגב לא המציאו כלום זה בדיוק כמו וויסות המניות הבנקאיות בשנות ה 80.

שיבנו ערים בפריפריה במחירים שניתן יהיה לרכוש דירות ושיעשו כבר רכבת!!!!למה אין פה תחבורה נוחה???למה בטורקיה יש תחבורה של עולם ראשון וכאן יש תחבורה של עולם חמישי???? למה מטפחים פה מקורבים בלי סוף??האם הכסף שהמשלם מיסים משלם למדינה הולך לטיפוח מקורבים בעיקר??התשובה היא כן

הבעיה היא הקבלנים וחברות הבניה שממשיהות למכור דירות במחיר הנפמקסימלי שהן יכולות למכור. בטבריה שווקו לאחרונה קרקעות במחיר של 40,000!!! ש"ח ובכל זאת הקבלנים מוכרים את הדירות במחיר של 800,000 עד 1,000,000 ש"ח. לכן כל עוד המדינה ממשיכה בשיטת השיווק הנוכחית, קבלנים ימשיכו לרכוש קרקעות בזול וימכרו ביוקר. המדינה לא מכתיבה ליזם את מחיר הדירה. הציבור מטומטם והציבור ימשיך לשלם. הדרך היחידה!!! להורדת את מחירי הדיור היא כמו שציין מגיב מס' 3: המדינה תבנה דירות באמצעות קבלני ביצוע, ותשווק את הדירות בעצמה לזוגות צעירים ולזכאים, בדיוק כמו שאריק שרון עשה בשנות ה90' בעלייה הגדולה מחבר העמים. אבל הממשלה תמשיך לקרוע לנו ת'צורה כי היא מרוויחה ממחירי הדיור הגבוהים: מיסים מיסים מיסים. המחאה הבאה תהיה כמו התפרצות הר געש: פתאומית ועוצמתית כי הציבור פשוט לפני קריסה טוטאלית

חידוש לוד רמלה פתח תקווה חולון וכל הערים הוותיקות התשתיות קיימות והדבר אמור להוזיל את מחירי הדירות

ולמרות הסכומים האדירים שנכנסו לקופתה בשל כך (הן ממחיר הקרקע והן מהגידול בגביית המסים על עיסקאות מקרקעין, כולל שווי הפיתוח והבניה בפועל!!), עדיין נוצר גרעון מצטבר של קרוב ל-40 מיליארד ש"ח. לאיפה הלך כל הכסף, זונות??

למען הבנת ההתייקרויות להלן הסבר על איך הכל בעצם מסחרה אחת גדולה. חדרה עיר שעד לא מיזמן המחירים בה היו שפויים ויחסית עדיין שפויים. רצה ראש העיר לפתח ולקדם בינוי מסיבי לאורך קוו החוף ראו פלא מיד קמו חברות המוכרות אופציות לדירה. אופציה זו ואו השקעה בקרקעות המיועדות לבניה אבל טרם אושרו סופית יוצרות את מה שקרוי פרמידה האופציות הינן מניות בבורסה הקונה קונה אפשרות וככל שמועד אישורי מתן אתרי בניה מתקרב מחיר הקרקע עולה העליה הזו משפיעה בהמשך על מחיר הדירה הקבלן מבין כי הקרקע כבר אינה שווה רק 200 אלף ₪ אלה 600-800 אלף ₪ בהתאם יתייקר מחיר הבניה בהבנה בעלי יכולת לשלם מחירים כאלה יקבלו גם עליות בניה יקרות יותר כביכול גם עם זה הכל בלוף במסגרת התנהלות המדינה ישראבלוף הכל אצלנומסחרה אחד גדולה אין ניהול יש מסחר ברמת שוק פרסי הכי מעפן הקיים במזרח התיכון עם קומבינות של הראש היהודי. אז מה אתם הציבור מצפה שיקרה. תחליטו מציע על בסיס המערכון של הגשש נישרוף את המועדון!

הערים והתשתיות כבר קיימות - נדרש רק לפתח את לוד ורמלה - מה שהמדינה נימנעה מלעשות במשך שנים ! במקום לחזק את הערים האילו ולמשוך אליה תושבים היא מדירה את אותם זו שגיאה ! אני בטוח שאילו היתה המדינה מפתחת את הערים לוד ורמלה כנדרש אזי גם שם המחירים היום היו גבוהים ואף יותר מרחובות ורשלצ לאור המיקום האטרקטיבי אפשר ונדרש לבצע פינוי בינוי בכל בעיר הישנה ובמקביל לפתח עוד בניינים מודרנים בשכונות חדשות יש מספיק היצע קרקע במרחק יריקה מת"א

אי אפשר כבר לסבול את ההסברים השחוקים האלה. גם אם הרעיון לפתרון הוא יפה, ההסברים השחוקים על "ביקוש והיצע" זה תירוצי של עסקני נדל"ן עשירים ממילא. וזה מעצבן למען האמת. אם יתברר שלמגיב מספר 3 אין כל נכס רשום על שמו, ואני מזמין אותך לגלות לנו - אני מבטי לאכול כובע בהזדמנות הראשונה. ולהלן העובדות: הציבור משלם כי א. הוא טיפש ברובו וכי ב. מלעיטים אותו כל הזמן ללא הפסק בפחדים קיומיים איומים, ממש דוחפים אנשים בכוח ללכת לכיוון הקנייה. ג. אין הגנה לשוכרי דירות מפני העלאה בשכ"ד שהוא שרירותי ודרקוני ועולה בהתמדה כי "ככה עושים כולם" מחיר הקרקע לא יורד כי א. במנהל מקרקעי ישראל יושבים אנשים חמדנים בני חמדנים, לא בוני הארץ ולא כלום - סתם מושחתים אפלים נכלוליים ומגעילים. מתנהגים כמו חזירים והכל כאילו לטובת המדינה. למעשה הכל לטובת הכיס של שכבה מסויימת מאוד. הם, והדורות הבאים שלהם, מסודרים כבר היטב. ב. הציבור הטיפש ממשיך לשלם ולשלם ולשלם ג. תושבי חוץ שממילא באים עם יתרון כספי ממשיכים לקנות ולקנות ד. חשש ממשי שבועת הנדל"ן תתפוצץ - ברגע שייחשף הבלוף, ואז כבר החגיגה לתתחיל להיגמר... ולכן - מה אנחנו לומדים? א. הממשלה לא רוצה להוזיל את המחירים ב. האזרח הקטן שאין לו דירה מרגיש ריחוק וסלידה ממוסדות השלטון ומרגיש זנוח לגורלו ג. הדרך היחידה היא לפגוע בהם איפה שהכי כואב - בכיס של החמדנים האלה. ולא לקנות כלום. חבורת חדלי אישים, גנבים, מחבלים בעתיד המדינה

כי האוכלוסייה לא "רגילה", כהגדרתך. אם אי פעם תהיה שם אוכלוסיה רגילה זה כבר יעלה 1.5.

ריבית נמוכה מידיי מביאה לכך שזוגות צעירים בחוסר ברירה לוקחים משכנתאות מטורפות ומכאן אין ירידת מחירים! בנוסף לכך המדינה מתנהגת עם הקרקעות כקוזאק - אחרת אין לי באמת הסבר למה עד כה, כבר למעלה מ 5 שנים שום דבר לא זז. מחירי הדיור הגבוהים זאת בעיה לאומית ברבדים רבים! ברור לכולם שיש כאן כשל שוק!!!! נוסיף לכך את אי הוודאות בשל הברברת של הפוליטקאים והמיסים המטורפים של היום... התחושה שלי שאין כיום בישראל הנהגה שבאמת דואגת למעמד הביניים !

שגוזרת מסים באחוזים מהעלויות של הקרקע, הבניה, המכירה וכו'. הורדת המחיר (לא משנה באיזה אמצעי כרגע) תביא להקטנת הכנסות של מיליארדים למדינה. זה היה אפשרי לביצוע אם מישהו אמיץ היה אומר אני מוכן לקצץ בבטחון כמה מיליארדים נוספים בשביל שיהיה פה איפה לגור, אבל אף אחד לא מוכן לעשות זה. יאיר לפיד חושב שבשנה האחרונה הוא ישחרר את הכל וישכחו לו את כל מה שהוא עשה. הוא רק שוכח שעד שהוא יגיע לשם, לא יישאר אף אחד כאן להצביע לו. המחאה השניה מתקרבת והיא תהיה אלימה יותר מהקודמת.

כפי שהיה עד 2007, הם מוכרים כאחרון הסוחרים למרבה במחיר על הגב של הפרה החולבת - אזרחי ישראל

יכול להיות שיהיו ירידות מחירים של 10% ויכול להיות של 20% אבל בטווח הבינוני והארוך המחירים יעלו לאחר הירידה. תסתכלו מה קורה בעולם בכל הערים הגדולות. מדינת ישראל מחדרה עד גדרה זאת עיר גדולה אחת. אני חוזר על זה בפעם ה-1000 הבעיה בישראל זה המשכורת. אנחנו מדינה אירופאית שנמצאת במזרח התיכון עם שכר של המזרח התיכון. השכר כאן צריך לעלות ב-20%. אינפלציה? לא תהיה אינפלציה כי ממילא המדד מווסת

איך המדינה תממן את המשכורות והפנסיות התקציביות של עובדי המדינה

זהו מס המוטל על ילדינו ונכדינו. הוא יוצר אשלייה של עושר בהעלותו את שווי הנכסים אבל מאפשר לכל תחלואי המשק להסתתר מאחוריו. קריסת השוק תהיה זהה לקריסת המדינה וחבל שהאחראים לא מנסים למזער נזק ע"י מיתון השוק. האם ה"עסק" כבר אבוד?

אין, אין על הטוקבקים.

אתם לא מבינים...שכל הטוקבקים לשווא, תמשיכו להקליד פה עד שתתפגרו... במדינת 4 כיווני טילים הממשלה צריכה להיתחנן לאזרחים ולא להיפך. רק מחאה אמיתית עד לפיתרון בעיית הדיור. מפחדים? אז תמשיכו לתת פה עצות כתובות על קרח. חברים חיים רק פעם אחת....

3 צודק אסור להוריד את מחיר הקרקע לפני קריסת מחירים בשוק בפועל אחרת הכל ילך לכיס של הקבלנים. והכסף שיהיה חסר בקופת המדינה יבוא ממיסים נוספים אחרים וגזירות נוספות על הציבור וכך למעשה יועבר הון נוסף מהציבור לקבלנים, וגם עדיין מחירי הדירות ישארו גבוהים. אם המחירים בשטח יתחילו לרדת, אז המדינה תהיה צריכה גם להתאים את מחיר הקרקעות כלפי מטה אבל זה יקרה רק אחרי שהציבור יתעורר יסגור את הארנק ויפסיק לקנות דירות בכל מחיר, והקבלנים שיתקעו עם מלאי דירות לא מכורות וחובות יאלצו לרדת במחיר כדי להיפטר מהן ולכסות את חובותיהם או שהבועה תתפוצץ עקב פיגורים במשכנתאות ומכירת הדירות בשוק במחירים ירדו. אסור להכנע לאינטרסנטים !

אחוז בעלי הדירות בארץ הוא מהגבוהים בעולם, מאז 2007 שהמדינה הרגה בצורה שיטתית את קרנות החיסכון למיניהם, נדל"ן זה הדבר היחידי עם תשואה סבירה, והיום גם זה לא נכון... בעלי הדירות לא רוצים שמחירים ירדו, המדינה לא רוצה שהמחירים ירדו... אבל הבועה נוצרה במדינה שלנו חייבת ליצור שינוי, ככה או ככה, משהו יקרה!

כי הם חיים בבועה, אני מבין שאתה כמוני חיי בבועה שהמחירים ירדו. אם למדת פיסיקה אז אתה צריך לדעת שבועה זו צורה חזקה מאוד בטבע, לכן העדיפות של דברים להיות ככה, כמו בועת סבון :)

מנהל מקרקעי ישראל חוטא פעמיים בעניין זה : מצד אחד שיווק הקרקעות כושל, מלבה עליית מחירים ושורף את הקרקע מתחת לרגלי אזרחים שכל חטאם שהם רוצים לחיות כאן. מצד שני ישנו הסיכון שכרוך בכל מגע או תלות במנהל - כל מי שמכיר את התנהלות גוף זה יודע שוועדת חקירה ממלכתית היא המינימום הנדרש כדי להבהיר לכל השירות הציבורי איך אסור להתייחס לנכסי ציבור ולקבוע סטנדרטים של פליליות ושליחה לכלא של עובדי ציבור המועלים באמון ומתנהלים בצורה דרקונית, מפילים על בתי המשפט עול קבלת החלטות במקום לבצע עבודתם במסווה של "אנחנו לא מושחתים". בוודאי שהם מושחתים ומשחיתים. משפט כגון "אתה צודק אבל ניתן לבית המשפט לקבוע את זה" שיצא לי לשמוע מפקיד בכיר ביותר מגלם בתוכו את כל המחדל הקולוסאלי שנקרא בשם הפרדוקסלי ממ"י... את מחיר הסיכון בפרוצדורות מולם כולנו משלמים יום יום.

כמה שהשם הזה הולם, חצי מדינה מקורקעת בגלל שהפקידים האלה לא מוכנים למלא הוראות פשוטות, וממשיכים לתקוע תוכניות ואישורים באינספור הליכים בירוקרטיים. ואם זה לא מספיק, עכשיו הם מספסרים במחירי הקרקעות ומקפיצים אותם כאוות נפשם. איפה מבקר המדינה?

כן, עכשיו בערך כל אחד אומר זאת. אז אולי זה נכון...

דוגמא מספרית: עלות הבנייה של הדירה כ 400,000 שקל, ואם היא נמכרת ב 3 מליון שקל במרכז תל אביב, אז כשיוצא מכרז לבניית 100 דירות שם, הקבלנים מעריכים שהם ימכרו אותם ב 300 מליון שקל, כי זה המחיר בשוק שאנשים מוכנים לשלם. מהסכום הזה הם מורידים את הוצאות הבנייה שלהם (40 מליון שקל), משריינים לעצמם רווח (60 מליון שקל) ונשאר להם 200 מליון שקל לרכישת הקרקע. ולכן הם יציעו במכרז סכום של 2 מליון שקל לדירה. מה יקרה אם המדינה תתן קרקע בחינם ליזמי הנדלן? מה יקרה אם יתנו את הקרקע במחיר שהוא המחיר הממוצע ולא ההצעה הגבוהה ביותר? התשובה היא שהדירות עדיין ימכרו ב 300 מליון שקל, כי זה מה שאנשים מוכנים לשלם, וכי יש יותר אנשים שמחפשים לקנות מאשר דירות למכירה (לפחות כרגע). אז אם הקבלן שילם על הקרקע 160 מליון שקל במקום 200 מליון בשיטה שיש היום, פשוט מאוד יישארו לו עוד 40 מליון שקל רווח לכיס שלו, ולכן ברור שהתאחדות הקבלנים רוצה את שינוי שיטת המחירים במכרזים. גם המינהל (רשות מקרקעי ישראל) לא תמימה, ויש מכרזים בהם נקבעים מחירי מינימום לקרקע, ואם הקבלנים מציעים פחות מזה (כי כנראה זה אזור בלי הרבה ביקוש) המינהל לא מוכן "לשחק" ומחליט לבטל לגמרי את המכרז ולחכות להזדמנות בה ימכור ביוקר. זה נקרא מונופול. מקטין את ההיצע כדי להפוך את המוצר שלו לנדיר יותר כדי שאנשים יהיו מוכנים לשלם יותר מחוסר ברירה. אם כך, איך בכל זאת מוזילים את הדירות לצרכן הסופי- הציבור שקונה דירה? הדרך היעילה היא להגדיל את כמות הדירות למכירה בכל רגע נתון. לשם כך צריך מסה גדולה של שיווקים וגם בנייה בפועל - באזורי הביקוש. בלי לבטל שום מכרז. ברגע שתהיה מסה של קרקעות מתוכננות ומשווקות במכרזים- המחיר של הקרקעות ירד, אבל יותר חשוב- הדירות האלה יימכרו על הנייר כבר ב 2014, ובגלל ההיצע הרב של הפרויקטים תיווצר ירידת מחירים, וכמובן הדירות יהיו מוכנות פיזית כבר ב 2016, ובכך יירדו המחירים גם בשוק השכירות. לדעתי יש לבחון פרויקטים בעסקאות קומבינציה ביוזמה ממשלתית, המדינה תיתן קרקע בחינם, תשלם לקבלן ביצוע על הבנייה בפועל (מלט, ברזלים, פועלים), ותקבל את הדירות המוכנות. שימו לב שבשיטה כזו, לא נדרש מימון אדיר מהבנק לצורך רכישת הקרקע, רכישה שמעלה את רמת הסיכון של הפרויקט (אם מחיר הקרקע ירד בעתיד היזם עשוי לפשוט רגל) וכמובן מייקרת בגלל הוצאות ריבית. חשוב להגיד שהמדינה שתקבל את הדירות צריכה להתחייב לשווק אותם מהר, כדי להציף בהיצע ולהוריד מחיר. לא נדרשים שום קריטריונים מעבר לכך- לא הנחות למיגזר פוליטי זה או אחר. פשוט שיווק דירות בשוק החופשי, בקצב גבוה.

שכונות חדשות במרכז הארץ שיפתרו הרבה מן הבעיות בשוק הנדל"ן. אני יועץ ברמה ארצית ולא מתווך מקומי, כך שמה שאני כותב זה אובייקטיבי. למה לשלם 1.5 מיליון בנס ציונה או אפשר לשלם 800,000 באותו מרחק מתל אביב? הרי בשכונות האלה יהיו ילדים "רגילים" ואוכלוסיה "רגילה".