חוסר האיזון בין קרקעות ציבוריות לקרקעות פרטיות נובע מבעיה ישנה בהתנהלות המדינה מול פרטיים. אם הרשויות היו יודעות להפקיע קרקעות כמו שצריך, היו יכולים להיות היום בבעלות המדינה הרבה יותר קרקעות, בהן לאחר שינוי הייעוד ניתן היה לבנות. המדינה יכולה היום להפקיע קרקעות רק לצורך שימוש ציבורי אך במקרים רבים כדי להיחלץ מהתחייבות להקמת מבני ציבור, "נמכרת" הקרקע המופקעת לצד שלישי שעושה בה בהיתר הרשות שימוש מסחרי או פרטי, ממנו מרוויחה הרשות היטלי השבחה גבוהים. או אז זכאי לדברי עו"ד משה קמר, בעל הקרקע המקורית לפיצוי על פי שוויה החדש.

כך שהזוכות יהיו חברות הבנייה שמציעות את המחיר הנמוך ביותר לרוכשי הדירות, והתנייה במספר מינימום של יחידות דיור.

במקום בניה על קרקע יש לעודד ולהקל על בנית תמ:א 38 כך גם יחזקו את הבנינים הקיימים גם ישפרו את המראה של חזיתות גם יוסיפו מעליות לאוכלוסיה המזדקנת ואם יגדלו כמויות הבניה במרכז המיר ירד ! ובתוספת הערים יהיו יותר ירוקים עם קרקע לא בנויה !!!!

גם אתה לא היית מלווה כסף במקומם. אף פרוייקט לא יקבל כסף מהבנק אם לא יציג רווחיות. גם הקבלנים היו שמחים שמחירי הדירות ירדו בצורה סבירה והדרגתית.( במצב של השנים האחרונות קבלן שסיים בניה ורק לאחר מכן רכש מגרש חדש לא היה מסוגל לקנות מגרש זהה בכסף שנשאר לו) המגזר הציבורי עצום וגדל בצורה מפחידה ולכן לא מוכן לתת הקלות לרוכשי דירה ראשונה. רק אתמול היתה כתבה על מכרזי מנהל שהתבטלו בשל מחיר נמוך במעט ממחיר המינימום. מחיר המינימום בחלק מהמקרים גבוה מדי.

אשרי המאמין

מי שקונה דירת ששני םא שלשה חדרים להשקעה, עושה זאת כדי להשכיר אותה. במקום לעודד את שוק השכרת הדירות, האוצר מקשה. מה ההגיון ? אין הגיון. אבל זה נראה טוב ש"נלחמים" על מחירי הדיור. היה ראוי לעודד את "תעשיית" השכרת הדירות . כדי שיהיו אלפים שיכולים לשכור דירה כאלטרנטיבה לרכישת דירה.

המדינה דואגת למחנק קרקעות ובכך מאפשרת לבעלי הקרקע הפרטית ושאר ספסרי הנדל"ן לגרוף הון עצום על חשבון שאר הציבור. אני לא חושב שיש טעם להמשיך לפרט. אל תשכחו לשים נתניהו, לפיד ובנט בקלפי גם בפעם הבאה ולהמשיך לקטר בתגובות ובפייסבוק.

ופתאום ראש הממשלה ירוץ לדאוג לאינטרסים שלהם. תזכרו איך לפיד התכופף בפני עופר עיני, ברגע שעיני רק רמז שהוא ישבית את המשק אם לא יקבל הטבות משר האוצר. כיום ראש הממשלה ושר האוצר פוחדים מכל מיני קבוצות לחץ, אבל הצעירים לא ממש נספרים.

ובתחילת 2012 כשבסקר "בכירי הנדלן" של דלויט היו הרבה שצפו ירידת מחירים קרובה, (זה היה אחרי המחאה החברתית והרבה ישבו על הגדר) התחלות הבניה בשוק הפרטי המשיכו לרדת. הממשלה היא הגורם היחיד שיכול להציף בקרקע ולגרום לירידת מחירים, שהיא בעצם נגד האינטרסים של השוק הפרטי. הממשלה יכולה להציף בהרבה מכרזי קרקע, כך שעל כל פיסת קרקע יתחרו פחות חברות בניה, ההצעה הזוכה בקרקע תהיה נמוכה יותר, ואז החברה שבונה תוכל לשכנע את הבנק לממן את הפרויקט בלי חשש- כי גם אם הדירה הסופית תימכר בזול, עדיין ישאר רווח יזמי מכובד.

אני מזכיר לכם שהבעיה הכי גדולה היום היא במרכז הארץ. שם אנשים רוצים לגור ושם המחירים גבוהים מאוד. אנחנו גם יודעים שכשאתם רוכשים קרקעות שם מהמדינה, אתם מוכנים לשלם לה פי 3, פי 4, ופי 5 ממחיר המינימום. אז פעם הבאה שאתם מאשימים את המדינה שמרוויחה 50% או 60% מכל דירה, תזכרו שאתם אלו שהצעתם לה את המחיר הזה. אתם מיוזמתכם. ולמה הצעתם? כי כמו כל איש עסקים הבנתם שאדון ישראלי מוכן לשלם 3 מיליון שקל על דירת 4 חדרים בתל אביב. ולכן אם עלות הבניה היא 500,000 שקל בסטנדרט גבוה, ואתם עצמכם מוכנים להסתפק ברווח של 500,000 שקל "בלבד" , הרי שעדיין נשאר לכם 2 מיליון שקל שאתם יכולים להציע למדינה על הקרקע. ברור שלא הייתם מתנדבים לשלם את זה אם יכולתם להימנע מכך, אבל אתם פוחדים ששאר חברות הבניה להוטות לרכוש את הקרקע ולכן בקרב בינכם עליתם עד למצב שאתם משלמים למדינה פי 5 ממחיר המינימום, הכל כדי להיות אלו שמבצעים את הפרויקט ומרוויחים 500,000 שקל מתוך הסכום שמר ישראלי מוכן לשלם היום. (השאלה למה הציבור מוכן לשלם היא שאלה מעניינת בפני עצמה והיא כמובן מקור הבעיה. כפי הנראה שזה בגלל שלאנשים לא אכפת לשלם מיליונים אם הם מאמינים שבעתיד זה יהיה עוד יותר יקר והם תמיד יוכלו למכור ברווח. סיבה נוספת - נכון ל 2014 הריבית נמוכה וקל לשלם משכנתאות של מיליונים. לפחות באופן זמני) עכשיו לעצם העניין. כשהשוק יהיה בירידת מחירים, אתם והכלכלנים שלכם והבנק המלווה תשבו ביחד ותעשו הערכה. אם תעריכו שבפרויקט כמו זה שהזכרתי כבר לא תצליחו למכור דירה ב 3 מיליון שקל אלא ב 2.4 מיליון שקל בלבד, כל מה שנדרש מכם לעשות זה להציע למדינה 600,000 שקל פחות על הקרקע, והנה עדיין נשארתם עם רווח יזמי יפה של 500,000 שקל בדיוק כמו קודם. ומכיוון שכל חברות הבניה ירגישו שהשוק יורד ויהיו מוכנות לשלם פחות על הקרקע, אז כל ההצעות במכרזי הקרקע במרכז הארץ יהיו נמוכות בהרבה וגם ההצעה הזוכה תהיה נמוכה בהרבה. בסיכום של תהליך אתם תמשיכו להרוויח כרגיל, תמשיכו לבנות כרגיל, ורק המדינה תקבל פחות על הקרקע. למען האמת, אם יהיו הרבה שיווקי קרקע אז גם יהיו פחות חברות בניה שמתחרות על כל מכרז כזה, ולכן ההצעות הזוכות יהיו עוד יותר נמוכות, ולכן יהיה כדאי להיכנס לפרויקטים חדשים אפילו אם יש צפי שמחיר הדירה הסופי יהיה נמוך משמעותית מהיום. אז עכשיו תפסיקו לאיים עלינו, הציבור חכם ולא קונה את זה.