המחירים יצנחו וזה יהיה הזמן לקנות דירה וכמו תמיד, לצערנו או לשמחתנו החיים יחזרו למסלולם

בין תחילת 1994 לתחילת 2014 (20 שנים בדיוק) מדד מחירי הדיור עלה בכ-240%, באותה תקופה עלה מדד המחירים לצרכן רק ב- 115%, מכאן שמחירי הדירות עלו בשיעור ריאלי של כ- 60% (3.4 לחלק ב-2.15), תשואה של כ-2.1% לשנה (בחישוב של ריבית דריבית), ובהנחה שמכירת הדירה פטורה ממס שבח, זה בעצם נטו. כבר עכשיו חייבים לציין שחלק מההפרש הזה (ולא ברור בדיוק כמה) נובע מהעובדה שלאורך 20 שנה אלו מפרטי הדירות וגודלן השתפרו בהרבה: מי שקנה דירה ממוצעת (4 חדרים, 80-90 מ"ר) ב-1994, מכר דירה פחות מממוצעת (+ הגיל כמובן) ב-2014, ואילו היה קונה ב-2014 דירה ממוצעת חדשה, היה נאלץ להוסיף לא מעט כסף; זה בערך כמו האפקט של רכב משומש, אבל באחוז הרבה יותר נמוך; אולי 0.5% "ירידת ערך" בשנה, או פחות.. יש להוסיף ולציין, שכל עודף עליית מדד מחירי הדיור מעל מדד המחירים לצרכן נבע מהתקופה האחרונה, ינואר 2008 עד ינואר 2014 !!!! בתקופה זו מדד מחירי הדירות עלה ב-85%, ואילו מדד המחירים ב-17%, "עודף" של 57% (185 לחלק ב-117), ולכן גם ההתייחסות ל"בועה". בכל התקופה שמינואר 1994 ועד ינואר 2008 (14 שנים) עלה מדד מחירי הדיור ב-85%, ואילו מדד המחירים לצרכן ב- 82% - הפרש זניח לחלוטין, שמשמעו שמי שקנה דירה ב-1994 ומכר ב-2008 לא הרוויח אפילו שקל אחד מעל המדד. והיו גם תקופות של ירידות מחיר משמעותיות; בין תחילת 1999 לסוף 2003 ירד מדד מחירי הדיור ב- 12%, ואילו מדד המחירים לצרכן עלה ב- 7%, כלומר הפסד ריאלי של 21% (88 לחלק ב-107). המסקנה העיקרית: ההתייחסות לדירה כ"השקעה" היא נכונה רק אם היא באמת כזו, כלומר הקונה מתייחס לתיזמון הקניה והמכירה, לזהות הנכס הספציפי ומיקומו, לנתוני ה,פרופיל" של הנכס בכל זמן נתון, לתשואה השוטפת (דמי שכירות), וכו' וכו'. מי שקונה דירה על מנת לגור בה לאורך 20 שנה (ויותר), בדרך כלל לא ירוויח ולא יפסיד, אלא אם במקרה קנה/מכר באיזושהי נקודת קיצון (קנה ב-1983 ומכר ב-2003 - הפסיד, או קנה ב-1994 ומכר ב-2014 - הרוויח) תשואה של 2.1% לשנה נטו היא בסדר גמור, אבל היא בדרך כלל לא יותר טובה מהתשואה לאותו פרק זמן על אג"ח ממשלתיות צמודות מדד לטווח ארוך. דרך אגב, מחזור עליות-ירידות של מחירי נדל"ן בארץ הוא בערך 8-10 שנים משיא לשיא או משפל לשפל, כשבדרך כלל הירידות יותר מהירות מהעליות, לכן רוב הסיכוי שמהלך העליות מאז 2008-9 (שבחלקו קיזז ירידות קודמות) כבר מיצה את עצמו; אילו היתה מניה שנקראת "דירה" - לא הייתי משקיע בנייר הזה עכשיו. מקווה שתרמתי לך משהו

אתה יכול לעשות את החישוב הזה לבד הקלות ולכל פרק זמן שתרצה. תסתכל על ערך המדד ת"א 25 ותיראה בכמה הוא עלה, מינוף 50% מעלה את התשואה פי 2 מדדים הסטוריים אתה יכול למצוא באתר של הבורסה.

יש ניירות ערך שמפסידים, יש שמרוויחים. הכותב מדבר על ממוצע, אבל אם השקענו יחסית יותר בנייר ערך שנפל, אז ניפול איתו ולא משנה אם שאר שוק המניות עולה בממוצע. שוק הדירות יציב יותר באופן יחסי, בלי קשר לדירה שקנית. במקרה הרע, ערכה יעלה פחות משציפית, אבל לא יקרוס לגמרי, כמו שעלול לקרות תכופות בשוק המניות.

אי אפשר להשוות את מדד מחירי המניות למדד מחירי הדירות. הראשון, כולל דיבידנד. השני, לא כולל שכ״ד. ברכישת דירה ניתן לקבל משכנתא, כלומר למנף. במניות, לא. אם מניחים רכישה אחת והחזקה לאורך זמן, של כל אחד מהנכסים, הרי שיש לנכות מס רווחי הון ועמלות מהתשואה על המניות, ומע״מ, מס רכישה, מס שבח, שכר עו״ד ומתווכים, מהשני. בקיצור, אלכס. לא מתאים לך.

כלשהו בכך, מתוך קריאת המאמר [ולאור תפקידו של "הכותב"]?

חוכמה גדולה. הרי ההפרש בין הדיבדנדים לתשואה משכ"ד הוא גדול מאוד אם מהוונים. מניה לא חייבת לתת דיווידנד ואין כל הבטחה שקנית מניה שהיא תתן דיווידנד בשנה מסוימת (אין רווחים, אין דיבידנד). לעומת זאת נדלן, גם אם לא יעלה מחיר הדירה, תמיד ניתן להשכיר. הממוצע הוא 3.4 % אבל זה רק בגלל שת"א וירושלים מושכות את הממוצע למטה. בערים אחרות ניתן לקבל תשואה גבוהה הרבה יותר. אפשר לקנות נכס במצב לא טוב, לשפץ, להשכיר שנה שנתיים ולמכור. במיוחד אם זה אזור שעתיד להתפתח. במניות לעומת זאת, גם אם קנית חברה מוצלחת ומרוויחה המניה יכולה לרדת

לכן הציבור מפסיד בבורסה ומרוויח בנדל"ן

בגוש דן לא תהיה קרקע פנויה לבנייה בעוד 30 שנים, נראה כמה תעלה אז דירה כאן...

מחירי הדירות ירדו, כי שינוי המדיניות לבניה לגובה ולציפוף תוביל להורדת מחירים, צמודי הקרקע ימשיכו לטפס כי אין יותר מגרשים פנויים באזור המרכז ואם יש כאלה, הם יקבלו אישורים רק לבניה רוויה וצפופה.

הכתב מתייחס נטו לערך הדירה? או שהוא מכליל גם את התשואה השנתית של הדירה מהשכירות(3.4%)? כלומר אם לאחר 10 שנים דירה שנקנת ב 1M תהא שווה 1.5M מה שאומר תשואה על הדירה של 50% לעומת המניה ששוה X.. או שיש לצרף ל 50% הללו גם את השכירות של ה 3.4%? ההיגיון אומר שיש לצרף אליו גם את האחוז השנתי מהשכירות..

תמיד ניתן למצוא שתי נקודות בציר הזמן שבאחת קנית מנייה ובשנייה מכרת אותה כך שתצא ברווח גדול.אבל מה אם לא בחרת במנייה הנכונה (למשל מי שקנה קודאק במיליון דולר בשנות ה 70 מצא את עצמו ב 2010 עם מנייה שלא שווה כלום) ? היכולת לקנות תעודת סל עוקבת מדד היא חדשה יחסית ולכן בכלל לא ניתן לדבר על מרווחי זמן של עשרות שנים.לגביהן נדע רק בעתיד. ומה אם לא נכנסת בנקודות הזמן הנכונות ? לעומת זאת כמעט בכל מקום לאורך ציר הזמן ערך הדירה עולה ולו בשל שווי הקרקע שעליה היא ניצבת.בטח בגבולות הקו הירוק,למשל אם מדברים על ישראל. לגבי הנזילות של המניות - חחח.מנייה או איגרת חוב יכולה לאבד את רוב ערכה בכמה שנים: אם קנית "פרטנר" לפני 5 שנים היום יש לך רק 50% מהערך.אין לכך אח ורע בנדלן הישראלי או בנדלן של רוב ערי העולם המרכזיות (ואת זה ניתן לדעת מראש : לא סביר שמחירי דירות בלונדון או בניו יורק ירדו כך תוך פרק זמן של כמה שנים).מה תעזור הנזילות אם מדובר בכזה הפסד ?

אני נאלץ לחלוק על הכותב, רוב האנשים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה בודדת -*למגורים* - בטח ובטח שלא להשקעה... (ויש כמובן את אלה שלא יכולים ובכל זאת מרשים לעצמם, זה ציבור שהולך לגדול מאוד אם תכנס הצעת ליברמן להון עצמי 10%...)

ועשיתי כ 5% תשואה, לפני מס על 200k זאת אומרת כמעט 4% נטו.. לא רע, אבל מצד שני אין לי דירה אז אל תקנאו בי. מצד שלישי אני משוכנע שתבוא ירידה דרמטית במחירי דירות, ואז אולי אקנה לי איזה משהו

מה אתם מצפים מאיש השקעות שירשום שיותר טוב להשקיע בנדלן???