אז מה עוזר בכלל..

אוי ואבוי אם מי שהוא ישמע בעצתך ה-"נדלניסט", בחוכמתך הרבה תגרום לאלה המבולבלים שכבר שמעו בעצתו של השר אורי אריאל שהציע להם לחכות עד סוף 2014 כי אז המחירים ירדו. לכל אלה המסכנים ששמעו בעצתו, קונים היום דירות בעשרים אחוז יותר מאשר בתחילת 2013. למה לדעתך הבועה עומדת להתפוצץ, כי אולי הביקוש עובר את ההיצע? כי חסרים אולי מעל ל 50 אלף יח"ד בשוק? כי גינדי עלו מ- 650,000 ש"ח להרשמה לדירה בכרמי גת ל- 670,000 ש"ח ביומיים? כי ביבי וכל הגועליציה האימפוטנטית שלו הבטיחו מע"מ 0 ו"מחיר מטרה" וזה ממש עומד להתממש? נדליסט עאלק!!!

מה קורה אם למשקיע אין משכנתא על הדירה? מה קורה אם המשקיע קנה ב 2007 את הדירה? מה קורה אחרי 20 שנה למי ששוכר דירה לעומת מי שסיים מלשלם עליה וכו'

מטורף מי שקונה היום דירה להשקעה.

כבר 5 שנים שאנשים מחכים לנסים ובינתיים השוק ברח להם. אם היית קונה כשהיית צריך דירה, היית משלם משכנתא ובסוף הייתה לך דירה בבעלות.

כבר לפני 5 שנים אנשים דיברו כמוך ובגללך ובגלל אנשים כמוך שמשכנעים אנשים לא לקנות בפירפריה אנשים סובלים כל החיים שלהם ומשלמים שכירות. אם היה לך כסף להשקיע והיית משקיע אותו הסטיסטיקה אומרת ש 50 % מהאנשים מפסידים את הכסף דבר שני רוב האנשים אין להם את הכסף אז הם בונים על משכנתא גדולה שבסופו של דבר יסתיים כנגדו יש אפשרות לשלם שכירות כל החיים ולהשאר בסוף בלי כלום. מה אתה בוחר. תקנו אפילו דירה קטנה בפירפריה, ואם אתה לא רוצה לגור שם תשכיר אותו ותגור במרכז, הרי ההשקעה היותר טובה ממילא בפירפריה אז כך גם תשאר בסוף עם נכס שהמחיר שלו עולה גם עם הכנסה מסויימת שמכסה משכנתא קטנה ולא ענקית. וגם תגור איפה שבא לך. רוצו תקנו דירות המחירים עדיין נמוכים מהעלות בניה--- נכון הדיורת ישנות אבל נמצאים בעיר תוססת עם כל השירותים כמו חיפה חלק מהקריות. לא לעשות את הטעות הזאת ולחכות עוד 5 שנים ולבכות שהמחירים עולים שוב. ושוב בוכים בהצלחה ושנה טובה

נכון שבמקום שכירות אתה משלם משכנתא, אבל המשכנתא תגמר פעם והשכירות לא ! וגם אם יפטרו אותך מהעבודה, או תחלה חס וחלילה, יש לך תמיד נכס למכור !

כמה זמן דירה עומדת ריקה. מי השוכרים. מי השכנים. ועוד ועוד.

איך ייתכן שבכל אזור התשואה על דירות 1.5 - 2 חדרים התשואה גדולה מדירות 3.5 - 4 חדרים, אך בממוצע ארצי: התשואה של דירות 3.5 - 4 חדרים גדולה יותר מ תשואה על דירות 1.5 - 2 חדרים ?

אבל למה שיבנו?

אני לא יודע מאיפה המידע לגבי ריבית אבל הוא שגוי בהחלט הריבית היום נעה בסביבות 2% ואם התשואה שאתה מקבל יותר מ 5% אז הרווח שתקבל הוא גדול בנוסף לכך הריבית השנתית שהבנקים משלמים נעה סביב 0.3% ריבית לשנה אז איך שלא תסובב את זה תבין שעדיף להשקיע בנדל"ן ולאורך השנים המחירים תמיד עלו (לצערנו)הממשלה לא יכולה לתמוך בירדה דרסטית של הנדל"ן מחשש לקריסת הבנקים(כמו שקרה בארה"ב)לכן המדינה לא תעזור בהורדת מחירי הנדל"ן באופן קיצוני מידי שתסכן את כלכלת המדינה. יום נעים.

לדפוק לאנשים בדלתות

בשנה שלמה משלמים 2.8% ממחיר הדירה, כאשר מי שקונה את הדירה ולוקח ריבית קבועה נדרש לשלם כמעט 4.5% אז ברור ששכירות עדיפה! (משקיעים מבוססים שלוקחים משכנתא ל 10 שנים משלמים פחות ריבית, אבל זוג צעיר שלא יכול לעמוד בהחזרים בלי לפרוס לתקופה של 25 שנה לפחות, יידרש לשלם 4.5% על המשכנתא וכמובן בנתיים ההון העצמי שלו ושל הוריו קבור בתוך הקירות ולא יוצר תשואה חלופית). עכשיו שימו לב למשהו מעניין בתל אביב: משקיע משלם 2% ריבית (משלב ריבית משתנה זולה במשכנתא) ומקבל שכר דירה בגובה 2.6% , מה שאומר שהוא מכניס לכיס רק 0.6% ממחיר הדירה בשנה שלמה. לא רק זה, אלא שבגלל שהוא משקיע הוא נאלץ לשלם מס רכישה של כ 6% ועוד הוצאות תיווך ועורך דין, בערך עוד 2% כלומר הוא מתחיל את ההשקעה שלו מתשואה של מינוס 8% . תשאלו את עצמכם למה שמישהו יטרח כל כך, ותבינו שכנראה המשקיעים האלו בונים על עליית ערך הדירות בעתיד. אין הסבר אחר. מה יקרה כאשר העליות בנדלן ייפסקו? מה יקרה כאשר תהיה ירידת מחיר, ואפילו ירידה איטית? מה יקרה כשכל חודש יפורסם על המשך הירידות? כנראה שאף משקיע לא ירצה לרכוש דירה. הביקוש ירד דראסטית והמחירים יתחילו לרדת עוד יותר מהר. תוסיפו לזה עלייה בריבית שמייקרת את ההחזר החודשי מבלי להשפיע על שכר הדירה, והמשקיעים מתחילים לגלות שההשקעה שלהם מאבדת ערך כל חודש וגם הם צריכים להוסיף כל חודש כסף מהכיס שלהם כי השכירות כבר לא מכסה את המשכנתא שהולכת ומתייקרת עם העליה בריבית.... הולך להיות שוק של הרבה מאוד מוכרים. סבלנות.

יש מקומות בארץ שנבנים דירות חדשות במחיר בניה עם אחוזי רווח נמוכים לקבלן בודאי שבדירות אלו יגורו אנשים בעלי מעמד פלוס משכורת טובה מהצבא אם כן שם הוא המקום

בממוצע הארצי, התשואה על דירות 3.5-4 חדרים גבוהה יותר מדירות 1.5-2 חדרים?! הרי ידוע שבדירות קטנות התשואה גבוהה יותר, מה גם שבכל הערים שמפורטות בטבלה זה אכן כך... בקיצור, מישהו פה פישל.

לא לחשב תשואות על סמך מחירי העבר