אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
קראו עוד סגור

כמה מרוויח יזם על דירה שעולה 1.6 מיליון שקל?

75 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

פרסם תגובה בטל
71.
נמאס נשברתי - אתם נצחתם, אני יורד מהארץ קחו אותה אני לא צריך
, דירה ראשונה שלי ואני לא יכול לקנות אפילו דירה ממוצעת בשביל זה אני צריך למכור את התחתונים שלי ולהשתעבד לעד ?? עזבו אותי ממכם אתם משוגעים לגמרי אתם נצחתם אני עוזב באמת שרציתי וכל כך ניסיתי להישאר - אבל איך הפתגם מנסח את זה "הגיעו מים עד נפש"
נמאס  | 02.01.15
68.
הציבור מטומטם וממשיך להאמין לאן שמכוונים לו את הזרקור
חבר'ה הבעיה איננה מחירי הדירות. תפנימו כבר - הבעיה היא יוקר המחיה במדינה שלא מאפשר להגיע באופן סביר ממשכורות ממוצעות לדיור. זה הכל. עכשיו תעשו את החישוב שלכם כמה אתם רוצים להמשיך ולטמון את הראש בחול ולתת למדיניות האוצר שכבר שנים בידי הימין, לתת לכם לחיות בתנאים כאלה. בוקר טוב ישראל
ליאת | 16.12.14
65.
כאשר היו חברות ממשלתיות והסתדרותיות היה בסיס טוב להשוואה של מחירים
כאשר הממשלות גרמו להן להתייבש ולהסגר נשאר השוק לקבלנים הפרטיים והם התחילו להעלות מחירים. אז נכון שהמפרט בחברות הממשלתיות וההסתדרותיות היה פשוט יחסית להיום אבל הקבלנים לא העיזו להעלות את מחיריהם אלה נתנו תוספות באותו מחיר ובד"כ על חשבון האיכות הירודה שהתגלתה מאוחר מדי. לכתבה עצמה, הוצאות השיווק והפרסום כמו כל הוצאותיו מוכרות כולן במס ויורדות מהמס שקבלן משלם, בנוסף הוא מזדכה גם על המע"מ של כל הרכישות של החומרים וכו'. אין בכתבה התייחסות ל"שינויים" ולתוספות בפועל שהקבלן גובה הון עליהם שבפועל מגיעים ליותר מ 100אלף ש"ח לדירה ושם הרווח אצלו הוא הוא לפחות 50% (והקרובים מדברים על 70% לפחות).
ליאור | 14.12.14
63.
מדהים עד כמה הציבור מטומטם , ולכן משלם
יזמים מרוויחים מצויין אי אפשר להתלונן , אבל רבק למה לא כולם הולכים להיות יזמים שכל אחד ידחוף את האף שלו בעינינו ויפסיקו לקטר חוץ מהיזמים שמפרים את כל הסובב אותם ואת הלקוחות הבוגדניים שלהם שחוץ מלקטר ולנסות לתחמן אותם בכל מיני תירוצים ,לא ידענו , אנחנו זוג צעיר שאין לו מאיפה, החלום מתנפץ לנו , רק מלשמוע את הבכי והנהי צריך להוסיף ליזמים 100 אלף ש״ח תוספת לרווח לכל יחידת דיור מי שהקינאה מבעבעת בו שפשוט יבנה לבד !!!!! ויפסיק להתבכיין
בונזו היזם הידוע | 13.12.14
61.
שגיאה עמוקה בהבנת הרווח , היזם לא מוציא את כל הסכומים הללו מכיסו ובוודאי שלא ב
בוודאי שלא ביום אחד , בכדי לקבל מימון עליו להראות שיש בידיו כ 30-40% מההון , לגבי מע"מ מדוע הכתב לא ציין את החזרי המע"מ שהקבלן מקבל בגין : רכישת הקרקע , חומרי הבניה ועוד... בשורה התחתונה הרווח שעליו מסתכל היזם הוא רווח ההון ולרב הוא נע בין 40-60% על ההון המושקע , לנו הם מראים את רווח הפרוייקט 15 % שנרחם עליהם . כך שבדוגמא זו הרווח כ 400,000 ש"ח .
מ ארז | 13.12.14
57.
נרשמתי למכללת בילדינג-בנה ביתך בעצמך
למדתי את כל הטריקים והשטיקים של הקבלנים-בניתי את ביתי תוך פחות משנה לפי התכנון שרצינו לפי החומרים הטובים ביותר לפי המחיר הטוב ביותר,בלי בירבורים של אנשי מכירות בלי העורך דין של קבלן ,בלי קבלן שחושב עצמו למלך,בלי שהמרפסות יפלו,בלי שנצטרך משכנתא אטומית,בלי שנצטרך לדאוג שאולי הקבלן יפשוט רגל-הבית עומד כבר 7 שנים אנחנו נהנים כל רגע ממנו-אזי נכון שזה נראה קשה לבנות בית וליהות יזם וקבלן לעצמך אבל זה כדאי
אריק | 13.12.14
56.
המספרים אינם מחוברים למציאות נסה
ותגחה שבניה לבדה עולה 5000 למ"ר בלי חיבורים לתשתיות בכלל!!! חיבור חשמל = בערך 3,000 לדירה אגרות והיטלים צפה ל 15,000 לדירה שיווק עם תקצוב של פחות מ 3% משווי מכירה אתה חורג בוודאות מימון זה תמיד בין 5%-7% משווי מכירה ותמיד תמיד יש שונות והפתעות שלהן קוראים בצ"מ יזם לוקח סיכונים אדירים. משקיע את התחתונים בפרויקט ויכול לאבד הכל!
יגאל | 13.12.14
53.
בשכונת פרס החדשה בחיפה שילמו 120K שח קרקע
הקבלנים שבונים ליד איצטדיון סמי עופר החדש בחיפה זכו בביצת זהב עם מחירי קרקע חדירת 4 חדרים של כ 120 אלף שח בלבד ומחיר מכירה אדיר של 1.5 מליון שח מה שמותיר בידיהם רווח של יותר מ 600 אלף שח לדירה או כ 60 מליון שח לפרויקט של 100 דירות
ומוכרים 4 חדרים ב 1.5 מליון שח. והרווח שלהם 600K | 13.12.14
50.
אלא אם כן היזם מעסיק מסתננים, אז הפרסום והשיווק עולה פי 7-8
(ואני מדבר על משרד מכירות שעובדים בו 2 איש, ברובם עובדים 3-4 לפחות). גם עלות הבנייה של הדירה היא בערך 100 אלף ש"ח פחות ממה שכתוב. וגם עלות הקרקע ממש לא המחיר ליחידת קרקע לדירה. אפילו לא קרוב. אולי התכוונתם לכל המגרש של הבניין, שלפעמים זה יותר ממה שכתוב פה, אבל זה מתחלק בין כל הדירות. איך הצלחתם לטעות כך, השד יודע. אם הסתמכתם רק על מידע של יזמים, נו ברור שיבכו, רק טמבל יגיד שטוב לו. הרי חלק מהקוראים עובדים במס-הכנסה.
שסב | 12.12.14
48.
יותר גרוע מדירה מקבלן - דירה מיזם
אנשים שמוכרים דירות מתוך פרוספקטים ומשרדים ממוזגים כאשר בפועל אין להם שום מושג בבניה. הלקוחות שלהם, כמו קבלני הביצוע והמשנה הם נתונים פיננסים - רווח מול הפסד. אין להם מושג בבניה או בענף וכך גם נראית התוצאה - דירות ברמת גימור שמביישת את הכסף ששולם ושירותיות ברצפה. אחרי קניה מיזם ח.מור, לא אעשה את הטעות הזו שוב בחיי.
מאור | 12.12.14
47.
תבדקו כמה עולה דירה ברוואבי, תבינו שעובדים עלינו
דירת 5 חדרים 110 מטר חדשה מקבלן בעיר חדשה שנבנית כרגע - בערך 400 אלף שקל. דירת 3 חדרים - בערך 200 אלף שקל. ושם הקבלן באמת בונה בעצמו את כל התשתיות מסביב - הוא לא רק מתחבר לביוב קיים או לצנרת מים קיימת, אלא בונה את כל העיר, מהרחוב דרך המרכזים המסחריים ועד כל התשתיות. ואחרי זה, הוא גם מרוויח. עכשיו תבינו לבד מה הקבלן החזיר שלוקח מיליון וחצי לדירת 3 חדרים מרוויח...
מת להיות פלסטיני | 12.12.14
46.
הכתב לא למד לוח הכפל
ההוצאה של התשתיות 500000 עבור ביוב מים חשמל מס שבח וכו משולמת עבור חלקת אדמה ( מגרש) אבל בהוצאה החד פעמית הזו בונים ביניים של 48 דירות שזה אומר בקושי 10.000 שקל לדירה בית עולה בקושי 200.000 ש״ח לקבלן כולל כל ההוצאות הרווח של הקבלן עבור כל דירה הוא בין 900000 למיליון מאתיים אנחנו לא כבשים יש עדיין אנשים אינטליגנטים
דוד | 12.12.14
45.
מרווח שגוי
עלויות הקרקע באזור המרכז שנקנו בשנים האחרונות מהוות לפחות 50 אחוז מהמחיר ללא מעמ עלויות מימון של 3 אחוז לדירה לשנתיים? נראה לכם הגיוני. זה אמור להיות משהו כמו 5 אחוזים ברמת הריביות של היום ולשנה אם מחשבים זאת בהתאם לאמור מקבלים רווח גולמי נמוך משמעותית אשר מגיע לכ 1 M שח לכלל הפרוייקט שנבנה בד"כ כשנתיים שלוש. כ 30 אלף שח לחודש משכורת ממוצעת שכיר טוב יכול להרוויח ללא מרכיב הסיכון וההשקעה הכסף הגדול עושים מי שקנה את הקרקע בזול ומכר ביוקר= שוק עולה שזה מה שקרה בשנים האחרונות אבל אף אחד לא יכול להתחייב להמשך עליות בעל הקרקע לא פראייר ולא ישאיר מרווח כזה לקבלן קבלן הביצוע גם כן לא פראייר וגם כן לא יתן מרווח כזה לקבלן הבנק גם לא פראייר ולא ילווה בזול לקבלן וגם לא כל אחד יכול לגייס בטחונות במיליונים בשביל לקבל מימון בנקאי מלא. רק בעלי נכסים רבים יכולים.
אחד שמבין | 12.12.14
44.
בלוף התמ"א = מתנה לקבלנים מדינת הקומבינה !
תמ"א, הפחדות על רעידת אדמה, צורך בממ"דים וצורך בבניית עוד יח"ד כדי להוריד מחירים, כולם ישראבלוף טיפוסי שמקורו בקומבינה לטובת המתעשרים על חשבון הציבור התמים והנאיבי. מישהו מכר למקבלי ההחלטות את ה"סידור" הזה כדי שיוכלו להתעשר ולדפוק קופה. אז לאט לכם עם ההתלהבות מה-תמ"א. בסופו של דבר כל ה"חינם" שמציעים, מביא לירידת ערך הדירות של הדיירים שגרים בהן (כתוצאה הגדלת יח"ד לבניין וביטול שטח גינה), לאחר שהיזם גרף את הונו וצוחק איתו כל הדרך לבנק.
א | 12.12.14
43.
כל בניין היום זה חמישים דירות אז הרווח זה 11 לא?
גם משקרים בעלות הקרקע והבניה ונניח ונכון אז כל הבניינים היום הם של חמישים שישים דירו כלומר רווח של בין 10 ל-15 מליון כפול שלוש בניינים בדרך כלל והגענו לחמישים מליון בשלוש שנים אבל הם מפסידים לא ? כולנו אשמים כי אנחנו נכנעים ומשלמים אם דירת ארבע חדרים הייתה עולם שקל לשדרג לחמישה הייתם צריכים להוסיף רק חצי שקל תחשבו על זה.....
איציק | 12.12.14
41.
===== עוד דבר חשוב===============
בשטח אדמה שבו הקבלנים צריכים לבנות בניין בן 12 דיירים הם בונים בניין ל - 34 דיירים. אתה מגיעה לשטח ורואה דירה חנוקה . מכל כיוון יש דירה עם קירות משותפים, שירותים ללא חלון. אתה שואל כמה מ"ר הדירה, התשובה - עם קירות בלי קירות מערבבים אותך כדי שלא תדע שהדירה 90 מ"ר נטו. המחיר כל יום עולה, ובנוסף צמוד למדד המחירים, יוצא מכך שה קונים את הקרקע בזיל הזול עד שהם מתחילים לבנות מחירי הדירות עולים, והם מרוויחים בגדול..... ג'יפים, דירות למשפחה , חיי ראוותנות וכל זה בגלל החמדנות. אך אני מאמין שגם לזה יהיה סוף...
אור | 12.12.14
32.
הסיבה שהדירות יקרות - תראו על אלו רכבים נוסעים הקבלנים
לא צריך לחשב יותר מידי, מספיק לראות את הרכבי יוקרה של הקבלנים, הבתים הפרטיים שלהם. ברור שהם גורפים כאן הון עתק. ולא רק זה, הם חוסכים כל שקל בבנייה, הרבה מהדירות החדשות מלאות בליקויים שמקורם ברצון הקבלן לחסוך על הדייר ולקחת אליו כמה שיותר כסף. בנוסף, הרבה מהקבלנים לוקחים כסף בשחור.
מעבולי | 12.12.14
25.
חבל שמטעים את הציבור
לומר שצריך 139 משכורות זה ממש חוצפה ! אם בודקים היטב את השכר האמיתי הממוצע במשק מגיעים למסקנה שלדירה "בסיסית" ב 1.5 מיליון צריך למעלה מ 200 משכורות !!הרבה למעלה !! וככה גוררים ומטעים את הציבור סוחטים את כספו האחרון ומכינים לו מלכודות דבש שבשנים הבאות תראו אותם יופי יופי
שרון דגני | 12.12.14
18.
מסכים עם 15....
להביא כמה חברות בנייה זרות עם איכות בנייה מוכחת ולתת להן להתחרות על השוק. באותה ההזדמנות גם הייתי מכניס עוד 5 בנקים זרים כדי לתמרץ את שוק הבנקאות במקביל ולייצר עוד תחרות. הבעיה שרוב הפולטיקאים מקורבים לחברות הבנייה והבנקאות ויעדיפו את טובתם מאשר את טובת הציבור.
חוד הקיפוד | 12.12.14
15.
לדעתי - הקבלנים פשוט לא בונים כדי להגדיל הביקוש ולהגדיל הריווח שלהם
לדעתי - בענין הבניה למגורים חובה להיעזר בכוחות מחו"ל, כמו שהגיעו סינים לחפור את המנהרות כך יש להביא צוותים לבניית דירות, הקבלנים אמנם יתנגדו אך לדעתי הם הביאו את זה על עצמם עם כל התרגילים של השהיית הבניה, מבחינם תמיד יאשימו את הממשלה אך הנתון הזה לא נכון ולדעתי הקבלנים משהים את כל התהליכים על מנת להגדיל הביקושים, כל המצוקה משרתת אותם היטב ולכן הם גוזרים קופון גדול על כל יחידת דיור, כאמור לדעתי הבאת זרים לבניה מסיבית תסיים את הסאגה הזאת תוך כשלוש שנים וללא כל תוכניות גרנדיוזיות, זה לא כל כך מסובך, ראה לדוגמה פרוייקט מנהרות הכרמל, שהסתיים אף לפני המועד או המנהרות לירושלים.
גר בשכירות | 12.12.14
14.
חישוב שמדגים שלא ניתן לעשות הרבה להורדת מחיר הדירות, מלבד הורדה דרמטית במחיר הקרקע
מחיר הקרקע = הכנסה למדינה. כל ויתור על חלק ממחיר הקרקע יחייב מציאת מקור הכנסה חלופי... (מיסים...). לכן זה לא קורה, והפוליטיקאים יכולים רק לדבר ולברבר, ומי שאומר שמחירי הדירות לא ירדו - צודק. חשוב לזכור שהרווח לדירה הוא רווח לשנתיים עבודה (בממוצע) כך שהרווח לדירה לחודש הוא 10,066 ש"ח, לפני מס. בנין של 24 דירות - הרווח לחודש הוא 240,000 לפני מס הרווח הנקי (58% מס הכנה + ביטוח לאומי + מס בריאות) = 100,800 ש"ח. תחשבו על כאב הראש של הקבלן, מימון פרוייקט כזה גדול וכל שאר הצרות מסביב - ותבינו שאף קבלן לא יהיה מוכן לעבוד ב(הרבה) פחות מזה. אולי בתקופות מצוקה - אבל אז יש לו אפשרות לא לבנות כלל ולחכות לתקופה טובה יותר.
אלי בר-נס | 12.12.14
8.
ניתוח שטוח ולא רציני
ניתוח שטוח ולא רציני בכלל: 1. עלויות מימון - בנק מלווה לוקח בין 6% ל- 8% לליווי פרוייקט, תעשו את החשבון לבד. 2. עלויות חוק המכר - אחריות וביטוחים לא מגיעים בחינם. 3. 5000 ש״ח למר - כולל חנייה או לא? מתקנים נוספים? פיתוח חוץ ועוד. 4. הכי חשוב, עלו. קרקע של 500000 ש״ח לדירה, לא ריאלי במחירי השוק הנוכחים אם המדינה תוזיל את עלויות הקרקע, הדירות יוזלו!!!
פרץ בונה הנגב | 12.12.14
6.
קרקע בשליש מעלות הדירה? איפה? באמצע המדבר? 50% מדויק יותר
המס על דירות מעט מעל 60%. רווח היזמים הולך ונשחק, ורווח קבלני הבצוע נהיה ממש מסוכן - 6% - 8% במקרה הטוב. אם קבלן בצוע מתעטש, הוא מפסיד כסף. מהרווח, משלם היזם 50% מס הכנסה. רק הקשוחים ביותר שורדים, וכך נראה הענף. עצוב.
נדל"ניסטית  | 12.12.14
5.
15% רווח = 5 מיליון ש"ח לבניין אחד
בפריסה ל-3 שנות בנייה, זה יוצא כ-160אלף ש"ח בחודש (כאמור לאחר תשלומי שכר לעובדים)!!! או שאני לא הבנתי נכון, או שמשהו חסר בטבלה או... שאפשר לחשוב ש- 60-80 אלף ש"ח בחודש זו גם משכורת גבוהה ולהפחית 150אלף ש"ח מעלות המכירה לכל דירה (וזה עוד בהתעלמות מקבלנים אשר בונים כמה בניינים במקביל או אלה שבונים את כל השכונה)
אתם רציניים | 12.12.14
4.
כמה התמרמרויות:
למה בכלל בונים היום על קרקעות שנרכשו מזמן? האם הקרקעות נרכשו לצרכי ספסרות? האם הוחזקו הרבה זמן עד שערכן ישביח? מי מימן את רכישתן ואחר כך לא דאג שיבנו עליהם פרויקט? האם גם היום נרכשות קרקעות כדי להיות מוחזקות? האם במקרה של השבחת ערך הקרקע לא דורשים מהיזם להחזיר את כל השבח למדינה? (דבר שימנע את הרצון לקנות ולחכות שהערך יעלה, ואז מי שיקנה יקנה רק בשביל לבנות) האם בוטל המס שמוטל על מי שלא בונה על קרקע מאושרת בשנת 1999 כי אז הקבלנים נתקעו עם עודף דירות והפוליטיקאים רצו למנוע מצב של ירידת מחירים (לטובת הציבור) ולכן איפשרו ליזמי הנדלן לדגור על קרקעות ולהקטין התחלות בניה? ומה בכלל הסיכון היזמי כאשר הפוליטיקאים שקובעים את החוקים הם חברים שלך? הם ידאגו לעזור לרוכשים עם מענק ברגע שהביקוש יורד והקבלן מתקשה למכור, והם יאפשרו לו לדגור על קרקעות ללא מס... למה שינויים בעלות החומרים והמשכורות הם סיכון יזמי, אם כל דירה שנמכרת (על הנייר עוד לפני תחילת הבניה בכלל...) מוצמדת למדד תשומות הבניה? זה נותן לקבלן ביטוח שאם תשומות הבניה יתייקרו הרוכש יחזיר לו את הכל ואפילו הוא ירוויח מזה (כי אם יש עליה ב 10% בעלות הבניה, הקבלן ישלם 550,000 במקום 500,000 אבל הרוכש ידרש לשלם עוד 10% הצמדה למדד תשומות הבניה, ולכן ישלם 1,760,000 במקום 1,600,000
מתוסכל | 12.12.14
תודה, קיבלנו את תגובתך ונשתדל לפרסמה, בכפוף לשיקולי המערכת