אנחנו מדברים פה על קורת גג. לא אכנס לפוליטיקה ומי אשם כי זו נקודה אחרת שאפשר לדבר עליה שעות. כמו שאמרו לפניי יש להיזהר מיועצי המשכנתאות, מניסיון. בסופו של דבר עושים בירורים מעמיקים ולוקחים משכנתא בבנק שמציע את העסקה הטובה ביותר, אנחנו לקחנו בבנק מזרחי ואומרים תודה שלא הלכנו ליועץ. לא צופה ירידה של מחירי הדיור בשנים הקרובות, צריכים להיות ריאליים.

אבל עכשיו הריבית אפסית ואין מנוס, מי שצריך לוקח. מה שכן, ה"בועה" הגדולה היא של יועצי המשכנתאות שאליהם אסור להתקרב, זה הבזבוז הכי גדול של כסף. כדי לקבל תנאים טובים צריך לעשות סקר שוק בין הבנקים ולהשוות הצעות, בטח שלא ללכת לאיזה "יועץ" שסתם גובה על כלום- אפשר להשיג הצעות סבירות גם בלעדיו.

בארה״ב הבועה התפוצצה טוטאלית ובניגוד למה שאתה אומר גם בערים גדולות כמו ניו יורק, לוס אנג׳לס ושיקאגו כבר ביחס מספר משכורות ממוצעות לדירה של 92. אצלנו היחס כבר כ- 140 משכורות, בדיוק כמו שהיה בזמן בועת הנדל״ן הגדולה ביותר בהיסטוריה, יפן של סוף שנות ה- 80׳. שם זה גרם למיתון כבר של שני עשורים והיה מדובר בכלכלה השניה בגודלה בעולם. מה אתה חושב שיקרה אצלנו ?

אני מאוד שמח שנולדת וגדלת במרכז, אבל מה לעשות עצם העובדה שנולדת במרכז לא נותנת לך זכות לחיות במרכז על חשבון מישהו שכן יכול לקנות דירה במחירים של היום. אם אתה כל כך טוב ואיכותי לך תגור בקריית גת ותביא את האיכויות שלך לפריפריה.

לפי הוון, נוצר פה מצב שבו משלם המסים (מכספי הפנסיה שלו), למעשה נותן כספים לגופים חסרי-אחריות שגורמים לכספים "להתאדות", כאשר מספר מצומצם (יחסית) של שחקנים מחלק ביניהם את נתחי העוגה הזאת הדג מסריח מהראש... כל עוד ביבי יישאר בראש, השחיתות הזאת תמשך ותדרדר את כולנו - גם מבחינה מוסרית וערכית. אני מקווה שבפעם הבאה, רוב אלה שבחרו בו יקבלו סטירת-לחי כספית כזאת חזקה, שאולי זה יחזיר אותם לקרקע המציאות (ראו את מה שקורה לעובדי כי"ל כדוגמא)

כנראה שירד בעיקר בתחומים שמחוץ לתחום אשדוד-חדרה. מי שחושב שהמחירים בגוש דן יצנחו בשיעורים חדים לדעתי לא קולט את המצב. אם יש כאלה שקנו דירות כמשקיעים בגוש דן הם יחסית מעטים ב-3 שנים האחרונות. וגם אם הם קנו את הדירה ממשכנתא ולא מהון עצמי- זה עדיין לא אומר שהם יצטרכו לזרוק את הדירות לשוק. ואפילו יעשו זאת זהנ לא מה שיוריד מחירי הדירות. בארהב של 2008 הייתה האמא של האמא של הבועות ובמפולת הגדול השל הנדלן מחירי הדירות בערים הגדולות כמעט ולא ירדו. ושם כל עיר גדולה מרוחקת 4 שעות טיסה אחת מהשניה.

מחר ימכרו את החוב שלכם לטייקון. מחרתיים - לשוק האפור

איגוח משכנתאות יהיה האסון הבא

העניין שאנחנו חיים בבועה , מכיוון שאם כל הכבוד לא יכול להיות שהציבור שגר במדינה לא יכול להרשות לעצמו לקנות את הדירות במדינה שלו ! זה אומר המון על כל בועה, חות מזה סתכל על הגרף - כל מי שיודע לנתח גרפי יגיד לך שזה לפני קריסה !

והקומונה נמצאים בתוך המשכנתא מהסבא סבתא ועד ההורים סאב פריים אולי יכול לקרות בהנתן מלחמה כבדת ימים ודמים או אירוע כלכלי כדוגמת מיתון מתמשך שעל פניו לא נראהבאופק

וכל אלה שמקשקשים על בועה כבר 5 שנים, יאלמו דום וישארו פעורי-פה...

אתה חותם על הסכם עם הבנק, לא עם משקיעים.

יצאתי לפנסיה בגיל 43 וממשיח להשקיאה אתם תשלמו לי את הפנסיה גם מהעבדות המודרנית שלכם לדירות התל אביב

1. בקרב האוכלוסיה היהודית הלא-חרדית בישראל לא מתחתנים צעיר יותר או עושים משמעותית יותר ילדים מאשר בארה"ב. נכון שציבור ערבי נכנס יותר לשכונות "יהודיות" ומתחיל להשפיע על הביקושים, אבל הילודה בקרב הערבים ירדה דרמטית בעשורים האחרונים. הילודה נשארה גבוהה מאוד אצל החרדים ואצל המתנחלים הדתיים, אבל אוכלסיות אלו זוכות לפתרונות יעודיים להם מהממשלה. 2. בישראל יש מספיק שטחים פתוחים לבניה, זה פשוט עניין של החלטות ממשלה (אפשר לאשר עוד מאה אלף יח"ד באשקלון שיבנו תוך שנה על ידי חברה סינית, עוד נתיב לכביש 2, עוד מסילת ברזל והנה נגמרה כל בעיית החוסרים בעלות של צוללת חדשה אחת). בנוסף, בועת נדל"ן יכולה להתפוצץ גם במקומות מאוד צפופים ובלי עתודות בניה - ראה טוקיו. 3. יהודים באים ויהודים הולכים. יש תאוריה מעניינת על כך שגל הגירה של יהודים מישראל לעבר שאר אגן הים התיכון במאה הראשונה לפני הספירה היה עקב עליה דרמטית במחירי הקרקעות. בנוסף יכול להיות שגם אם יהיה גל אנטישמיות בצרפת, אז חלק גדול מהיהודים שם יעדיפו להגר לקנדה (לדוגמא) בגלל שבישראל הם לא יעמדו במחירי הדיור. 4. דירה בקרית גת ב-200 אלף דולר זה האמ-אמ-אמא של הבועה. השווה ל-בית (לא דירה) במחירים דומים בפרברים טובים של ערים בארה"ב. בנוסף התייחס גם למשכורת החציונית באיזור קרית גת וחשוב מכך - למשכורת *נטו* החציונית באיזור. יחד עם זאת, יש שני גורמים שמחזיקים את המחירים בשמיים - הריבית הנמוכה וויסות ההצעים על ידי הממשלה וחונטת הנדל"ן המקורבת לשלטון. יכול להיות שבזכות גורמים אלו אכן נראה המשך של עליות מחירים בשנים הקרובות. אולם מאחר והריבית לא תשאר נמוכה לנצח, מאחר ולא ניתן לחזות את מדיניות הממשלה בישראל מעבר לחודש הקרוב ובגלל שהמחירים בישראל כבר הגיעו לשיא של כל הזמנים ונמצאים בפסגה העולמית ביחס משכורות/דירה אני מעדיף את הגדר - להמשיך לשכור כאן ולחפש בנתיים נכס להשקעה בחו"ל. (גילוי נאות - אני לא מחפש לגור במרכז "בכל מחיר" ואני גם מרוויח הרבה-הרבה מעל הממוצע במשק).

מדברים על הבועה ולא על העיקר , והוא ההיצע מול הביקוש של שוק הדירות שהתייבש במכוון על ידי מנהל מקרקעי ישראל על ידי הקבלנים והממשלה והבנקים ,, לאף שר עם כמות של לפחות 5 דירות ומעלה לא היה אינטרס להוריד את המחירים כולל הלוביסטים והבנקים שמרוויחים על אותו בלוק ישן פי מאות אחוזים ממה שהוא שווה , כל אחד שיכול לוקח כמה שאפשר מבלי להשאיר לדור העתיד עתיד ..

אחרת רק למלביני הון או נכים 100% כדאי לקנות.

אחד הגורמים המייצבים את הנדלן בישראל ואת הבנקים זה שיטת ההלוואות, שיטה שמחד מקפחת את הישראלי אך מצד שני מבטיחה יציבות בארה"ב אם יש לך משכנתא על קניית בית ב 200K ועקב נפילת מחירים הבית שווה 90K אזי עדיך לך מבחינה כלכלית להחזיר את הבית לבנק, לסיים את ההלוואה, ולקנות מחדש אפילו את אותו הבית ...בישראל זה לא יעבוד, כי הבנק ימכור את הבית ב90K ולך יישאר חוב של 119K לבנק כדי לסגור את ההלוואה. ולכן לבנק הישראלי אין סיכון או יש סיכון מופחת בהרבה. התוצאה- לווים ישראלים יעשו סלטות באוויר כדי לא להגיע לשבירת המשכנתא בעוד שאצל האמריקאים זה תרגיל מקובל ולגיטימי (כמעט כמו תכנון מס). הישראלי גם יודע, שכל ירידה בנדלן (גם במצבי מיתון) היא זמנית שכן משאב הקרקע בנדינה מוגבל ומתכלה במהירות..

כי הממשלה לא רוצה את זה והיא לא תאפשר את זה. התפוצצות => מיתון => ירידות בבורסה, גלי פיטורין, אזרחים נזרקים לרחוב כי לא יכולים לעמוד במשכנתא. זה הרבה יותר גרוע תדמיתית מזה סתם קשה לקנות דירות, ולכן אף אחד לא יעז לעשות את זה. (שלא נדבר על הפגיעה הישירה בכל התורמים למינהם למערכות הבחירות...) אז כל עוד זה תלוי בממשלה, המחירים ישארו גבוהים, אולי ירדו ב5-10%.

ובמובן הזה יש דמיון כי ברגע שהריבית תעלה לא יהיה שווה להחזיק אותן והם יחזרו לשוק

מה שהבנתי זה שאיגוח הזה רע לאנשים

מי שנולד במרכז רוצה לגור במרכז - ליד המשפחה והחברים. אגב, לגור בפרפריה עולה הרבה יותר עם מחשבים הוצאת רכב, אם אין משפחה ליד לעזור עם הילדים - והתשלום הכי גדול הוא בחוסר ההזדמנויות התרבותיות, לימודיות , תעסוקתיות מחוץ למרכז. אז להפסיק לבלבל את המוח עם הטיעון המטופש הזה. בנוסף, בישראל יש כמעט מעל 1500 מליארד שקלים חובות של משקי בית ועסקים על משכנתאות והלוואות. הלימת ההון של הבנקים היא סביב 7.5% מהסכום. אם רק 0.05% מהולווים לא יעמדו בהחזרים כל המערכת הבנקאית קורסת לא אני אמרתי את זה... פישר, הנגיד לשעבר, אמר וישר נסע לעבוד בארה"ב. והוא יודע מה זו בועה.

בישראל לעולם לא יתנו לבנק ליפול - ראו ערך הבנק למסחר! הבנקים בישראל מכתיבים את כל השוק הפיננסי. האיגוח טוב לבנק ישררל כי הוא מעיף את הסיכון של נפילת בנק עקב משבר דיור. לגבי הבועה, אם מסתכלים 9 שנים אחורה- השכר היה אותו דבר ומחירי הבתים פי 2 יותר נמוכים! אין ספק שזו בועה ואין ספק שהיא תתפוצץ- רק שהיא כנראה תתפוצץ בקטן. כי הביקוש אדיר והגידול הטבעי אדיר . לגבי התזמון - זה נורא פשוט- ברגע שתעלה הריבית בארה"ב --> קרנית המקורית תעשה בדיו ק את אותו הדבר פה בארץ- כי זה מה שהיא יודעת לעשות וככה סטנלי לימד אותה. ואז לאט לאט נראה איך המחירים יורדים - לבערך 10-20 % . בקיצור תחכו - שימו כסף לא ממונף בצד ויהיה בסדרד.

אתה זה שלא מבין מה זה בועה. בארץ אין בועת נדל"ן. בארץ יש מחסור בדירות באזורי ביקוש. רוב הפרוייקטים במרכז מוכרים את מלאי הדירות עוד לפני שהבולדוזרים מתחילים לחפור. גם אתה תבין את המציאות כאשר הדירה תמשיך להתרחק ממך ותבזבז עשרות אלפי שקלים בשנה על שכירות במקום לשלם משכנתא. או שתקנה דירה במרכז או שתצא לפריפריה ותקנה דירה ב-40-50% פחות בהשוואה לאזורי הביקוש. מי שימשיך לשבת על הספסל בתקווה שמישהו יוריד את המחירי הדירות רק יתאכזב.

כלומר הם קונים מתוך פחד (הצעירים) ותאוות בצע (המשקיעים) ולכן הם ספקולנטים שיברחו מהשוק ברגע שיסתבר שהמחירים לא עולים יותר. למחירים יהיה קשה להמשיך לעלות, כי הריבית נתקלה באפס. מאז המחאה החברתית, כבר 3.5 שנים שרק מורידים ריבית עוד ועוד, ובכך מגדילים את הביקושים ואת היכולת של הציבור לעמוד במחירים יותר ויותר גבוהים. מה יקרה עכשיו כאשר הריבית לא יכולה לרדת יותר? המחירים עשויים להתייצב ואז הפאניקה וההתלהבות יעלמו. כל הסיפור עם עליית מחירי הדירות בישראל יכל להימנע אם רק היו מגבילים את משך המשכנתא המירבי ל 15 שנים ואת המשכנתא למשקיעים ל 10 שנים. בכך ההחזר החודשי לא היה מגיע למצב שהוא זול יותר משכר דירה, ואז הצעירים לא היו חושבים שנורא כדאי לקנות דירה ורק הון עצמי זו הבעיה שלהם, אלא היו מבינים שקניה פירושה ויתור גדול על רמת החיים כי ההחזר החודשי יוצא גבוה. גם משקיעים היו מגלים שבמשכנתא קצרה ההכנסה שלהם משכר דירה לא מכסה את תשלומי המשכנתא וחלק גדול מהם לא היה רץ לקנות דירה. היום אנשים לוקחים משכנתא ופורסים אפילו ל 30 שנה, במצב זה ההחזר החודשי נראה זול משכר דירה וזה מפתה. במשכנתא ארוכה, כל תנודה קלה בריבית כלפי מעלה, מייקרת משמעותית את ההחזרים החודשיים. 3% עליה בריבית יוצר 45% התייקרות. במשכנתא קצרה ההתייקרות תהיה 20% בלבד דבר שיעזור למשק הבית שלקח הלוואה וגם ליציבות הבנקים. אבל בנק ישראל לא רוצה בכך, כי משכנתא קצרה תקטין את גובה המשכנתא הממוצע שאנשים מוכנים לקחת, דבר שיפגע ברווחי הבנקים, וכמובן משכנתאות קטנות יגרמו לירידת מחירים כלל ארצית (כי המוכרים לא יצליחו למצוא קונים שיכולים לעמוד במחירים של היום). ירידת מחירים רעה למאזנים של הבנקים ולשווי הבטוחות שהם מחזיקים.

כנראה שיש לך משכנתא תותח יקר.. וכנראה שאתה לא מבין מה זה בועה. אל דאגה תכף ידאגו שאתה תבין. אלא אם כן אתה מתכנת שעושה 30 אלף בחודש ההוצאה לפועל קרבה אליך יום יום.

התיאוריה שלו רלוונטית לארצות הברית, לא לישראל. ישראל שונה מאוד מבחינה חברתית ותרבותית. בישראל מתחתנים בגיל צעיר ומביאים לעולם הרבה מאוד ילדים ביחס למדינות מערביות אחרות. בישראל אין הרבה שטחים פתוחים לבנייה. בישראל אין שוק שכירות לטווח ארוך מפותח כמו במדינות אחרות. ישראל זו המדינה היהודית היחידה בעולם. יהודים מכל רחבי התבל מגיעים לכאן כדי לקנות דירות. אם מחר תתחיל עלייה המונית מצרפת איפה יגורו עוד 100 אלף צרפתים? חוץ מזה בישראל אין בכלל בועה. מי מונע מכם לקנות דירה חדשה בקריית גת ב-800 אלף שקל? מי מונע מכם לקנות דירה חדשה באשקלון מול החוף במיליון שקל? אתם פשוט רוצים לגור במרכז בכל מחיר. תמשיכו לשבת על הספסל ולחכות שהבועה תתפוצץ. הדבר היחיד שיתפוצץ זו המציאות בפנים שלכם כשהמחירים ימשיכו לעלות (להערכתי המאוד אופטימית לפחות עד סוף העשור) והדירה רק תתרחק מכם.

החסכון הפנסיוני שלו ע"י דחיפת אג"ח רעילות לקרנות הפנסיה

...שכן הבועה כבר עומדת להתפוצץ. איגוח משכנתאות יכול להפיח הרבה אוויר חם לתוך בועה קיימת, אולם אך ורק אם שיעורי הריבית הנמוכים (אשר יצרו אותה מלכתחילה) נשארים על כנם. כרגע נראה שלריבית אין שום מקום ללכת מלבד מעלה. כמה זמן העולם יצליח לשמר רמות ריבית ריאלית שליליות? באיזה שלב המשקיעים יצביעו ברגליים ויסרבו לקנות את אג"ח המדינה המונפק ברמות ריבית שכאלו? כשמספיק אנשים יתעוררו, כל הבועות יפקעו.

משקי הבית וקרנות הפנסיה לא באחריות ישירה של בנק ישראל אבל הבנקים כן. בנק ישראל מעדיף שקרנות הפנסיה יפלו במקום הבנקים - ככה זה "יציבותפיננסית נוסח בנק ישראל".