לקנות חניה באזור תא העסק הכי משתלם בעולם

בדיוק בגלל שהם משלמים המון ארנונה וצורכים מעט שירותים; הרי מי שקונה משרד בעיר א׳, לא בהכרח יישלח את ילדיו לגן עירוני שם.

במקום לקנות משרד, קונים מניה של קרן ריט. עדיף מכל הבחינות: פיזור, ניהול מקצועי, יתרון לגודל, נזילות, גמישות בסכום ההשקעה וכו'

אם אתה אדם פרטי שרוכש משרד להשקעה חשוב שתדע שאתה מחוייב לפתוח תיק במס הכנסה ולהגיש דו"ח מידי שנה. כמובן גם הצהרת הון כשנדרש. זה אומר עלויות לרו"ח לדו"ח שנתי וכו'. כמו כן אם אתה מתחת לגיל 60 שיעור המס על המשרד להשקעה לא יפחת מ - 30% ולא ניתן לקבל בגין זה נקודות זיכוי. כמו כן הכנסה חייבת בגין המשרד להשקעה של מעל 27,000 ש"ח בשנה חייבת גם בתשלום דמי ביטוח לאומי של כ - 12%. לעומת זאת הכנסה מדירה להשקעה פטורה נכון להיום ממס עד כ - 5,000 ש"ח לחודש פטורה גם מביטוח לאומי ולא צריך לפתוח תיק במס הכנסה ולא לשלם שום דבר. עכשיו לכו תעשו חשבון ותראו אם כדאי או לא!.

הרי בסופו של דבר יש גם שמירת/עליית ערך ואם משווים את התשואה+עליית ערך הנדל"ן להשקעות אחרות , זו לא ההשקעה הכי אטרקטיבית ?

קרקעות למשרדים ביחס למחיר קרקעות למגורים. אם באמת קרקע בלב גוש דן היתה מצרך נדיר כמו שאומרים לכם, אף בעל קרקע לא היה מוותר עליה תמורת סכומים זעומים כאלה. לפי הכתבה משרד נמכר ב 12,000 ש"ח למ"ר אחרי שעלות הבניה היא 4,000 שקל למ"ר (הרי סיפרו לנו על פועלים סיניים יקרים) ועלויות אחרות של מימון ותפעול גם עולות כסף, ויש גם רווח ליזם, כך שברור שלא שולם עבור הקרקע סכום של יותר מ 5,000 שקל למטר רבוע. זה יוצא 500,000 שקל ל 100 מ"ר. גינדי רכשו לא מזמן קרקע לדירות בשכונת הגוש הגדול בתל אביב, ושילמו למדינה 1.6 מיליון שקל לכל דירה, כלומר פי 3 מאשר הקרקע למשרדים. לכן ברור שאין מצוקת קרקעות בישראל. קרקע זה קרקע, לא משנה מה היעוד שלה. בארה"ב בזמן בועת הנדלן מחירי הקרקע המסחרית ולמגורים עלו ביחד ונפלו ביחד. בישראל נדלן למשרדים היה זול יותר כבר ב 2008, ומאז מחירי הדירות המריאו ומחירי המשרדים לא זזו כמעט. הסיבה היחידה שדירות יקרות, זה שריבית נמוכה מאוד עוזרת בהלוואות ארוכות של 30 שנה. אבל בהלוואות למשרדים של 12 שנה, זה פחות משפיע. במשרדים, אם יש 4% ריבית או 0.5% , ההבדל יהיה 20% בהחזר החודשי, בעוד שבמשכנתאות ארוכות שינוי הריבית יוריד את ההחזר החודשי לכמעט חצי, וייצור ביקושים מטורפים. כמו כן ההתלהבות לרכוש נדלן אוטומטית הלכה לכיוון רכישת דירות כי בזה רוב העם מבין יותר. בגלל שמחירי הדירות עלו, היזמים עושים תחשיב שגם אם יציעו למדינה סכום ענקי על הקרקעות, עדיין ישאר להם רווח נאה ממכירת הדירות. הם כמובן היו רוצים לתת הצעת מחיר זולה לקרקע, אבל הם צריכים להתחרות בעוד חברות בניה וכדי לזכות במכרז אי אפשר "להתקמצן". לכן מחירי הקרקעות זינקו, והמדינה היתה מאושרת ולא הבינה מאיפה נחת עליה כל הכסף הזה. זאת האמת, זה פשוט מאוד, ככה זה עובד. רוכשי נדלן משרדי לא היו מוכנים לשלם סכומים ענקיים על משרד, ולכן מחיר הקרקעות שלהם נמוך בהרבה.

אין מחסור. כל הסיפורים על מחסור בקרקעות הם קשקוש שנועד לגרום לכם להאמין שאין ברירה חייבים לשלם מחיר הזוי על דירה, הממשלה אשמה. אבל אם בודקים מחיר משרד זה 18,000 שקל למטר, לעומת קרוב ל 40,000 בדירת מגורים באותו לוקיישן. אם נבדוק מחיר קרקע נראה שזה בערך 10,000 מול 30,000 כלומר גם היום עם כל הסיפורים על זה שאין קרקעות, ובטח שלא בגוש דן, ובוודאי שלא בלב תל אביב, מוכרים שם קרקעות בשליש מחיר אם זה מיועד למשרדים. ריבוי טבעי מהיר, אין מה לעשות? בשנות הששים הריבוי הטבעי היה בקצב כפול (כמעט 4% לשנה) ודירה עלתה 50-60 משכורות. גירושין, חתונות, עולים חדשים ? כל זה היה גם בין השנים 1999 ל 2006 כשהמחירים היו בירידה. בירוקרטיה במינהל, בעיות עם קידום תמ"א 38 ? שוב, בשנים 1999 - 2006 היתה אותה בירוקרטיה ולא בנו בכלל עם תמ"א 38 ועדיין המחירים היו בירידה. עובדים עליכם תתעוררו. אם היו מקצרים את המשכנתאות לרכישת דירות ל 12 שנה כמו במשרדים, מחירי הדירות היו חצי ממה שהם היום. כל מה שמעניין את רוכש הדירה זה החזר חודשי. הוא מוכן לשלם החזר חודשי של 5,000 שקל כי זה השכר דירה שהוא רגיל לשלם. עם משכנתא של 12 שנה זה יוצא סכום סופי של הרבה פחות מאשר עם משכנתא של 25 או 30 שנה. אבל אנשים לוקחים משכנתאות ל 30 שנה כי בנק ישראל לא אוסר על כך. אם יאסור על כך לאנשים יהיה קשה לקנות דירות, לכל האנשים בישראל, בו זמנית. כתוצאה מכך מוכרי הדירות יתחילו להתפשר במחירים שהם מקבלים, ותתחיל ירידת מחירים ממנה כולם מפחדים

העולם היום וירטואלי לחלוטין, ואנשים יכולים לעבוד על כל דבר מכל מקום. המשרד הוא מקור הכנסה לבנק, לעירייה, ולחברת התפעול. ליזם - המשרד הוא נטל שאוכל את ההכנסות

הם לא בונים. מה יהיה ?

פיצלתי את הדירה לחדר וחדר. חדר אחד יושב בו סודאני והחדר השני עם מטבח ואמבטיה מושכר לפי שעה לבוגדים. פעם בשעה שעתיים או שלוש הסודאני מקבל את הכסף מהבוגדים ומנקה/מרענן את החדר. עלות השכר של הסודאני זניחה ועל החדר עצמו אני מקבל 250 לשעה , 350 לשעתיים , 400 לשלוש שעות

ברחוב מסדה קנינו דירה ישנה ב 660 שמכניסה 4000 ש"ח כל חודש בהצלחה.

כל מה שצריך זה אישור של עיריית תל אביב ובעיית הדיור והשכירות בתל אביב לא קיימת יותר.

ושלא נדבר על רעש, צפיפות בעיות חניה, דמי ניהול ואחזקה גבוהים. רק טמבל קונה משרד

לאפשר הסבת בנייני משרדים למגורים עד שמחירי הדירות ירדו.

יש עשרות אלפי משרדים של עו"ד, רו"ח, רופאי שיניים, רופאים ופסיכולוגים בתוך בנייני מגורים. שילוש הארנונה בהם, תבריח את השוכרים משם לבנייני המשרדים החדשים, תמנע את הקריסה של שוק המשרדים ופנה אלפי דירות מוכנות לצורך שיפוצים ומגורים. ישנם גם בנייני משרדים ישנים בלב הערים שבאופן טבעי לא יוכלו להתחרות במחירי השכירות הנמוכים בשנת 2016-2020 בבנייני משרדים חדישים ונגישים. רגע לפני שהם ננטשים לחלוטין, העיריות צריכות להציע תמריצים לחיזוקם והסבתם לבנייני מגורים או הריסתם והסבתם לבנייני מגורים. הניינים כאלו יוכלו לאכלס בקלות עוד עשרות אלפי דירות. בנוסף גם בבנייני משרדים חדשים יש לאפשר ליזמים להסב עד 30% מהמשרדים לפי קומות לצורך מגורים בשכונות מסויימות. רק שלושת הצעדים האלו, יוכלו להביא לשוק במיידית 30 אלף דירות ולמנוע את ההתייקרויות לשנה הקרובה, ועוד כמה עשרות אלפי דירות בשנים 2017-219, עוד לפני שההיצע של הבנייה למגורים יגיע. מחיר הדיור יישאר דומה עד 2020, מחיר המשרדים לא יקרוס, ויציבות הבנקים תישמר וכולם ירוויחו.