תחשבו על זה שאם מס הכנסה יגבה מבעלי הדירות שמשכירים את הנכסים שלהם כל סכום מעל ל 3000 ש"ח אף אחד לא יקנה דירות להשקעה,כי הוא יפסיד לכן הוא ינסה להיפטר מהדירה ואז יהיה היצע גבוה לדירות למכירה את ההמשך אתם כבר יכולים לבד לצפות..... אבל לא נראה לי שלמישהו באמת אכפת לו מהצעירים, כולם בארץ אוהבים לדבר אך לא לעשות למען אחרים.

הבעיה הכי גדולה זה היצע הדירות הקטן, שלא מדביק את קצב הריבוי הטבעי, אז מה אתה נטפל למשקיעים? כהריבית שנותנים בבנק היא במקרה הטוב חצי אחוז, מה אתה מצפה שאנשים עם קצת כסף יעשו, חוץ מלקנות דירה? במקום לחשוב איך להעניש משקיעים, עדיף שתשקיע את האנרגיות בלתכנן איך להציף את הארץ בבנייה חדשה, ואז תראה איך המחירים צונחים. אני זוכר את המחירים בבאר שבע לפני 10 שנים, כשהיו שם עשרות פרויקטים של בינוי. דירה חדשה מקבלן עלתה 320,000 ש"ח.... חלום רחוק

מיסויי שנתי על מחזיקי 3 דירות יאלץ אותם למכור דירות, וזה פתרון זמני עד שיגדל היצע הדירות מבניה מסיבית,

המשקיעים בסך הכל קונים דירות מתוך היצע קיים ומוגבל ביותר, ולכן זה בהכרח בא על חשבון צעירים שלא קנו. אותם צעירים נאלצים להמשיך לגור בשכירות. כל דירה שנמכרת למשקיע מעלה את ההיצע להשכרה אך גם מעלה את כמות שוכרי הדירות אז מה עשינו פה? שכר הדירה לא מושפע מזה, ומחירי הנכסים מושפעים ועולים כי יש תחרות בין הקונים על כל נכס שעומד למכירה. יש להפוך הכל: ללא המשקיעים הצעירים יקנו יותר דירות. הרבה צעירים שגרים בשכירות יתקדמו סופסוף לדירה משלהם. הם יפנו את הדירה שהם שוכרים. יווצרו דירות ריקות להשכרה ובעלי הבתים הלחוצים יוזילו את המחיר כדי למצוא דיירים אחרים. יהיה להם קשה למצוא אחרים כי לצעירים פתאום תהיה אופציה ריאלית יותר לקנות דירה ולא לשכור. ללא המשקיעים בשוק התחרות בין הקונים על הדירות תיחלש מאוד, והקבלנים יתחילו לרדוף אחרי הצעירים ויציעו להם הנחות רבות. אין צורך בהיצע של דירות חדשות כדי להוריד מחירים זוהי קונספציה שגויה. הבורסות ידעו לרדת ב 50% ויותר מבלי שהוסיפו הנפקות של מניות חדשות. כל שנדרש הוא לשנות את משוואת הביקוש והיצע, כלומר להקטין את מספר האנשים שמעוניינים לקנות, ולהגדיל את מספר האנשים שמעוניינים למכור. בישראל יש 2.5 מיליון דירות קיימות. זה השוק. מתוכם 600,000 דירות להשכרה, שהבעלים שלהן מסוגלים למכור ללא שום סנטימנטים רגשיים, רק לפי שיקול כלכלי, ושיקול כזה מושפע מצעדי מיסוי. הקבלנים מוכרים 27,000 דירות בשנה, ולא ישנה הרבה אם זה יהיה 37,000 או 17,000 וגם אם היו פה עוד 100,000 דירות (כלומר 2.6 מיליון במקום 2.5) לא היה הבדל משמעותי ברמת המחירים. הגדלת היקף הבניה אולי טובה לישראל, אבל היא לא הפתרון. יש לעוות את השוק מבחינת יחס קונים מוכרים, בצורה נגדית לעיוות שיצרה הריבית הנמוכה. היזם חג'ג' הסביר שהיום בתל אביב הקרקע עולה לו פי 8 מעלות הבניה עצמה. ב 1989 בערים המרכזיות של יפן , דירות נמכרות במחיר של פי 12 מעלות הבניה, והנה- מאז שוק הנדלן ביפן ירד ב 75%... ואגב- במשך כל התקופה הזו הריבית היתה אפס. המדינה לא צריכה להגדיל היצע כדי שהמחירים יפלו. זה יקרה לבד כי הביקוש יצנח ברגע שאנשים יבינו שרכישה בתל אביב זה דבר לא כלכלי שרק גורם להם להפסדים. כיום, דירה בת"א מניבה 2.5% תשואה ועולה 1.5% בריבית משכנתא. התשואה היא רק 1%. לכן עליית ריבית קטנטה תספיק כדי שהדירה תניב 0%. שלא לדבר על מס רכישה והוצאות תיווך ועורך דין, שיגרמו לתשואה להתחיל מרמה של מינוס 20%. יש פה בועה כל כך גדולה שזה מדהים. אנשים מהמרים שהריבית תישאר אפס לתמיד, ושהמחירים ימשיכו לעלות ויהיו להם רווי הון ושבח. כשהמחיר יתחיל לרדת אף משקיע לא יקנה, ובת"א רוב הרוכשים הם משקיעים ותושבי חוץ

חובה להוריד את מחירי הדיור הרבה ומהר...אחרת גם אתם תבכו על זה בבחירות הבאות.

מדוע למכור דירה? גם לשלם מס שבח וגם לוותר על הכנסה חודשית די קבועה? הרי היה חוק עד לפני כמה שנים שניתן למכור כול 4 שנים דירה אחת בפטור, שזה טוב לכולם , אפשר להעלות את מספר השנים ל 5-6 ותיראו כמה דירות ישתחררו לשוק.

למה הממדשלה לא לוקחת אחריות? כל מתווך או יזם מעלה את המחיר הסופי. הממשלה צריכה לקחתקרקעות בחינם ולבנות עליהן שכונות שלמות עם בתים גנים בתי ספר ופארקים. בלי לשלם לעירייה היטלי פיתוח. אחר כך היא מוכרת חלק מהדירות לציבור וחלק משכירה. כך הממשלה תרוויח וגם הציבור ירוויח. כך הממשלה אשכרה תספק תמורה עבור התשלום על דירה. היום הממשלה יושבת על התחת לא עושה כלום ואוספת מיסים הזויים על נדל"ן. איך אנחנו ממשיכים את המצב המטורף הזה?

הפשרה מאסיבית של קרקעות, פתיחת מכרזים ליזמים מחו"ל, מחיר מטרה בכל מכרז וכתוצאה מכך הצפה של השוק בדירות זולות יותר. אבל לא, ממציאים עוד ועוד שיטות של ישראבלוף, מיסים, הגבלות, תקנות חדשות. והאמת היא שאף אחד חוץ מאזרחי המדינה לא באמת מעוניין בהורדת מחירי הנדל"ן.

מצד אחד שהשוק נמצא בשיא שלו ומצד שני שבעתיד הביקוש לדירות צפוי לגדול מכיוון שהצורך יהיה ל - 60-70 אלף דירות לשנה בניגוד ל - 50 כיום. במילים אחרות המחירים ימשיכו לעלות כפי שעלו גם במשבר הסאב פריים של 2008? בינתיים - אפליקציה מגניבה ביותר שהורדתי היום, DRINKZ, אם אי אפשר לקנות דירה בתל אביב, לפחות נשתה בזול!

במקום לעלות מיסים צריך למקסם את השיווק להזכירך הכסף הפנוי להשקעה הינו לאחר תשלום מיסים יותר מיסים פחות כלכלה שיעור ראשון באונברסיטה

חפשו kotelo @ wix

בבורסה מידע פנים זורם כמו בירה ברחוב רוטשילד (בן חברים) הטייקונים לימדו אותנו בחסות האוצר שמותר להם לספר מליארדים מכספי ציבור , הבנקים משתוללים בחסות של מפקחים ורגולטורים קנויים מראש- ולנו נותנים אפס ריבית על חסכונות , תוך שהם מעמיסים עמלות, תכניות פנסיה נהפכו למסלקות למשכורות ענק למנהלים הכלומניקים שלא עבדו רגע אמיתי בחייהם , הכל מבחינת נערי האוצר נורמאלי, ורק אנחנו, מעמד הביניים שמנסה איך שהוא להגן על כספו - בפסיכוזה. זה בסדר, הם לא בטירוף, הם מושחתים ברישיון, זה אנחנו המטורפים. הפסיכים.

מחזורי המסחר ירדו בכמעט -90% מ-2 מיליארד ש"ח ליום בשנת 99. ל-300 מיליון כיום..תבטלו מס רווחים של 25% ומשקיעים יחזרו להשקיע בבורסה. לא הגיוני שבכל שנה יחשבו רק איך להעלות עוד מיסים ולדפוק את האזרחים

בועות בסוף מתפוצצות. אין ספק שפיצוץ בועת הנדלן תגרום נזק רוחבי: נפילת מחירים, פגיעה בקבלנים וספקים, פגיעה ביציבות בנקים ועוד. ככל שמחזירים ימשיכו לעלות הבטן יהיה גדול יותר וכך הנזקים. צריך צעדים מדודים להקטנת ביקושים והגדלת ההיצע. מכרזים בינלאומיים לבנייה לפי מחיר מטרה, מיסוי שכ״ד מהשקל הראשון. מיסוי קרקע שעליה לא בונים, הגדלת ארנונה לדירות ריקות ולא מושכרות ועוד...

הטלת מיסים כבדים על מכירה קנייה והשכרה של משקיעים במיוחד אלה שיש להם 3 דירות ויותר ,,,, הגנה גבוהה על שוכרי דירות בקשיים, כך שהדבר יגביר את הסיכון בשוק הדירות למשקיעים, הורדת מס בורסה ולנתב משקיעי נדלן בבורסה בישראל וחו"ל דירות ריקות , ודירות ובניינים עזובים לתת קנסות כבדים ביותר עד כדי להעבירם לרכוש עיריות !!!

הפרט איבד אמון במערכות חוק שלטון ומשפט. האזרח מבין שאנחנו מדינה רקובה ומושחתת. "איש איש לנפשו" והתוצאה: קונים דירות כאילו אין מחר. כשמי שאמור לשמור לנו על הפנסיה הולך לעבוד אצל המפוקח ( עודד שריג שעבר לעבוד אצל שלמה אליהו -איינו היחיד כל קודמיו עשו כך ) הציבור הבין ש"אם אין אני לי מי לי". והציבור לא מטומטם. הוא מבין שפנסיה לא תהיה לו! ההמון חכם מהגאון והדגיג חכם מהמנהיג

קודם כל הריבית האפסית וכל אפיקי ההשקעה האחרים לא רלוונטים. שנית,ריבית אפסית פירושה הלוואות מאד זולות,בין היתר גם משכנתאות. והכי חשוב,כולם מבינים שהמערכת הבנקאית היא מגדל קלפים שיקרוס בכל רגע נתון.זה גורם לכסף לנוע בזרם עצום לעבר נכסים ריאליים.

הבנק לא נותן ריבית על חסכונות . הבורסה לא מתאימה לאנשים סולידים מה נשאר?

אבל לקנות מתוך מלאי קיים זה לא עוזר. במקום ש 45,000 צעירים יקנו 45,000 דירות מקבלנים, ואז הם יצאו מהדירות השכורות ויתקדמו מדירה לשלהם, תוך כדי הגדלת ההיצע להשכרה (הם השאירו מאחוריהם המוני דירות פנויות) , פתאום מגיעים 20,000 משקיעים וקונים חלק מהדירות. כעת ברור ש 20,000 צעירים שהיו יכולים לקנות יאלצו לא לקנות. איפה התרומה פה אני לא מבין. אבל אם יזמים חדשים נכנסים לשוק ומגדילים את התחלות הבניה על ידי תוכנית ממשלתית עם קרנות הפנסיה ליזום בניה כזאת, הרי שמדובר באקסטרא בניה ביחס להיום, ולא על רכישת דירות מתוך המלאי הקיים ואז הכרזה עליהם כאל דירות להשכרה. (מה שעושים המשקיעים הקטנים)

נראה לי שהפקידים האלה חושבים שהעבודה שלהם זה ברברת בכנסים

הוא לא מבין ששוק הנדל"ן על כרעי תרנגולת. הבעיה היא לא במשקיעים או בצעירים. הבעיה היא במעמד הביניים הגבוה . תתחיל לבדוק מה קורה בשוק הזה ותבין את גודל הבעיה.

אנחנו לא נמצאים בפסיכוזה. אנחנו מצליחים להתקיים למרות העושק שלך, אדוני הסגן הממונה על בטלה וחוסר מעש, ולמרות הגזירות, המיסים ויוקר המחייה המוגזם. אתה צריך לעודד משקיעים להשקיע במדינה, לא לדכא או להבריח אותם. תגדיל את ההיצע, תשחרר קרקעות, תבנה! הפתרונות העקומים שלך יוצרים עוד בעיות. תנסה לשים פלסטר על סדק שמאיים להפיל קיר שלם, הפלסטר לא יעזור. אנשים עובדים, משלמים מיסים ושומרים על החוק - הם לא בפסיכוזה. זוהי זכותם והזכות הזאת רק תורמת למדינה ולריפוד הכיסא והמשכורת השמנה והמוגזמת שלך.

זה גם סביר יותר, פסיכוזה היא מצב לא מאוד נפוץ כך שלא סביר שעם שלם ילקה בו ללא מנהיג פסיכופט שיוליך אותו לשם...

כל מי שהיה חייב שקל לסלקום, לכביש 6, לחברת ביטוח ל.. מכיר את ההרגשה להתנהל מול משרד עורכי דין יהיר/ אטום/ בלתי נגיש. במצב היום למליון שוכרים יש כ900000 בעלי בתים - כמעט אחד על אחד - מה שאומר - אין מונופול, אין תיאום מחירים, אין ניפוח מלאכותי - כל אותם רעות חולות של חטייקונים וחברות ענק שחייבות להראות גידול בגרף הצמיחה משנה לשנה. ובאמת, שוק הבניה שנשלט על ידי יזמיי ענק מגלה עליית מחירים של כ200% בעוד, שבאותה תקופה ההשכרה עלתה בכ60%, כלומר, בעלי הבתים הפרטיים, המשקיעים, פחות להוטים לנצל כל סטייה בשוק להעלאה פרועה במחירים. מרגע שמוסדיים, חברות ביטוח ענקיות וטייקונים ינהלו את העייסק- מישהו יצתרך למממן משכורות של מליונים להרבה פונקציונרים, והמישהו הזה הוא אתם! אין ולו דוגמא אחת שבה הגברת הריכוזיות הביאה לירידת מחירים או שיפור בהוגנות- להפך, כל תחום שנשלט על ידי המונופולים הופך ליקר ומסואב. המזל, שכבר עתה, כשהאוצר מציע לטייקונים ולמוסדיים 8% תשואה מובטחת (פי 3 מהשוק הפרטי) הם לא באים, כבר שנתיים שההצעה עומדת ואפילו אחד לא לקח את זה, והם יודעים למה. בקיצור- הנסיון לגרש את בעלי הבתים לטובת הענקיים זה שיא נוסף של הון שלטון שידפוק את מעמד הבניים משני הכיוונים , הן את המבוססים יותר , קרי בעלי הבתים, והן ובעיקר את ההומלסים, והשוכרים. אל תאמינו להם!!!!!!!!

בשנים האחרונות מכרו המון דירות למשקיעים. אלו המון דירות שלא נמכרות לזוגות צעירים. אלו לא דירות שנמכרו ב-נ-ו-ס-ף לדירות שהצעירים צריכים, אלא על חשבון הצעירים! ככל שיהיו יותר משקיעים בין הרוכשים, ככה אחוז גדול יותר מהדירות בישראל יהיו להשכרה, ואחוז גדול יותר מהציבור יאלץ למצוא את עצמו בסטטוס של חסר דירה המחפש לשכור דירה. אחוז הבעלות על דירות בישראל ילך ויירד. הקבלנים מספרים שבלי המשקיעים הם לא יבנו הרבה, אך זה בניגוד לטענתם על כך שיש מחסור של 130,000 דירות בישראל. אם כך- לא חסרים קונים לדירות האלו, שאינם משקיעים. הפתרון הוא לחסום את רכישות המשקיעים ולמכור רק לצעירים. המחיר יאלץ לרדת, כי חות קונים יתחרו על כל דירה שיוצאת לשוק. בנוסף לכך, לאותם 130,000 צעירים ללא דירה, אין הרבה כסף זמין, ואם הם יהיו הרוכשים היחידים בשוק, בהכרח מוכרי הדירות יאלצו להוריד מחירים חזק עד לנקודה שבה הצעירים יוכלו לקנות בכוחות עצמם. חלק גדול מצעירים אלו יוכל לקנות אם המחיר יחזור לרמת 2008. כשבנק ישראל יראה שהמחיר כבר אינו "בועתי", הוא יבטל את ההגבלה שמכריחה להביא 25% הון עצמי, ויחזור ל 10% הון עצמי כמו בעבר. זה כבר מספיק כדי שכל אותם 130,000 צעירים יצליחו לרכוש דירה. להזכירכם לא צריך משקיעים כדי להוריד את שכר הדירה. מה שחשוב בכלכלה זה יחס בין ביקוש לשכירות לבין היצע השכירות. בגלל שהיצע הדירות בישראל מוגבל, כל משקיע שרכש הגדיל את ההיצע להשכרה אך במקביל לכך הגדיל את הביקוש להשכרה - כי הוא מנע מאנשים לרכוש את אותה הדירה, והפך אותם לשוכרים כנגד רצכמסונם האמיתי. זה שכל משקיע בודד מרגיש שהוא אדם טוב כי הוא נחמד, והנה הוא פותר בעיות, כי הוא משכיר למישהו שלא יכל לקנות- זה חסר משמעות ברמת המאקרו. עשרות אלפי המשקיעים כקבוצה, גרמו לנזק קשה.

ברגע שיוגדל ההיצע בישראל שכר הדירה ילך וירד, ההכנסה החודשית של "הפנסיה" של בעל הדירה תלך ותקטן. במקביל לזה, ובלי קשר, הריבית תעלה ומשקיעים שמשלמים עדיין משכנתא וסביר מאוד שהתבססו בעיקר על ריבית משתנה, יאלצו להוציא יותר כסף מהכיס כל חודש. עוד מכה ל"פנסיה". לסיום, ערך הנכסים ירד בעקבות הירידה בשכר הדירה. אבל כשאנשים יראו שנדלן לא "רק עולה", ושהמחירים בירידה ולך תדע מתי זה ייפסק, הם יפחדו לקנות. הפחד הזה יקטין ביקוש ומחירי הדירות ירדו עוד יותר חזק. כעת כל "החיסכון הפנסיוני " ניזוק בצורה קשה. מדהים שאנשים משתמשים בביטוי "אני לא יודע לשחק בבורסה" אבל רצים לקנות דירה במחירי שיא הבועה. זה בהחלט "משחק" שמתבססעל "ניתוח כלכלי מפורט" שמסתכם ב "אם זה עלה 7 שנים רצוף זה ימשיך לנצח"... בכל מקרה, מס רכישה ומס רכוש לא יפחיתו את שכר הדירה. הם גם לא יעלו אותו (כי כל משקיע שלא קנה, מאפשר לצעיר ששוכר היום דירה לקנות במקומו, ולצאת ממעגל השכירות). המסים יפחיתו מייד את מחירי הנכסים (פחות קונים בשוק ויותר מוכרים = מחירים נופלים, כמו שקורה בבורסה לפעמים) אבל מי שהדירה היא הפנסיה שלו לפחות ימשיך לקבל את התשלום החודשי הקבוע.

הגירה לקנדה או ארה״ב. 10-13 שעות טיסה מכאן וחסל סדר מדינת השוקולד, יוקר המחייה והשחיתות.

עכשיו זה יקרה, המחירים ירדו

איך אתה יכול להיות בטוח שכשהריבית תעלה, המחירים לא יתרסקו ? אתה יודע מתי יתחילו להעלות את הריבית ? אתה יודע לכמה היא תגיע ?

1. תתחילו החל מ- 2016 לבנות 65 א' דירות לשנה, לא 40, לא 50 ולא 60. 65 אלף וכל שנה תגדילו באלף. 2. תחבורה רכבתית מהירה ככל האפשר ואם אפשר אז חשמלית תגדיל את המרכז לאיזורים שיש לכם אדמות פנויות בהן (רמז, באירופה, מרחק כמו באר שבע - תל אביב לוקח כחצי שעה ברכבת, בארץ שעה וחצי עד שעתיים באוטו). 3. תחייב שיעור משמעותי של דירות קטנות יחסית (3 חדרים), דירות כאילו ימכרו במחירים נמוכים יותר ולא יהוו שידרוג לאף אחד מה שיתן לזוגות צעירים סיכוי. 4. את התקציב אתה יכול לקחת מהשטחים, כל שקל שאתה משקיע שם עולה לך שקל נוסף לכל שנה מעתה ועד מתישהו על מנת להגן על ההשקעה. למה זה חכם כלכלית? 5. הכי חשוב זה להפסיק לזרוק אחריות על בנק ישראל ולפעול. הבנק תקוע במלחמת מטבעות ולא יכול להעלות ריבית! זה ירסק את הייצוא ואת הכלכלה כולה! תפעלו בכלים הפיסקלים כבר!

מצד אחד האוצר רוצה לקדם בניה להשכרה ואפילו הוקמה חברה ממשלתית לצורך כך. מעודדים יזמים גדולים שיבנו מגדלים של עשרות דירות להשכרה. אבל כאשר יש יזמים קטנים אשר קונים 2 -3 דירות להשכרה, אז מנדים אותם , בועטים בהם , מכנים אותם ספקולנטים רודפי בצע ומנסים להרחיקם מהשוק. מה ההבדל?

המדינה פגעה במכוון בכל מסלול השקעה אחר שהיה , פגעה בקופות הגמל בשנת 2008, הורידה את הריבית על חסכונות לטווח ארוך, מיסוי הבורסה, ועוד ... ועוד .... אז מה מצפים ? שאשמור מתחת לבלטות ? אז קניתי 3 דירות ואקנה עוד, כי ממילא המחיר רק יעלה . ולא יעזור כמה מיסים אשלם , אני אקנה !!!ואם רוצים להוריד את מחירי הדירות שיגדילו את ההיצע ולא יעמיסו עוד מיסים . מדיניות מטומטמת אמרתי ?

ישראלים רצים כי יש להם כסף שאין מה לעשות איתו עם נתניהו יאפשר חיסכון ארוך טווח עם ריבת לא גבוהה אנשים ישמו שם את הכסף