אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.

הנוסחה המנצחת בנדל"ן: הרבה שטח + הרבה שנים = מקסימום רווח

28 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

28.
גינדי תכננו את כרמי גת בניגוד לתב"ע - וטוענים שהם לא יכולים לשנות את זה כי הם יפשטו רגל. בכך
הם סוחטים את המדינה, שזקוקה ליזמי ענק כמו גינדי בפרויקט הזה, ותאשר להם חריגות. גינדי טענו שהם כבר שיווקו את כל הדירות לפי התכנון שלהם (והלא חוקי) ואם יכריחו אותם לבנות לפי התב"ע הם יפשטו רגל. סחיטה רגשית.
הסוחט | 25.05.15
27.
הקבלנים עצמם מציעים את המחיר על הקרקע וטוענים שיש מחסור של 130,000 דירות בישראל,
. כלומר הקבלנים יכולים להפסיק להציע 1.6 מיליון שקל על קרקע בגוש הגדול בת"א כשהמדינה דרשה רק 0.5 מיליון, ובכך למכור אפילו במחיר נמוך מאוד. ואז הם גם יוכלו להפחית את הוצאות הפרסום הגבוהות, שנועדו לפתות אנשים להוציא סכומים אדירים על הדירות. כבר חסכנו להם מיליון ורבע שקל, ואם המדינה תתן קרקע בלי מחיר מינימום, אז תאורטית אפשר לחסוך עוד חצי מיליון. אז במצב כזה- יהיה להם שווה מאוד להתחיל הרבה פרויקטים, כי הם יכולים להוריד את מחיר הדירה לצרכן לחצי, ואז הן תחטפנה. אותם 130,000 צעירים ללא דירה (נתונים של בובליל נשיא ההתאחדות), יוכלו לרכוש בקלות. תזכרו שבנק ישראל יסיר את הדרישה להון עצמי של 25% שהוטלה רק בגלל חשש לבועת מחירים. אחרי פיצוץ הבועה זה יבוטל ויחזור ל 10% בלבד. זה יהיה 10% מתוך דירה שתעלה חצי.... גם עלויות המימון שלהם יירדו מאוד, רוב המימון היום זה רכישת הקרקע שנים לפני שיווק הדירות, ובתרחיש שלי מחיר הקרקע יתקרב לאפס. בלי מימון, גם לבנקים לא תהיה הרבה יכולת השפעה. ואם הקבלנים לא יבנו - אז יש קבוצות רכישה שיפרחו. ויש גם שיטת מחיר למשתכן שמבטיחה ליזם שהדירות תחטפנה כי המחיר יהיה זול מאוד, וידוע מראש כבר בתחילת הפרויקט. *** ולמרות כל זה, לא יקרה כלום אם התחלות הבניה יירדו. הבעיה העיקרית היא מחיר נכסים גבוה, הפוגע ביציבות המשק בעתיד. מחיר השכירות הוא בעיה קטנה בהרבה, הם עלו הרבה הרבה פחות! מוצדק לפתור את הבעיה הגדולה גם אם הבעיה הקטנה תחריף מעט למשך כמה שנים.
המסביר לאינטרסנטים | 25.05.15
26.
עוד כתבה מטעה שנועדה להסיט נגד קבלנים.
שכחו לציין שקבלן משתמש בהכנסות על מנת להתחיל את הפרויקט הבא ולכן הוא מתמחר לפי עלות קרקע חדשה כיום. אם הוא ימכור את הדירות שרכש לפי עלויות הקרקע מלפני 50 שנה הוא לא יוכל לרכוש קרקעות חדשות לפרויקטים חדשים. על מנת שהמחירים ירדו יש להוריד את עלות הקרקע והבנייה מצד אחד ולהעלות את ההיצע מצד שני, כל פתרון שלא ייטפל בשתי הבעיות הנ"ל לא יפתור את הבעיה. ומי שבכל זאת חושב שקבלנים הם חזירים ומרוויחים מליארדים על חשבון האזרח (ומתעלם מכל הכתבות על חברות הבנייה שבקשיים כלכליים), מוזמן לעסות הסבת מקצוע ולהפוך לקבל או יזם ולהרוויח בעצמו. שיהיה בהצלחה
שגיא | 24.05.15
23.
רווח של 50% ב-50 שנה זה הפסד
והחלק הכי חשוב בכתבה נדחק לסוף בכוונה: בכיר באחת החברות סיפר ל"כלכליסט" על הקשיים שבתהליכי הבנייה וקבלת האישורים: "הקלות שבה אפשר להגיש התנגדות לפרויקט היא בלתי נסבלת. כל אחד יכול להתנגד ולעכב את הפרויקט בלי לשלם מחיר אישי". בכך מבטא הבכיר טענות שנשמעות בקרב כל חברות הנדל"ן כנגד הסרבול והבירוקרטיה שמקשים עליהם לבנות ומאריכים את תהליכי קבלת האישורים עד לכדי שנים ארוכות. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מסכימה עם הטענות שהחברות מעלות: "עוד לא ראיתי יזם שיכול לממש קרקע ולא עושה כל שביכולתו כדי שזה יקרה. הבעיה נמצאת במקומות אחרים — בישראל הליכי תכנון ואישור תב"ע נמשכים על פני זמן לא הגיוני של 17–18 שנה". לכן בוגין חושבת שהחברות לא מחזיקות בקרקע וממתינות בכוונה, שכן "אם אותו יזם היה משקיע את הכסף בקרקע שהיתה זמינה לבנייה, הרווח המצטבר שלו היה הרבה יותר גבוה"
יובל | 22.05.15
22.
ל -17 החישוב שלך יוצא מהנחות לא נכונות
אתה יוצא בתחילת החיוב "בהנחה ש.." או שהנתונים בכתבה נכונים או שלא נכונים. אם מתחילים להניח הנחות אפשר להגיע לכל תוצאה. אם אני דורש תשואה על ההון של 40% לשנה (להבדיל מפרוייקט שם דורש 15% לכל הפרוייקט (לשלוש שנים) כי ממונף). קניתי קרקע לפני 50 שנה בסכום מסויים עם האינפלציה שהיתה אני ארצה תשואה של אלפי אחוזים להחזיר את ההשקה ובנוסף הצמדה של אלפי אחוזים נוספים. תעשה חשבון ריבית דריבית של 50 שנה ותקבל 200,000% ריבית. תעשה הצמדה וקבל מספר דומה. שלא נדבסר על מס רכוש שצריך היה לשלם כל השנים. אין הגיון בכלל בשלשמור קרקע לשנים כאשר יש אלטרניטיבה של שוק הון או השקעה אחרת.
 | 22.05.15
17.
למספר 6, החישוב שלך לא מדויק. קבל חישוב שמראה כמה הם חזירים
ה-50% ריווחיות לדעתי היא לא על הקרקע עצמה, אלה על הפרוייקט כולו. שווי הקרקע עצמה עלה במאות אחוזים בטווח של 50 שנה, הריווחיות של הפרוייקט כולו, כולל עלות בניה, השבחה ושיווק היא 50%, אלו שולי ריחוויות מטורפים לכל עסק שמוכר סחורה. לכן כן שווה לקבלנים ללכת לישון על הקרקע, ולכן זה בדיוק מה שהם עושים. בוא אני אסביר: מחיר קרקע ל-100 יח' דיור לפני 50 שנה: 5 מיליון שקלים. מחיר הקרקע כיום: 50 מיליון שקלים, כ-900% תשואה. עלות קבלן לדירה כיום: 50 אלף שקל עלות קרקע לפי המחיר הישן + 500 פיתוח, בניה ושיווק. מחיר דירה סופי בשימוש בקרקע שנקנתה מזמן: 1.1 מילון שקל = 50% רווח. עלות קבלן לדירה בהנחה שהקרקע נרכשה כיום: 500 אלף שקל עלות קרקע + 500 פיתוח, בניה ושיווק. בהנחה שהדירה נמכרת ב-1.1 מיליון זה 10% רווח. אז ברווח הסופי על דירה הקבלן עשה 50% במקום 10% (חזירי לכל הדעות), ועוד יותר חזירי הוא שהרווח על הקרקע הוא 900%!!!!! שאותם גרם הקבלן גרם בגלל שהוא מחזיק את הקרקע שבויה.
תל אביבי | 21.05.15
9.
כתבה מטעה קצת
יש לקח בחשבון שעל כל פרויקט רווחי שתיארתם ושל החברות הנ"ל אני בטו ב99% שיש גם פרויקטים עם אחוזי רווחיות אפסיים ואפילו מפסידים ולכן יש לרחת בכול בפרופורציות. אלו יזמים גדולים שמוכרים אלפי דירות ועשרות פרויקטים אז ברור שיהיה להם כמה מאוד רווחיים וכמה פחות. צריך להסתכל על הדוח השנתי של כל החברה ואז להערכתי הרווחים יהיו סביב ה15% מה שמקובל בענף.
נדלניסט | 21.05.15
6.
השקיעו לפני 50 שנה והרוויחו 56% - 1% לשנה ?!
איזה אינטרס יש להם ? עדיף להשקיע בפק"מ! חברה שלא עושה על ההון שהשקיעה 40% (להשיל מהרווח בפרוייקט) לא תחזיק מעמד ותפשוט רגל. אם השקיעה בפרוייקט 10 מליון ש"ח. עלה לה לבנות ולקחה הלוואות של 30 מליון ש"ח. כלומר עלה לה 40 מליון ומכרה ב 50 מליון. הרוויחה 10 מליון. לכאורה הרוויחה 100% על ההשעה אבל אם זה קורה אחרי 50 שנים יוצר שהרוויחה 0.2% בשנה ! ולכן אופן המדידה שלכם צריך להיות כמה עשו תשואה שנתית ממוצעת על ההשקעה. ואז תראו שלחברה אין שום אינטרס למשוך זמן.
אילון | 21.05.15
5.
אני מקבל את הרושם שהקבלנים מוכרים במקסימום האפשרי, וגם כשקיבלו קרקע בזול, המחיר לצרכן יקר
לכן מה הטעם להוזיל את מחירי הקרקע לקבלנים? המחיר על הקרקע נקבע לפי ביקוש והיצע בין המתחרים על הקרקע לבין כמות הקרקע המשווקת. המחיר על הדירה נקבע לפי ביקוש והיצע בין כמות האנשים שרוצים לקנות וכמות הדירות למכירה. אין קשר הכרחי בין השניים. יזם מוכר ברווח אדיר לפעמים, ולפעמים מוכר בלי רווח, ולפעמים מוכר בהפסד ופושט רגל. הוצאה של המשקיעים מהשוק תקטין מייד את הביקוש, ולכן המחירים יירדו.
דוד הכי טו | 21.05.15
תודה, קיבלנו את תגובתך ונשתדל לפרסמה, בכפוף לשיקולי המערכת