ברגע זה יש דירות שנמכרות במחיר של 1.5 מיליון על קרקעות שנרכשו בסכום של כמעט אפס, לפני עשר שנים, ודירות אחרות שנמכרות לידן, באותו מחיר, על קרקע שנקנתה ביוקר רב לפני שנתיים. קבלנים רכשו קרקע ביוקר ב 1996 ומכרו דירות במחירים נמוכים, אפילו מחיר הפסד, ב 2002. צריך לזכור דבר אחד: הקבלן רושם במעטפה את הסכום שהוא מוכן, מרצונו החופשי, לתת למדינה על הקרקע. המדינה לא הכריחה אף אחד. היזמים מתחרים אחד בשני ומעלים לעצמם את המחירים. דבר דומה קורה כשקונים את המוצר הסופי, הדירה. רוכשי הדירות מתחרים אחד בשני (יותר ביקוש מהיצע) ומעלים לעצמם את המחירים. איך פועל יזם? בודק מה מחיר השוק בשכונה מסוימת, למשל הגוש הגדול בתל אביב. רואה דירה 4 חדרים נמכרת ב 2.8 מיליון שקל. הוא יודע שעלות הבניה היא 600,000 שקל. עלות מימון + שיווק + שונות = 200,000 שקל. סה"כ 800,000 היזם יודע שאם הקרקע תהיה בחינם, הוא ירוויח 2 מיליון שקל (2.8 פחות 800,000). מחיר המינימום שהמדינה ביקשה, היה 0.5 מיליון. זה מחיר אמיתי ממכרז אמיתי בגוש הגדול. לכאורה עדיין יש אפשרות ליזם לשלם את זה ולהרוויח 1.5 מיליון לכל דירה. גינדי הבינה שלהרוויח 1.5 מיליון לכל דירה זה חלום, ושיזמים אחרים יהיו מוכנים לשלם יותר על הקרקע, להרוויח קצת פחות (עדיין המון) וככה לזכותו במכרז, ואז גינדי ישארו בלי קרקע ובלי פרויקט. לכן היזמים חשבו מה הסכום המינימלי שבא להם להרוויח לכל דירה, והציעו מחיר קרקע כזה, שישאיר להם את הרווח הזה. בסופו של דבר, גינדי הציעו 1.6 מיליון לכל דירה. מחיר ממכרז אמיתי. זה פי 3 ממחיר המינימום. אך עדיין נשאר להם רווח נקי של 400,000 לכל דירה. (2.8 פחות 2.4 בדוגמא הזאת). מה שיצר את מחיר הדירות הגבוה, זה שהקונים בתל אביב מוכנים לשלם אותו. למה הם מוכנים, בהתלהבות גדולה, לשלם כזה מחיר - זו שאלה אחרת. רובם מאמינים שבעתיד הם ימכרו בסכום עוד יותר גבוה. לדעתי הם לא היו מוכנים לשלם אפילו חצי מזה, אם היו מאמינים שבעתיד יהיה רק יותר ויותר זול. אם הקונים יציעו פחות לכל דירה, הקבלנים יפחיתו את המחיר שהם מוכנים לשלם על קרקע. אם עלות העבודה תתייקר, עלות הבניה תעלה, וגם אז - הקבלן יפחית את הצעת המחיר על הקרקע, כדי להמשיך להישאר עם רווח. אז בעצם רק המדינה הפסידה פה (תקבל פחות על קרקע). מקווה שהבנתם איך זה באמת פועל. למתעניינים שרוצים להבין לעומק, צפו בסרטון: הסיבה האמיתית לעליית מחירי הדירות בישראל והסיבה שבקרוב הם יירדו

על כל מכרז צריך ערבות בנקאית של 10% משווי ההצעה. עלות הערבות היא 5%. על כל מכרז שאתה מצליח נכשל ב - 10 אחרים. בממוצע. כלומר תוסיפו למחיר הקרקע 50% תמחור של ערבויות למכרזים שנכשלו. למה לא לתת בטוחה שלא עולה עמלה כל כך יקרה למינהל כמו צק ביטחון ?