18. ההלוואות מהבנקים זה על העסק עם הפעילות והנדל״ן ההלוואה מהבנק היא על כלל העסק בהסתמך על התזרים מהפעילות והרשיון, לא רק על שווי הנדל״ן. בגלל זה יש ביטוח של HUD כדי שאם העסק כושל הם יחזירו ההלוואה למלווה. דודו | 30.01.19 (ל"ת)
17. אז למה הבנקים בארה"ב מלווים להם לפי השווי המשוערך? החברות הללו לוקחות הלוואות בנקאיות בארה"ב במינוף של 75% לפי שווי הנכס המשוערך. אם הטענות של הכותב נכונות והשווי האמיתי הוא 30% מהנכס, זה אומר שהבנקים בארה"ב מוכנים לתת הלוואות במינוף של 250%. לא נשמע הגיוני ולא מסתדר. שאלה | 30.01.19 (ל"ת)
16. התשלומים המדווחים לא יגבו מבעל השליטה בארה"ב נתן בקלות יתר להרים את המסך המפריד בין בעל השליטה לחברה בע"מ . היות ששתי החברות בשליטת יחיד לא קיימת הפרדה באחריות לגביית דמי השכירות . בארה"ב על מעשה מירמה מקבלים עד 150 שנות מאסר . לילי | 30.01.19 (ל"ת)
15. התגובות כאן הן כנראה ההוכחה הכי טובה לבעייתיות בחברות הנדל"ן האמריקאיות משעשע עד כמה שקופים בעלי האינטרס שמכרו לציבור התמים בישראל אגרות חוב. לטעון שכל חברה משערכת נכסים לשווי הוגן? שכחתם שעד לא מזמן כל החברות הציבוריות בישראל שמחזיקות בתי אבות דיווחו לפי עלות היסטורית? מדוע? אולי בגלל שרכוש קבוע לפי שווי הוגן רק פוגע ביכולת לקבל דיבידנדים ואילו בנדל"ן להשקעה המצב הפוך? שמואל | 30.01.19 (ל"ת)
13. מצחיק איך אנשים קופצים להגן על ההשקעה שלהם זה שיצאה כתבה שלילית לא אומר שהמחירים צריכים ליפול, אבל אם כולם בטוחים שהכל בסדר למה האג"ח לא הגיע לפארי שוב? כל מה שהוא אמר זה שיש פה סיכון מזה שהשווי נובע מחוזי השכירות התלויים בפעילות של בעל השליטה עצמו ושלמרות ההכנסות המדווחות, תזרימית חלק מהכסף פשוט נדחה לעתיד הלא קרוב. נראה לכם שזה היה מתאפשר עם שוכרים שאין להם קשר לבעל השליטה? למה לא משלמים את כל שכר הדירה מיידית? אלה נכסים תפעוליים, זה לא נדל"ן מניב על קרקע יקרה בתל אביב שאפשר להשכיר בקלות לשוכר אחר אחרי שיפוץ קל. זה כמו מפעל בנגב, השווי שלו לא עולה ועדיין צריך להשקיע בו כל שנה כדי לשמור על הקיים. אם לא תהיה כדאיות לפעילות אז הוא לא יהיה שווה כלום. משקיעים | 29.01.19 (ל"ת)
12. מביך הרבה עובדות נכונות שמחוברות עקום כדי ליצור תמונה שלילית. יצא מאמר מגמתי סתם כדי להציג באור שלילי את האגחים האלו. שיבוא בטענות ללשכה שלו שאימצה את תקינת איפרס והכניסו שערוכים. כל שאר הטענות פה הזויות... אחד שמבין | 29.01.19 (ל"ת)
11. גיבוב של שטויות והשוק מגיב בהתאם... פתח בירידות במחזור נמוך ועבר לעליות. השוק מבין שהכותב התאים את המציאות לתיזה שלו. שלא יתן לעובדות לבלבל אותו... נוסטרו | 29.01.19 (ל"ת)
10. כתבה דמגוגית שבאה להפחיד משקיעים כל חברה מפרסמת את הנתונים של החברה המתפעלת לכן ניתן לראות את התפוסה, הכנסות וכו...אם היחס בין ה Ebitda לפני שכירות לדמי השכירות הוא 1.25 ומעלה אז מצב החברה טוב. אי אפשר באמת לנפח שווי כי בקלות ניתן לראות את זה בדוחות. מסקנה, אל תתרגשו מכתבים עם אג'נדה פשוט תבדקו את כל הנתונים ואם הנתונים של החברות התפעוליות עושות שכל זה קניה אם לא אז לא...פשוט מאוד אמזלג | 29.01.19 (ל"ת)
6. אל תטעה לביג עזריאלי ואמות יש נכסים במיקומים אסטרטגיים שעם הזמן שווי הקרקע עולה משמעותית, זה לא בית אבות שממוקם בעירה קטנה ושכוחת אל בארה"ב שעלות ההקמה שלו היא מליונים בודדים גם כיום. עיקר השווי תמיד נבע מרשיון הפעילות, שיפור בפעילות מוביל תיאורטית לעליית שווי של הנכס בכללותו, לא של הנדל"ן. ספק אם תקבל עליו את המחיר הרשום בספרים אם יצא שוכר עקב חוסר הכדאיות בהפעלת בית האבות. לעניין הכרת החברות - תקרא בדוחות השנתיים, אלטיטיוד משכירה לא מעט נכסים לחברות שקשורות לבעלי השליטה, רק הטענה היא שההחזקות שלהם לא מקנות שליטה בשוכר בלי לומר מה בדיוק ההחזקות שלהם. לעניין הרישום - הערכות השווי מתבססות על תזרים עתידי מהנכס כולל עליית שכר דירה. בנוסף לזה יש לך הכנסות לקבל שטרם שולמו אך הוכרו כאשר המשקיעים מסתמכים עליהן בחישוב הNOI והFFO של הנכס כדי להבין מה התזרים הצפוי לאג"ח. ל-4 | 29.01.19 (ל"ת)
5. הלוואות מבנקים מבדיקה שלנו גם הבנקים הלוו לסטרוברי וצ'וזן לפי השיערוך שגוייס בארץ. מוזר שהכותב לא בדק את הנתונים. אנליסט | 29.01.19 (ל"ת)
3. ניכר שהכותב לא מבין חשבונאות ולא מכיר את החברות כן, שווי לפי IFRS גבוה משווי רכישה בניכוי פחת. זה נכון לכל חברות הנדלן המניב (גם הישראליות). האם עדיף המצב ששרר לפני כ-15 שנה שבו הנכסים ההיסטוריים היו רשומים בשווי 0 בגלל רישום פחת? זו התקינה וזה המצב. גם השטות שרשם לגבי השווי למס לעומת שווי ל-IFRS - בבקשה שיראה לקוראים את דוחות המס של עזריאלי, ביג או אמות וישווה את השווי למס לעומת השווי בספרים... הוא ימצא הבדלים גדולים מאוד. לעניין הכרת החברות - כל נכסי אלטיטיוד מושכרים לצדדי ג' (כ-20 גופים שונים בערך). האם ישנה קנוניה רבת משתתפים לנפח את שווי נכסיה של חברה שגייסה בארץ 50 מיליון דולר?? לעניין רישום הכנסה לקבל, פה כבר יש תקלה של מי שאמור להיות רו"ח ודוקטורנט לחשבונאות... במקרה של חוזים עם שכ"ד שעולה בכל שנה, התקינה קובעת כי יש להוון להיום את העליה הצפויה לאורך חיי החוזה העתידיים. ההיוון הזה נרשם אמנם כנכס במאזן, אך מנוטרל מהערכת שווי הנכסים! אנליסט | 29.01.19 (ל"ת)
2. גם בארץ לבזק, שיכון ובינוי ועוד יש נכסים ששווים בספרים 30% משויים העדכני הסיבה שהחברות לא רושמות את זה בשווי מעודכן הוא בעיקר בגלל המיסוי הכבד שיפול עליהם עם העדכון. בעוד באיי הבתולה המיסוי הוא מינמלי ועל כן משתלם לשערך בצורה עדכנית מגיב שהוא לא אבא של רועי | 29.01.19 (ל"ת)
1. יופי של כתבה. רמה גבוהה. תמשיכו ככה היה מעניין לשמוע/להבין איפה אפשר למצוא מי הטופ 10 של האמריקאיות מבחינת אחריות תאגידית, בטחונית וכושר החזר. רועי | 29.01.19 (ל"ת)
הטריקים של חברות הנדל"ן האמריקאיות שקונות בתי אבות ומשכירות אותם לעצמן
18 תגובות לכתיבת תגובה