אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.

הטריקים של חברות הנדל"ן האמריקאיות שקונות בתי אבות ומשכירות אותם לעצמן

18 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

17.
אז למה הבנקים בארה"ב מלווים להם לפי השווי המשוערך?
החברות הללו לוקחות הלוואות בנקאיות בארה"ב במינוף של 75% לפי שווי הנכס המשוערך. אם הטענות של הכותב נכונות והשווי האמיתי הוא 30% מהנכס, זה אומר שהבנקים בארה"ב מוכנים לתת הלוואות במינוף של 250%. לא נשמע הגיוני ולא מסתדר.
שאלה | 30.01.19
15.
התגובות כאן הן כנראה ההוכחה הכי טובה לבעייתיות בחברות הנדל"ן האמריקאיות
משעשע עד כמה שקופים בעלי האינטרס שמכרו לציבור התמים בישראל אגרות חוב. לטעון שכל חברה משערכת נכסים לשווי הוגן? שכחתם שעד לא מזמן כל החברות הציבוריות בישראל שמחזיקות בתי אבות דיווחו לפי עלות היסטורית? מדוע? אולי בגלל שרכוש קבוע לפי שווי הוגן רק פוגע ביכולת לקבל דיבידנדים ואילו בנדל"ן להשקעה המצב הפוך?
שמואל | 30.01.19
13.
מצחיק איך אנשים קופצים להגן על ההשקעה שלהם
זה שיצאה כתבה שלילית לא אומר שהמחירים צריכים ליפול, אבל אם כולם בטוחים שהכל בסדר למה האג"ח לא הגיע לפארי שוב? כל מה שהוא אמר זה שיש פה סיכון מזה שהשווי נובע מחוזי השכירות התלויים בפעילות של בעל השליטה עצמו ושלמרות ההכנסות המדווחות, תזרימית חלק מהכסף פשוט נדחה לעתיד הלא קרוב. נראה לכם שזה היה מתאפשר עם שוכרים שאין להם קשר לבעל השליטה? למה לא משלמים את כל שכר הדירה מיידית? אלה נכסים תפעוליים, זה לא נדל"ן מניב על קרקע יקרה בתל אביב שאפשר להשכיר בקלות לשוכר אחר אחרי שיפוץ קל. זה כמו מפעל בנגב, השווי שלו לא עולה ועדיין צריך להשקיע בו כל שנה כדי לשמור על הקיים. אם לא תהיה כדאיות לפעילות אז הוא לא יהיה שווה כלום.
משקיעים | 29.01.19
10.
כתבה דמגוגית שבאה להפחיד משקיעים
כל חברה מפרסמת את הנתונים של החברה המתפעלת לכן ניתן לראות את התפוסה, הכנסות וכו...אם היחס בין ה Ebitda לפני שכירות לדמי השכירות הוא 1.25 ומעלה אז מצב החברה טוב. אי אפשר באמת לנפח שווי כי בקלות ניתן לראות את זה בדוחות. מסקנה, אל תתרגשו מכתבים עם אג'נדה פשוט תבדקו את כל הנתונים ואם הנתונים של החברות התפעוליות עושות שכל זה קניה אם לא אז לא...פשוט מאוד
אמזלג | 29.01.19
6.
אל תטעה
לביג עזריאלי ואמות יש נכסים במיקומים אסטרטגיים שעם הזמן שווי הקרקע עולה משמעותית, זה לא בית אבות שממוקם בעירה קטנה ושכוחת אל בארה"ב שעלות ההקמה שלו היא מליונים בודדים גם כיום. עיקר השווי תמיד נבע מרשיון הפעילות, שיפור בפעילות מוביל תיאורטית לעליית שווי של הנכס בכללותו, לא של הנדל"ן. ספק אם תקבל עליו את המחיר הרשום בספרים אם יצא שוכר עקב חוסר הכדאיות בהפעלת בית האבות. לעניין הכרת החברות - תקרא בדוחות השנתיים, אלטיטיוד משכירה לא מעט נכסים לחברות שקשורות לבעלי השליטה, רק הטענה היא שההחזקות שלהם לא מקנות שליטה בשוכר בלי לומר מה בדיוק ההחזקות שלהם. לעניין הרישום - הערכות השווי מתבססות על תזרים עתידי מהנכס כולל עליית שכר דירה. בנוסף לזה יש לך הכנסות לקבל שטרם שולמו אך הוכרו כאשר המשקיעים מסתמכים עליהן בחישוב הNOI והFFO של הנכס כדי להבין מה התזרים הצפוי לאג"ח.
ל-4 | 29.01.19
3.
ניכר שהכותב לא מבין חשבונאות ולא מכיר את החברות
כן, שווי לפי IFRS גבוה משווי רכישה בניכוי פחת. זה נכון לכל חברות הנדלן המניב (גם הישראליות). האם עדיף המצב ששרר לפני כ-15 שנה שבו הנכסים ההיסטוריים היו רשומים בשווי 0 בגלל רישום פחת? זו התקינה וזה המצב. גם השטות שרשם לגבי השווי למס לעומת שווי ל-IFRS - בבקשה שיראה לקוראים את דוחות המס של עזריאלי, ביג או אמות וישווה את השווי למס לעומת השווי בספרים... הוא ימצא הבדלים גדולים מאוד. לעניין הכרת החברות - כל נכסי אלטיטיוד מושכרים לצדדי ג' (כ-20 גופים שונים בערך). האם ישנה קנוניה רבת משתתפים לנפח את שווי נכסיה של חברה שגייסה בארץ 50 מיליון דולר?? לעניין רישום הכנסה לקבל, פה כבר יש תקלה של מי שאמור להיות רו"ח ודוקטורנט לחשבונאות... במקרה של חוזים עם שכ"ד שעולה בכל שנה, התקינה קובעת כי יש להוון להיום את העליה הצפויה לאורך חיי החוזה העתידיים. ההיוון הזה נרשם אמנם כנכס במאזן, אך מנוטרל מהערכת שווי הנכסים!
אנליסט | 29.01.19
תודה, קיבלנו את תגובתך ונשתדל לפרסמה, בכפוף לשיקולי המערכת