התקדים של השופט שטיין: הפחתה דרמטית של פיצויי ההפקעה

בית המשפט העליון נתן לפני כשבועיים פסק דין דרמטי בתחום הפקעת קרקעות, אשר עשוי להיות בעל השפעות כלכליות משמעותיות לרעת אזרחים שקרקעותיהם הופקעו לפני זמן רב. על פי פסק הדין, פיצוי על קרקע חקלאית שהופקעה לפני שנים רבות ייקבע בהתאם לשווי השוק שלה להשכרה. אלא שכמעט אין עסקאות השכרה של קרקע כזו, וגם אין התייחסות לפוטנציאל ההשבחה של הקרקע. פסק הדין ניתן על ידי השופט אלכס שטיין, שמונה לעליון בתמיכת איילת שקד. בהרכב ישבו גם ניל הנדל וג'ורג' קרא, שהסתייגו מחלק ניכר מקביעותיו, אף שהסכימו לתוצאה הסופית.

פסק הדין ניתן בערעור שהגישה פרקליטות המדינה על פסיקת המחוזי בנצרת בשתי תביעות פיצויים שהגישו משפחות ערביות מהגליל שקרקעותיהן הופקעו בשנות השבעים. באחד התיקים פסק המחוזי 2.8 מיליון שקל למשפחה ש־14 דונם מקרקעותיה בשטח כפר משהד הופקעו, ובתיק השני נפסקו כ־10 מיליון שקל למשפחה שכ־38.5 דונם מקרקעותיה בנצרת עילית הופקעו.

העליון ביטל את פסיקת המחוזי לאחר שביקר את העקרונות שלפיהם חושבו הפיצויים, והשיב את התיק למחוזי עם עקרונות חישוב חדשים. מדובר בפסק דין בעל חשיבות רבה, שכן בימים אלה תלוי ועומד מספר רב של תיקים שעניינם הפקעות קרקע שאירעו לפני עשרות שנים וטרם שולם עבורן פיצוי. בכל המקרים הללו המתינו שופטי הערכאות הנמוכות יותר לפסק דינו של העליון.

חורג מהדרך המקובלת

המחוזי מינה את השמאית אילת אלזנר להגיש לו חוות דעת, ובה היא המליצה לקבוע את הפיצוי לפי שווי הקרקע בעת הפקעתה, ולהוסיף לכך 6% תשואה מדי שנה כדי להתקרב לפיצוי המאפשר לנפקעים לרכוש קרקע חלופית דומה. מדובר בדרך המקובלת כיום לחשב פיצויי הפקעה מסוג זה.

שופט העליון שטיין דחה את חוות הדעת של אלזנר בטענה שאינה מסתמכת על עסקאות השכרה שנחתמו בפועל בין משכירים לשוכרים בתקופת ההפקעה, עסקאות שלשיטתו משקפות את ההכנסות שאיבדו הנפקעים בעקבות ההפקעה: "שומת מקרקעין היא תיאור מקצועי של עובדות שעניינו התנהגותם של אנשים ומוסדות אשר מוכרים, קונים, משכירים ושוכרים נכסים בשוק הנדל"ן. תיאור זה מתמקד בחליפין אמיתיים ובנכונות אמיתית, לא היפותטית ולא תיאורטית, של קונה או שוכר לשלם סכום כסף מסוים בעד רכישה או שכירות של נכס מקרקעין בזמן נתון".

שטח חקלאי בנצרת עילית. לפסק הדין חשיבות רבה, שכן בימים אלה תלוי ועומד מספר רב של תיקים שעניינם דומה | צילום: גיל נחושתן

עוד קבע שטיין כי בשל היותה של פעולת ההפקעה סוג של "עשיית עושר שלא במשפט" מצד המדינה, על הנפקעים "להוכיח את הרווח שהמדינה הפיקה מהשימוש במקרקעין בטרם שילמה להם את הפיצויים או לחלופין את דמי השכירות שהם היו יכולים להרוויח בפועל מהשכרת המקרקעין. לסיכום הוא החזיר את התיקים לדיון מחודש בפיצוי הנפקעים.

מתקשים להבין את שטיין

השופט שטיין. פסיקה מעוררת מחלוקת | צילום: אוהד צויגנברג

פסיקתו של שטיין עוררה אי נחת בקרב שותפיו להרכב. השופט הנדל דחה את האמירה כי יש לראות בהליך ההפקעה נגזרת של חוקי עשיית עושר שלא במשפט: "מנגנון החכירה נועד לדמות מצב שבו המדינה חוכרת את הקרקע מן הנפקע במשך התקופה הרלוונטית. הנפקע מפוצה בגין אובדן יכולת השימוש שלו בקרקע, ולא יכולת השימוש של המדינה". עוד הוסיף הנדל כי חוקי ההפקעה מאפשרים למדינה להפקיע רק לצורכי ציבור, ללא כוונות רווח: "טלו למשל מצב שבו המדינה הפקיעה קרקע, אך לא הרוויחה ממנה דבר. האם הנפקע לא יהיה זכאי לפיצוי בדמות אובדן דמי חכירה, רק כי לא חלה התעשרות? סבורני שהתשובה שלילית".

עו"ד משה רז-כהן | צילום: יחצ

השופט קרא הסתייג מהאמירה שיש להסתמך רק על עסקאות השכרה דומות בפועל כדי לאמוד את שווי הפיצוי. לדבריו, יש לכלול במנגנון הפיצוי גם את פוטנציאל ההשבחה של הקרקע.  

עורכי דין מתחום הנדל"ן התקשו גם הם לרדת לסוף דעתו של שטיין, וטענו כי יישום הגישה הזו עלולה להביא לכך שנפקעים רבים ייוותרו ללא כל פיצוי. "השופט קובע בלעדיות לגישה אחת ויחידה: גישת ההשוואה. דהיינו על שמאי המקרקעין להתבסס אך ורק על עסקאות בשוק, ואם אין עסקאות כאלה, על השמאי להימנע מליתן חוות דעת בכלל", מפרש עו"ד משה רז־כהן. "הבעיה היא שאין כמעט בנמצא עסקאות חכירה שניתן לאתר משנה לשנה בקרקע שבעיקרה היא חקלאית. כלומר בשוק לא קיימות עסקאות שאליהן ניתן להשוות. במקרים כאלה, על פי גישת השופט שטיין, הנפקע כלל לא יהיה זכאי הוא לפיצויי הפקעה, שכן לא יתאפשר להוכיח את מידת נזקיו. טוב שיתר שופטי ההרכב לא הצטרפו לעמדה הזו".

עוד הוא מוסיף: "בנוגע לשווי בגין פוטנציאל, מורה השופט שטיין כי רק אם הפוטנציאל מגולם בעסקאות הוא יובא בחשבון. אלא שבעסקאות שכירות קצרות מועד השוכר אינו משלם על פוטנציאל הקרקע, רק על ייעודה העכשווי".

עו"ד צבי שוב, מסכים גם הוא כי קיים קושי בפסק הדין: "קשה למצוא עסקאות השוואה רלוונטיות, שכן לקרקעות חקלאיות שכאלה אין שוק. ואכן, שמאי המדינה ציינו בחוות דעתם את הקושי הרב במציאת עסקאות השוואה. סוגיה נוספת שראויה לציון היא כי העליון קבע ששווי מקרקעין יכול שיושפע מהפוטנציאל התכנוני העתידי הגלום בהם, ואילו פסיקה זו נוטה להתעלם ממרכיב שווי זה".