שיפור נוסף בתוצאות ג'י. סיטי - בעיקר בזכות עסקיה בפולין

ג'י. סיטי ממשיכה להציג שיפור בתוצאות הכספיות שלה גם בסיכום הרבעון הראשון, בהשפעת תוכנית המימושים שלה - ובהמשך לדוחות של הרבעונים הקודמים.

עיקר השיפור נרשם בעסקיה בפולין, בזכות המיקוד בנכסי הליבה בוורשה לאחר מימוש נכסים אחרים בשנתיים האחרונות. גם הנתונים הטובים של הכלכלה הפולנית תרמה לתוצאות של ג'י סיטי במדינה.

חברת הנדל"ן המניב פועלת במרכז אירופה בעיקר בפולין, בצפון אירופה, בברזיל, ארה"ב וישראל. ה-NOI של ג'י. סיטי (הכנסות תפעוליות נטו) הסתכם ברבעון ב-418 מיליון שקל, שיפור של 2% ביחס להיקפו ברבעון המקביל אשתקד. ה-NOI מנכסים זהים (משמע כאלו שהניבו לחברה בשתי התקופות) עלה ב-9% ל-260 מיליון שקל.

ה-FFO (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית), שנחשב כמדד לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ן מניב (מנטרל משתנים חד פעמיים כדוגמת שיערוכים), הסתכם ברבעון ב-84 מיליון שקל, ירידה של 34% ביחס לרבעון המקביל. בנטרול הנכסים שנמכרו נרשמה בו עלייה של 6%.

במסגרת תוכנית מימוש הנכסים שבה פתחה החברה באוקטובר 2022, השלימה עד כה ג'י. סיטי מכירות בשווי כולל של 4 מיליארד שקל. כמו כן היא מצויה במו"מ מתקדם על עסקאות למכירת נכסים נוספים בשווי של 1.4 מיליארד שקל. זאת במקביל ליציאה לשיווק של נכנסים בשווי של 1.6 מיליארד שקל.

להערכת המנכ"ל ובעל השליטה חיים כצמן "עד לאוקטובר נמכור עוד שניים-שלושה נכסים ונממש מחצית מהסכום". בכוונתה של ג'י סיטי לשמר את הפעילות במרכז אירופה בפולין בלבד ולמכור את הנכסים שנותרו בצ'כיה.

בנוסף, בפברואר השלימה ג'י סיטי הנפקה של 30% מפעילותה בברזיל בתמורה ל-226 מיליון שקל. לדברי כצמן "יציאה מברזיל היא חלק מהתוכנית העסקית שלנו, ואני מניח שעד סוף השנה נצא בהצעת מכר למימוש נוסף של בין 20% ל-30 מהפעילות".

הפעילות במרכז אירופה היא העיקרית של החברה, ובה מחזיקה החברה 14 נכסים, 31% מסך שווי נכסי הקבוצה. נתח הפעילות בפולין עומד על 24% משווי נכסיה הכולל של ג'י. סיטי - עסקיה במדינה רשמו ברבעון עלייה של 15% ב-NOI מנכסים זהים, של 13% בפדיונות השוכרים ו-7% בתנועת המבקרים בנכסים. זאת לצד צמיחה של 37% בדמי השכירות הממוצעים.

בג'י סיטי הסבירו את הצמיחה בפעילות במרכז אירופה בטיוב הנכסים כתוצאה מתוכנית המימושים, וכן במימוש הנכסים שהחזיקה ברוסיה שהשפיעו לרעה על המדדים התפעוליים בתקופות קודמות. זאת, כאמור, לצד השיפור שנרשם בכלכלה הפולנית מאז חילופי השלטון במדינה בסוף השנה.

הפעילות בישראל הכוללת 10 נכסים מניבים רשמה ברבעון עלייה של 7% ב-NOI מנכסים זהים, של 2.6% בפדיונות, של 1.4% בתנועת המבקרים ושל 6.5% בדמי השכירות.

העלייה בפדיונות בישראל נמוכה יחסית לאלו שנרשמו בחברות אחרות שלהן קניונים ומרכזי קניות בישראל כדוגמת מליסרון, עזריאלי וביג. בג'י סיטי לא ייחסו לכך חשיבות וכצמן ציין כי "הנכסים מלכתחילה היו עם תפוסות גבוהות ופדיונות גבוהים יחסית, ובנכס בראשל"צ בוצעו עבודות בנייה שייתכן שהפריעו".

גורמים אחרים בשוק ייחסו זאת להבדל באופי הנכסים, בכך שאלו של ג'י סיטי נחשבים יותר מרכזים שכונתיים מעוגני סופרמרקטים ואילו אצל עזריאלי ומליסרון מדובר בקניונים גדולים יחסית. כשבנוסף ציינו כי ייתכן שההתאוששות המאוחרת שנרשמה במגזר בתי הקולנוע השפיעה לרעה על הפדיונות במתחם החברה בראשל"צ שבו פועל הסינמה סיטי.

בתקופת הריבית הנמוכה שאחרי הקורונה נכנסה ג'י סיטי לתחום הדיור להשכרה בישראל וב-2021 זכתה במכרז להקמת 243 יח"ד בתל השומר. שווי הפרויקט הוערך בסוף אותה השנה ב-529 מיליון שקל. אך מאז, לאור הריבית שעלתה, נאלצה החברה להפחית משוויו. בדוחות הרבעון הראשון הופחתו 9 מיליון שקל נוספים ושוויו ירד ל-301 מיליון שקל.

בסוף הרבעון רשמה ג'י סיטי הפסד נקי של 77 מיליון שקל המיוחס לבעלי המניות שלה, לעומת הפסד של 509 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה, שבו מימשה את נכסיה ברוסיה בהפסד של 518 מיליון שקל.

ב-2024 תידרש ג'י סיטי לפרוע חוב למחזיקי האג"ח שלה בהיקף של מיליארד שקל וב-2025 של 2.3 מיליארד שקל נוספים. כשנכון לסוף מאי היו ברשותה יתרות נזילות של 2.2 מיליארד שקל.

בהמשך למדיניותה ברבעונים הקודמים, ג' סיטי לא תחלק דיבידנד בסיכום הרבעון. החברה הודיעה על תוכנית לרכישה עצמית של מניותיה בתקרה של 100 מיליון שקל, ולדברי כצמן "לאורך רוב השנים החזקנו תוכנית כזו, וזה לא אומר שננצל אותה בקרוב".