תמ"א 38: רק עשרה פרויקטים יצאו עד היום לדרך

מאז אושרה לפני שלוש שנים תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית), לחיזוק בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הבטיחות של רעידת אדמה, נבנו רק עשרה פרויקטים לפי ההנחיות. על אף כמה תיקונים בתוכנית, כגון פטור של 90% מהיטל השבחה והורדת רף ההסכמה של הדיירים לפרויקט ל-66% - התוכנית עדיין נחשבת לכישלון.

רבים התלוננו על כמה סיבות עיקריות לחוסר ההצלחה של התוכנית ברמה הארצית. בהיבט הכלכלי, תוספת של קומה אחת בלבד מוציאה את ערי הפריפריה מחוץ למעגל הכדאיות הכלכלית מבחינת היזמים, ודווקא ערים אלה (דוגמת בית שאן) נמצאות בסיכון גבוה יותר.

הביורוקרטיה וחוסר ההתאמה של חוק התכנון לתמ"א הוא מכשול נוסף, ויצירת מקומות החניה שמתחייבת מהתוכנית יצרה גם היא מחסום ממשי. נוסף על כך ישנו צד המימון, הנובע מהקשיים שמערימים הבנקים על מתן ביטחונות כנגד שעבוד הנכס שאינו בבעלות היזמים.

חלק מהבעיות נפתרות ברמה המוניציפלית על ידי כמה רשויות, אך לאורך הזמן מתגלים עוד חסמים שמעכבים את יישום התמ"א, הן ברמה הארצית והן ברמה המוניציפלית.

שליש מבטל

פרויקטים רבים טורפדו בגלל שכנים סרבנים, ובעקבות זאת תוקנה התמ"א כך שאפשר לאשר את ביצועה ברוב של 66% מהדיירים. התוכנית צריכה להגיע לשולחנו של המפקח על רישום המקרקעין בטאבו, שיכול לאשר או לבטל את התוכנית, לפי שיקול דעתו.

עם זאת, במקרה כזה זכויות הבנייה הנוספות מוגבלות לשליש מהשטחים בבניין בלבד, ולכן התוכנית נהפכת לבלתי כלכלית ליזם. "השליש הזה אינו מעשי ו'הורג' את העסקאות. הקבלנים מעדיפים להתרחק מפרויקטים שאין בהם 100% הסכמה, אלא אם מדובר באזורים יוקרתיים", אומר עו"ד רונן גרונברג, שותף במשרד פולטין-גרונברג, המתמחה בנדל"ן.

בתל אביב יש עוד בעיה - היזם נדרש לקבל את אישור המפקח לאחר שקיבל את היתרי הבנייה. עלות ההיתרים היא עשרות אלפי שקלים, ועשויה לרדת לטמיון אם המפקח מתנגד לתוכנית. לכן מבקשים היזמים לפנות למפקח בשלב הראשון ורק לאחר מכן להציג היתרי בנייה.

לפי התמ"א, אם מרחיבים את דירות המגורים, יש להוסיף ממ"ד לדירה. עם זאת, בחלק מהבניינים שטח התוספת מצומצם. תוספת ממ"ד במקרים אלה מטרפדת שוב את הפרויקט. גרונברג סבור כי חייב להיקבע מינימום של תוספת מ"ר שרק לאחריו יידרש היזם להוסיף ממ"ד. "את מספר המ"ר יקבע שמאי לפי ההיבט הכלכלי", הוא מציע.

בניין גבוה מ-13 מטר מוגדר על פי התקנות כרב-קומות, וחלה עליו תוספת של חדר מדרגות נפרד, המגן מפני אש. בבניינים בני ארבע קומות מכניס יישום התמ"א את הבניין לקטגוריית רבי-קומות, ומחייב חדר מדרגות שאינו אפשרי מבחינה תכנונית. "המדינה צריכה להחליט מה חשוב יותר, חדר מדרגות המגן מפני אש או הגנה מפני רעידת אדמה", אומר גרונברג.

מגבלות מונציפליות

ערים אחדות מנסות לעודד הקלות שיאיצו את ביצוע התוכנית, אך ישנן רשויות שמעכבות אותה בגלל מגבלות מקומיות. לדברי יוסי בזל, מנכ"ל תל אביב החדשה, חברה המתמחה בחיזוק מבני מגורים ובהשבחתם, עיריית תל אביב קבעה שישנן שכונות בלב העיר ובדרומה שאי אפשר ליישם בהן את התוכנית, מכיוון שחלות עליהן תוכניות שונות הנותנות זכויות אחרות למתחמים ואינן מאפשרות לנצל את התמריצים שמעניקה התמ"א.

בדומה למרבית ערי המרכז, בגבעתיים יש מצוקת חניה אמיתית, ולכן הוספת מקומות חניה לשטחים שנוספו לבניין מחויבת מכורח המציאות ולפי תמ"א. במקרים רבים המקום בבניינים הישנים אינו מאפשר תוספת של שטחי חניה בצד הבניינים. למרות זאת, העירייה פוסלת פתרונות כגון מכפילי חניה המאפשרים להחנות כלי רכב בקומות וכופר חניה.

בעיריית רמת גן דורשים מהיזם, עוד בטרם הוגשה הבקשה, לבצע ניתוח הנדסי למבנה. העירייה גם מחייבת את היזם לשלוח לכל דיירי המגרשים הגובלים במבנה מכתבים רשומים. בזל מסביר כי בפועל נוצר מצב שבו היזם יוציא אלפי שקלים בלא שקיבל כל אישור מהעירייה.

למרות המצב העגום, מתברר שלפחות ברמה המוניציפלית - לא הכל שחור. כמה ערים בשרון, ובייחוד הוד השרון, רמת השרון ורעננה, מנסות לזרז ככל האפשר את קידום התמ"א. "ערים אלה", אומר עו"ד נחומי סלע, המתמחה בתמ"א 38 באזור השרון, "מאפשרות ליצור מקום חניה בודד במקום שניים, ומתחייבות לזרז את ההליכים. עיריית רעננה אף שלחה מכתב לתושבים, שבו היא מעודדת אותם לקדם את חיזוק המבנים".