מה עומד מאחורי החששות שמעוררות פאני ופרדי?

כל חוב שמונפק על ידי ענקיות המשכנתאות פאני מיי ופרדי מאק מגיע עם הודעה: "לא באחריות ארצות הברית". אבל המודל העסקי של שתי החברות, שלא לדבר על התפקוד של שוק המשכנתאות האמריקאי, תלוי בכך שאיש לא ממש מאמין להצהרה הזו. עצרו לרגע לחשוב על הסתירה הזו, ואתם בדרך להבין את הדרמה של פאני ופרדי שעוברת כרגע על השווקים האמריקאיים.

מניות פרדי מאק ירדו ב-60% בשלושת הימים האחרונים. פאני מיי ירדה בכ-45%, נכון לצהרי יום שישי. מה שהצית את הנפילה הזו היה דו"ח של אנליסט ליהמן ברדרס לפיו החברות ייאלצו, בשל חוקי חשבונאות חדשים, ללכת ולבקש 75 מיליארד דולר ממי שיסכים לתת להם.

אבל מה שבאמת שלח את המניות לתהום היתה ידיעה שפורסמה לראשונה ב"וול סטריט ג'ורנל", שטענה שממשל בוש שוקל להגיב לתרחיש שבו פאני ופרדי לא יוכלו יותר להחזיר את החובות שלהם. ואז, ויליאם פול, עד לאחרונה נשיא הבנק הפדרלי בסנט לואיס, אמר בראיון לבלומברג שפרדי מאק כבר חייבת יותר משווי נכסיה, ופאני מיי הולכת באותו כיוון.

הסיבה לצניחת המניות של שתי החברות היא שאם הממשלה היתה מתערבת כדי לדאוג להמשך תפקוד החברות, המניות היו ודאי הופכות חסרות ערך. ביום שישי בבוקר, שר האוצר הנרי פולסון פרסם הודעה לא ממש מובנת, שנראה כי הוא אומר בה שלא הולך להיות חילוץ של החברות. אחרי ההודעה הזו, המניות קצת התאוששו. ואז נפוצה השמועה שיו"ר הבנק הפדרלי בן ברננקי אמר כי שהבנק יגדיל את היקף האשראי לפאני ולפרדי - והמניות המשיכו להתאושש. אבל מה שקרה אחר כך אפשר רק לנחש.

הנה הסיבה שזה חשוב: פאני ופרדי קונות את רוב המשכנתאות בארצות הברית. רובן ארוזות כאיגרות חוב מגובות משכנתאות, שלאחר מכן פאני ופרדי מוכרות למשקיעים עם ערובה שיקבלו פיצוי על כל נפילה. חלק מאיגרות החוב פאני ופרדי שומרות בתיק ההשקעות שלהן, ומממנות אותם על ידי מכירת איגרות חוב משלהן למשקיעים.

אם שתי החברות אינן מסוגלות להמשיך ולרכוש משכנתאות, משבר הנדל"ן הנוכחי יהפוך להרבה הרבה יותר חמור. מצד שני, אם הממשל הפדרלי יחליט לגבות אותן, עלות הגיבוי עשויה להגיע ל־1.1 טריליון דולר.

"המהומה דוחקת הצידה את הרעיון שקיים גיבוי של הממשל"

פאני מיי החל את דרכו ב-1938 כסוכנות ממשלתית והופרט ב-1968. הקונגרס יצר את פרדי מאק ב-1970 כדי לספק קצת תחרות. במשך שנים שתי החברות פעלו בשולי שוק המשכנתאות, אשר נשלט על ידי חברות חסכון והלוואות.

לאחר קריסתן בשנות השמונים, פאני ופרדי השתלטו על הכל. ההנחה כי הממשלה תוכל להיכנס לתמונה אם ייכשלו, איפשרה להן ללוות כסף בריבית קצת יותר גבוהה מאשר האוצר, מה שהביא לכך שהן היו יכולות לגבור על המתחרות. לא עבר זמן רב ו־60% מכלל המשכנתאות הנלקחות בארצות הברית עברו דרך ידיהן. חלקן היה יכול להיות גבוה יותר, לולא נאסר עליהן לרכוש הלוואות מעל גודל מסוים (417 אלף דולר נכון ל־2007) ובדרך כלל נדרש מהן להתרחק מהלוואות אקזוטיות ומלווים עם אשראי גרוע.

במשך זמן מה, באמצע שנות התשעים, לפני גל מיזוגי הענקים שהביא לשוק בנקים כמו סיטיגרופ ומורגן צ'ייס, פאני מיי היתה המוסד הפיננסי הגדול ביותר בכל ארצות הברית לפי שווי נכסים.

פאני ופרדי קיבלו הרבה טפיחות על השכם, בעיקר מהאגף הימני בפוליטיקה המקומית, על כך שלקחו סיכונים שבסופו של דבר עלולים לחזור אל משלמי המסים. שתי החברות הסתבכו גם בשערוריות ניהול חשבונות ב-2003 ו-2004.

אבל מה שיותר מדהים זו העובדה ששתי הענקיות נדחקו הצידה על ידי חברות בוול סטריט מ־2004 ועד 2006, אשר היו מוכנות לקחת על עצמן משכנתאות מסוכנות וגדולות יותר מכפי שפאני ופרדי הורשו לקחת. חלקן המשותף בשוק המשכנתאות ירד ל־25% ב־2006.

במלים אחרות, פאני ופרדי היו בעיקר צופות מהצד לבועת נדל"ן. מאז התפוצצה, הן, ביחד עם צוות של מינהל הדיור הפדרלי, אחראיות לשימור תפקודם הרציף של שוקי הדיור והמשכנתאות. בינואר, הקונגרס העלה את תקרת ההלוואות שלהן באופן זמני ל־729,750 דולר כדי לסייע לשוקי דיור יקרים, אך בעקבות נפילת מחירי הדיור ברוב חלקי המדינה, אפילו ההלוואות הבטוחות יחסית שרכשו מתחילות להראות סימנים מדאיגים.

אין זה אומר שנסתם עליהן הגולל. רחוק מכך. "הבעיה העיקרית הניצבת בפניהם עתה היא חוסר אמון ותגובת יתר של השוק", אמר ברט אליי, יועץ פיננסי בווירג'יניה וסוקר ותיק של פאני ופרדי. "אני לא חושב שהמצב חמור עבור החברות הללו בטווח הקצר, כפי שזה מצטייר עתה". עם זאת, הוא מוסיף כי "המהומה שמתרחשת עכשיו דוחקת הצדה את הרעיון שקיימת ערובה עקיפה של הממשל. או שקיימת ערובה, או שלא".