המגדל הלוהט: עתודת המשרדים היחידה באזור ת"א

מי שנוסע ברחוב אבא הלל סילבר, בסמוך למתחם הבורסה ברמת גן, אינו יכול לפספס את מגדל המשרדים החדש שנבנה במקום כבר יותר משנה. אמנם שלד של מגדל אינו נדיר באזור, אולם המגדל בן 21 הקומות הוא עתודת המשרדים היחידה שעתידה להיפתח לאכלוס בשנה וחצי הקרובות באזור הצפוף ביותר בתחום המשרדים בארץ - בין רחוב לה גרדיה בתל אביב להרצליה פיתוח. את הבניין בונה חברת ששון חוגי, הנמצאת בבעלות הקבלן הרמת גני הוותיק בשם זה.

סיפורו של המגדל ברחוב אבא הלל הוא גם סיפורו של ענף הנדל"ן למשרדים בשנים האחרונים.

עו"ד חן חוגי, דור שני בחברה ואחד מבעליה, מכנה את המגדל "כרטיס הביקור של החברה". המגדל, שנמצא כיום בשלב סיום השלד, נבנה על ידי החברה על קרקע שרכשה, והיא תהיה אחראית לתחזוקה שלו ולניהולו: "אנחנו משמשים בפרויקט גם היזמים וגם הקבלן המבצע. גייסנו את אחד ממנהלי הפרויקט של א.דורי לשם כך. קנינו את הקרקע - בשטח של דונם וחצי - בשנת 1987 בכ־1.5 מיליון דולר, כשמסביבה היו רק מוסכים. חוץ מהבורסה ליהלומים לא היה שם כלום. בנינו את המרתפים של החניון בשנת 2000".

לדברי חוגי, א.דורי בנתה אז עם בנק דיסקונט את החניון של המגדל המשותף שלהן, שנמצא מול המגדל של חוגי. "הם המשיכו עם בניית המגדל, ואנחנו החלטנו להמתין בגלל פיצוץ בועת ההייטק". הבנייה הוקפאה עד 2006, אז החליטו בני משפחת חוגי שהגיע הזמן לבנות והחלו בהליכי ההכנה לבנייה. שנה לאחר מכן, ביוני 2007, החלה הבנייה בהשקעה של כ־800 דולר למ"ר בנוי. חוגי מגלה שההשקעה במעטפת בלבד מגיעה לכ־50 מיליון דולר.

המקומית נגד המחוזית

המלחמה ברשויות המקומיות אינה רק נחלתם של הבונים למגורים. במקור תכננה החברה לבנות מגדל גבוה יותר באישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן, אולם מאוחר יותר דחתה הוועדה המחוזית את הבקשה, והמגדל נמוך בחמש קומות מהתכנון המקורי. "כשבנינו את החניון אישרה העירייה לבנות 26 קומות, וכך תוכננו יסודות הבניין. מגדל דיסקונט נבנה בגובה 21 קומות בשל אילוצי זמן, והעירייה דחתה אותנו לאחר מכן כדי ששני המגדלים יהיו באותו גובה", אומר חוגי. עם זאת, המחסור בשטחי משרדים עושה את שלו. לדברי חוגי, יש סיכוי שיתווספו קומות למגדל, "ובעלי המגדל השכן חושבים כמוני", הוא אומר.

עו"ד חן חוגי. משווקים רק קומות שלמות | צילום: אוראל כהן

על פי לוח הזמנים הצפוי כיום, תגיע הקמת המגדל לקו הגמר בינואר 2009. האכלוס יתחיל בחודש מרץ הבא. השאלה כעת היא, כמובן, מהי רמת המחיר שבה יחל שיווק מתחמי המשרדים. "השכירות שנבקש במגדל תתחיל ב־88 שקל למ"ר ברמת מעטפת", אומר חוגי. רמת מעטפת היא שיטת שיווק שנהפכה למקובלת ביותר בשוק המשרדים בארץ, ובה מציעים היזמים משרדים ללא חלוקה פנימית או כל השקעה בעיצוב הפנים - רק קירות ורצפה, שגם היא לרוב מוחלפת. "כל קומה במגדל היא בשטח של 1,014 מ"ר ברוטו. אנחנו משווקים רק קומות שלמות כהחלטה עקרונית", אומר חוגי.

"המחשבה העומדת מאחורי החלטה זו היא שאם ממלאים את הבניין בהרבה דיירים קטנים זה מוריד מהערך שלו, מפני שהתחלופה גדולה יותר ובכל פעם שמשתנה השוכר הדייר החדש משפץ את המשרד. זה מעיק על שאר הדיירים בבניין".

מחפשים שגרירויות

ההערכה כי חסרים שטחי משרדים רבים מקבלת חיזוק, כשחוגי מגלה כי 50% מהמשרדים במגדל כבר מושכרים או נמצאים ממש לפני חתימה. "יש לנו רשימת המתנה ארוכה של עסקים קטנים, אבל שמנו אותם בעדיפות משנית מתוך מחשבה קדימה על אופי הבניין". לדברי חוגי, החברה מנהלת כעת משא ומתן עם שתי שגרירויות. "שגרירויות הן שוכרות טובות מאוד שכל מגדל מאחל לעצמו - גם מבחינת החוזה וגם מבחינת התדמית של הבניין". שוכרים גדולים, מסביר חוגי, "חותמים על חוזים לעשר שנים לפחות".

לסיום מספר חוגי שהחברה עומדת לסגור מעגל במגדל שהוקפא בעקבות קריסת שוק ההייטק: "אנחנו במגעים עם חברת הייטק שמעוניינת בכמה אלפי מטרים רבועים במגדל - כנראה ארבע קומות", אומר חוגי, שעשוי בסופו של דבר להרוויח לא מעט מאותו ענף שהיכה בו.