בקיבוצים מתלבטים: מה לעשות עם הבתים

כשהקימו מתיישבי דגניה את הקיבוץ הראשון בראשית המאה שעברה, איש לא חשב על רכוש פרטי וחלוקת ההון המשותף לחברים. גם הקיבוצים שקמו לאחר מכן התמקדו בגיוסים לשדות ולמטעי האבוקדו, ולא בגיוסים וברכישות בשוק ההון. אך מאז נקלעו קיבוצים רבים לקשיים כלכליים, אחרים סבלו מהגירה שלילית, וכחלק מההתנהלות במציאות החדשה החלו הקיבוצים להיערך למצב החדש - בהתחשב בקרקע הנמצאת בבעלות המינהל, ותק חברי הקיבוץ והחברים החדשים.

לקראת כנס המנהלים השישי של התעשייה והקיבוצים בקריית שדה התעופה (איירפורט סיטי) שייערך היום, מציגות עו"ד מארי קושניר־הררי ועו"ד שרון קוסקי, שותפות במשרד י. זלצמן, גילת, קנולר, גראוס, סלומון ושות', שני תחומים נמצאים היום בתהליכים מתקדמים בקיבוצים ומהווים אבני בסיס לייסודו של הקיבוץ המתחדש — שיוך נכסים ומימון הבנייה למגורים בשטח הקיבוץ.

קיבוץ גבע | צילום: דוד הכהן

מי יבנה בית?

אחת השאלות המעסיקות את הקיבוצים היום היא אפשרות מימון הבנייה למגורים בתוך הקיבוץ. "תהליכי הצמיחה הדמוגרפית, שהחלו לצבור תאוצה בקיבוצים בתקופה האחרונה, מגלמים את שאיפת הקיבוץ להרחיב את אוכלוסיית חבריו על ידי קליטתם במסלול עצמאות כלכלית", מסבירה עו"ד קוסקי, האחראית על תחום הנדל"ן ההתיישבותי. "הקיבוץ יעמיד לרשותם מגרשים בתחום המגורים שלו, שבהם יקימו במימונם את בתי המגורים. אלא שפתרון אידיאלי זה נסדק משום שהחבר החדש זקוק למימון חיצוני לצורך הבנייה והפיתוח, אולם הזכויות בקרקע נשארות בידי הקיבוץ".

לדברי קוסקי, במקרים רבים הקיבוץ אינו מעוניין לערוב לחברים החדשים בהתחייבויות הכספיות שדורשת הבנייה: "מבחינה תכנונית, לרוב שטח המגורים אינו מחולק למגרשים ומקשה על יכולת זיהוי הנכס, קביעת ערכו המדויק וכמובן רישום הזכויות ביחס אליו, שאינן מנוהלות במינהל או בטאבו".

למרות הבעיות, נדמה כי למקרה זה יש פתרון באופק. לדברי קוסקי, לא מעט גופים מממנים מגלים לאחרונה עניין באפשרות של העמדת משכנתאות לחברי קיבוץ. "יש לגבש מתווה ביטחונות שונה וייחודי. גם הקיבוצים יצטרכו להתגייס למאמץ ולאפשר לבנק לשמור על זכויותיו, אבל גם לעמוד מאחורי החבר אם הבנק יממש את המשכנתה במקרה שלא יעמוד בפירעון ההלוואה. מי שירים בסופו של דבר את הכפפה, ויידע בד בבד לשמור על האינטרסים של שלושת הצדדים - הבנק, הקיבוץ והחבר - ימצא כי במגזר זה טמון פוטנציאל רחב היקף". קוסקי מוסיפה כי המגעים נמצאים כיום "רגע אחד לפני הסוף", והיא מעריכה כי המימון הראשון בקיבוץ יתבצע כבר לקראת 2009.

החלטות גורליות

עוד בעיה העולה בקיבוצים נוגעת להתייחסות של חברי הקיבוץ הוותיקים לנכסי הקיבוץ הקיימים לטווח הארוך. "פעם, אם נכס מסוים של הקיבוץ - נניח מפעל - השיג רווח גדול, כל הקיבוץ יצא לטיול בטורקיה. היום, כל חבר יכול לקבל את הכסף ולהחליט מה לעשות איתו. זו אחת המשמעויות של שיוך הנכסים", אומרת עו"ד קושניר־הררי, האחראית על תחום קהילה, ליווי ותהליכי צמיחה דינמית.

אבל כדי להגיע למצב זה על החברים להחליט כמה החלטות לא פשוטות בדרך. "קיבוצים רבים פונים לאחרונה לעסוק בנושא שיוך נכסים, הידוע גם כשיוך אמצעי ייצור, כמהלך משלים לתהליכים נוספים שהקיבוץ מטפל בהם, כדי ליצור זיקה קניינית ישירה בין חברי הקיבוץ לבין נכסיו", אומרת קושניר־הררי.

בסופו של הליך השיוך נהפכים חברי הקיבוץ לבעלי נכסים וזכויות בנות מימוש, אם בחייהם ואם במותם. הליך השיוך מגלם בחובו גם יתרונות נוספים. למשל, בעת כניסתו של הקיבוץ להליך של פירוק או כינוס נכסים, יהיו הזכויות המשויכות מוגנות מפני "ידם הארוכה" של הנושים.

שיוך הנכסים מעמיד את חברי הקיבוץ בבעיה גם מבחינת העיתוי. האם לעשות זאת על פי הוותק? האם יש לחלק את הנכסים גם לחברים חדשים עתידיים? קושניר־הררי מסבירה כי מדובר בהחלטות לא פשוטות: "הקיבוץ נוטה לחלק את הנכסים גם לחברים העתידיים, מכיוון שחייב להיות להם אינטרס בקיבוץ שאליו הם נכנסים וכדי למנוע התנגדויות אפשריות לנכסים קיימים. נכון להיום, רוב הקיבוצים בוחרים לפעול לפי מודל משותף שבו החדשים יקבלו מעט זכויות, ובמקביל ישנו גם משקל עודף לוותק של החברים הוותיקים". גם נושא זה של שיוך נכסים, בדומה למימון הבנייה בקיבוץ, נדון ברבים מהקיבוצים.