צילום: בלומברג
מיוחד: חוששים ממגדלי קלפים? הבנקים מקשיחים התנאים למימון נדל"ן
בבנקים נוקטים משנה זהירות בבדיקת הסיכון למתן מימון לפרויקטים בארץ, אבל מדגישים: "אף אחד לא סגר את הברז"
"אתה שואל אותי אם יש בשוק פאניקה? אז התשובה היא כן. אבל הפאניקה היא אצל לקוחות, לא אצלנו". כך אמר בסוף השבוע בכיר באחד הבנקים הגדולים בישראל בשיחה עם "כלכליסט". קשה למצוא בימים אלה בנקאים שיסכימו להתייחס למה שמתרחש באחד הענפים הרגישים ביותר למשבר העולמי, ואלה שמוכנים לעשות זאת מדברים בזהירות רבה, בעיקר מחשש לעורר פאניקה ותגובת שרשרת. בימים האחרונים נדמה שגם אנשי ענף הנדל"ן שניסו להתעלם מהנעשה בשווקים הפיננסיים - כבר אינם יכולים לעשות זאת.
לדברי הבכיר, בבנק שבו הוא עובד - אחד הבנקים הגדולים במשק בכלל ובתחום מימון ענף הנדל"ן בפרט - הוחלט להטיל מגבלות קשות יותר על מקבלי ההחלטות בתחום המימון בבנק בכל הנוגע לרמת החשיפה למיזמי נדל"ן. "אנחנו נוקטים משנה זהירות בבדיקת הסיכון במתן מימון לפרויקטים בארץ", אומר הבכיר. "בעניין הפרויקטים בחו"ל אנחנו מקפידים כבר תקופה ארוכה, אבל כעת אנחנו הרבה יותר זהירים גם לגבי פרויקטים בישראל".
ענף הנדל"ן בארץ ידוע כממונף ברובו (ממומן על ידי גיוס חוב) וככזה הממומן בשלוש השנים האחרונות בעיקר באמצעות הנפקות בשוק ההון, מימון בנקאי ומימון של גופים מחו"ל. עשרות מיליארדי שקלים הוזרמו לשוק הנדל"ן, שידע שנתיים מהטובות בתולדותיו, מהנפקות בבורסה המקומית, והכסף שימש ברובו הון עצמי להשקעה בפרויקטים בחו"ל אך גם עבור פרויקטים בישראל.
רוב המימון הבנקאי נעשה עבור פרויקטים ספציפיים, בדרך הנקראת "מימון פרויקט סגור", שבה הבנק מממן את הפרויקט בשלבים השונים של הבנייה ומלווה אותו עד סופו.
הפוטנציאל מוצה
משיחות עם יזמי נדל"ן שונים בשבועיים האחרונים עולה כי עיקר החששות בשוק הנדל"ן הישראלי בנוגע למימון אינו נובע מחוסר נכונות של הבנקים לתת הלוואות לפרויקטים חדשים. רוב היזמים מעריכים כי יצמצמו מאוד או שכלל לא ייכנסו לפרויקטים בתקופה הקרובה לפחות עד שתתייצב המערכת הכלכלית בארץ מחדש, עניין שיכול לארוך חודשים ואפילו שנה או יותר. ממה בכל זאת חוששים היזמים? בעיקר מפני קושי עתידי למחזר הלוואות שנלקחו בשוק ההון ובחו"ל בפרויקטים שהשלמתם תתאחר בשל תנאי השוק.
אחת הבעיות העיקריות של הבנקים בבואם לתת אשראי או למחזר חוב קיים לפרויקטים בענף הנדל"ן נובעת מכך שכבר כיום מצויים, לפחות חלקם, ברמת חשיפה הקרובה לרמה המרבית המותרת על פי הוראות הפיקוח על הבנקים - כלומר כ-20% מההלוואות שניתנו כבר הופנו לנדל"ן.
"אף אחד לא סגר את הברז", אומר גורם בשוק הבנקאות המקומי בתשובה לשאלה על יחסו של הבנק ללווים שיחזרו אליו בחודשים הקרובים כדי "לגלגל" את ההלוואות שכבר קיבלו במקום לפרעם בתאריך היעד המקורי. אולי בניסיון להרגיע או מתוך התעלמות ממגבלת ה־20%, הוא אומר: "נכון שהפאניקה כבר כאן, אבל אנחנו ממשיכים להאמין שהטוב ביותר עבורנו הוא לשמור על כוחם של הלקוחות בענף הנדל"ן.
"בחלק מהמקרים תהיה זו טעות אם נתעלם מהמצוקה של היזם. אין מכלול אחד ברור של נתונים שלפיהם מחליטים למי לתת הלוואה לפעילות נדל"ן ולמי לא. כל לקוח נבדק לגופו. בעצם, מה שחשוב הוא לא מי היזם אלא על איזה פרויקט אנחנו מדברים. האנשים שלנו עובדים מסביב לשעון כדי לזהות את הפרויקטים שכדאי לממן ואת אלה שלא".
הביצועיסטים בצרות
לא ברור כמה זמן ייקח ליזמים למכור או להשכיר את השטחים שבנו, ועד כמה ייפגעו הפרויקטים שלהם בשל קשיי גורמים שהם תלויים בהם. רבים מהיזמים, המתקשים לתכנן את פעילותם, מבינים כבר עכשיו שיעמדו לפני מציאות שונה, אם ייאלצו לבקש למחזר הלוואות.
עם זאת, קשה לבוא בטענות אל הבנקים. די להציץ בסיפורים שנשמעים בשוק בחודשים האחרונים על עשרות קבלני ביצוע שנקלעו לקשיים או שהקפיאו את העבודות באתרי הבנייה בגלל חוסר יכולת לעמוד בדרישות תשלום, כדי להבין עד כמה מסוכנת כיום פעילות מימון שוק הנדל"ן. בשנתיים האחרונות נפגעו קבלני הביצוע בגלל כמה גורמים, ובהם זינוק של מאות אחוזים בעלות תשומות הבנייה כגון ברזל, נפט ושכר עבודה.
מספר לא מבוטל מהפרויקטים יצאו לדרך - כדרכם של פרויקטים בשוק הבנייה - כבר לפני יותר משנתיים, וקבלני הביצוע חתמו על חוזים שלא הביאו בחשבון את עליית תשומות הבנייה ונתקעו בפרויקטים עם שכר נמוך מדי מכדי לעמוד בהוצאות.
הבשורה הטובה היא שבימים אלה המצב משתנה. מחירי הנפט צנחו ואיתם גם מחירי הברזל, שנחתכו כמעט בחצי ושבו כמעט שנתיים לאחור. עם זאת, רבים מהפרויקטים עדיין מבוצעים לפי חוזים ישנים, שבהם נרכשו חומרי הבניין במחירי שיא, וליזמים יהיה קשה להניע את הפרויקט קדימה בשל סכסוכים על רמות המחיר שידרשו קבלני הביצוע.
14 תגובות לכתיבת תגובה