בכירי ענף הנדל"ן: "לא צפויה כאן שום קטסטרופה; מחירי הדירות לא יירדו"

שוק הנדל"ן הישראלי אינו מושפע מהמשבר בשוק ההון, ומחירי הדירות בארץ אינם עומדים לרדת - כך אומרים נציגי חברות הנדל"ן המובילות בתחום המגורים בארץ. הדברים נאמרו בפאנל שערך מרכז הבנייה הישראלי לקראת יריד הדירות הארצי, שיתקיים בסוף השבוע הקרוב בגני התערוכה בתל אביב. האופטימיות שנשמרה לאורך רוב השיחה עם בכירי הענף בערב החג נשמעה משכנעת, אולם בין השורות אפשר היה לשמוע גם זהירות.

כך למשל, מנתונים שפורסמו לקראת התערוכה עולה כי ענקית הבנייה אפריקה ישראל תיאלץ, לראשונה השנה, להשתמש בשירותי מרכז הבנייה ולהשתתף בתערוכת הבנייה המסורתית שלו לאחר שלאורך השנים לא חשו בחברה צורך לעשות זאת.

בכירי ענף הנדל"ן: "למרות המשבר, מחירי הדירות לא יירדו"

"בחודש וחצי האחרונים היינו בכוננות ספיגה בעקבות המצב", אמר חיים קראדי, סמנכ"ל השיווק של חברת פרשקובסקי, "אבל לשמחתנו בכל הפרויקטים שלנו - בשוהם, בפתח תקווה, בהרצליה ובראשון לציון - לא היתה למצב שום השפעה. יש ביקושים ערים לפרויקטים קיימים וגם לפרויקטים חדשים. גם המחירים עומדים בעינם: מחיר דירת 4 חדרים בפרויקט בהרצליה עומד על 1.9 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים תימכר ב־2.3 מיליון שקל".

גם בגינדי החזקות משדרים עסקים כרגיל. לדברי שרון מומן, סמנכ"ל השיווק בחברה, המכירות מתנהלות כסדרן. "יש הרבה אנשים שיושבים על הגדר ומחכים לראות מה יהיה, אבל לדעתי לא צפויה כאן שום קטסטרופה. אין מלאי עודף של דירות בארץ, ולמצב אין חשיבות עבור זוג צעיר בהיריון שצריך לקנות דירה".

ניר שמול, סמנכ"ל השיווק בחברת גינדי השקעות, מסכים: "המשבר והבהלה הם רק בתקשורת. בפועל אין אצלנו משבר. שום נתון כלכלי לא השתנה בקיצוניות בתקופה האחרונה. כמות העסקאות שלנו לא ירדה, לא במגורים וגם לא במסחרי. אני מזהה כאן משבר שיוצר הזדמנויות".

סמנכ"לי השיווק אומרים פה אחד שהמחירים אינם עתידים לרדת, ושהמשבר אינו פוגע בנתוני המכירות שלהם. "מי שנפגע פחות מהמשבר בשוק ההון הוא מעמד הביניים", אומר עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק בי.ח דמרי. "עד מחירים של 1.2 מיליון שקל לדירה לא תהיה שום בעיה ושום פגיעה במכירות. הדרך הטובה ביותר לראות שהמצב לא משפיע על המכירות היא פשוט להיכנס לכל אחד ממשרדי המכירות ולראות מה קורה שם. עם זאת, אפשר לראות מעבר ממקומות יקרים למקומות זולים יותר, כגון מאשדוד לאשקלון ומנתניה לחדרה".

רון בן אברהם, סמנכ"ל השיווק בצמח המרמן, מדגים את המצב גם מכיוון הפריפריה: "יש טרנד, בעיקר בתקשורת, שהעולם שוקע וכולם בצרות. אצלנו הכל מצוין, גם מחוץ למרכז. בכרמיאל, למשל, אנחנו מוכרים בקצב מצוין של ארבע־שש דירות בחודש. בכלל, הפעילות בכל האתרים שלנו מצוינת ואנחנו מעלים מחירים מדי חודש. צריך להעביר את המסר שהכל בסדר".

קראדי. הפרויקטים לא נפגעו | צילום: עמית מגל

מנחם וייס, מנכ"ל משותף בחברת אמבסדור, טוען כי כל עוד הישראלים ממשיכים להאמין בדירות לא יהיה שינוי: "אנחנו לא רואים שום שינוי בשטח מלבד האטה מסוימת בנתניה, וגם זה רק בגלל החגים. בתקופה האחרונה ראינו עליות מחירים של 2%–3% בחודש. מכיוון שהמלאים הולכים וקטנים, אני לא רואה שום ירידת מחירים באופק".

חוששים מהבנקים

גם בחברת אזורים רגועים. אבי פורמן, סמנכ"ל השיווק של החברה, נותן דוגמה מימי קריסות הבנקים הגדולים: "התחלתי לשווק מבצע של חֶבֶר יום אחרי שהבנקים נפלו, וכבר באותו יום מכרנו 109 דירות. נכון להיום אנחנו עומדים על 112 דירות". לדברי פורמן, שינוי המגמה שהוא חושש ממנו הוא בעיקר מצד הבנקים. "החשש העיקרי שנחשפתי אליו מצד הרוכשים התעורר מכיוון אחר ממה שחשבתי - הבנקים. האם הבנק המלווה של הפרויקט יקרוס? האם הגוף המממן שווה משהו? מעולם לפני זה לא שמעתי את השאלות הללו מהרוכשים".

לא רק בחברת אזורים חשים בשינוי בגישת הבנקים. נדב ליסובסקי, סמנכ"ל שיווק בחברת ב.יאיר, מספר כי רוב שיחות הטלפון שלו בתקופה האחרונה נסבות על הבנקים למשכנתאות: "כשמדובר בלקיחת משכנתאות של 70% ויותר, יש לי עוד ועוד לקוחות שמחכים לחוזים אבל לא מצליחים לקבל אישור מהבנק. התשובות של הבנק לוקחות זמן גם ללקוחות טובים מאוד. אני צופה שבנושא הזה תמשיך להיות בעיה גם בחודשים הקרובים".

בנייה בנווה צדק בתל אביב. ישנו ביקוש גבוה מתושבי החוץ ש"מעדיפים להכניס את הכסף לקירות" | צילום: צביקה טישלר

מתברר שלעומת בעיית אישור המשכנתאות במימון גבוה, המימון הנמוך יותר אינו נפגע. "כל אזור הביקוש מראשון לציון ועד נתניה לא נפגע ולא ייפגע מהמשבר", אומר ארז שקד, סמנכ"ל השיווק של חברת אביב. "רוב המשכנתאות שאנחנו עוסקים בהן נעות בין 40% ל־50% מימון, וגם עליהן אין השפעה. על פי נתוני בנק ישראל, השנה הולכת להיות שנת שיא במכירות נדל"ן. מדברים על כ־120 אלף עסקאות בשנה, וזה מספר נדיר. החברות שיהיו בבעיה עכשיו הן אלה שבונות בצפון ובדרום, שבהן המימון גבוה. הבנקים יעלו את הריבית על המשכנתאות, אבל זה ייקח קצת זמן ואני חושב שהמצב יחזור לקדמותו".

ביקוש גבוה מחו"ל

נציגי החברות מסמנים שינוי גם בהתעניינות תושבי החוץ בנדל"ן הישראלי: "אני מקבל הרבה שיחות מחו"ל מיהודים שרוצים לקנות דירות להשקעה", אומר פורמן. "הם מעדיפים עכשיו להכניס את הכסף לקירות, לנדל"ן. נוסף על כך, יש מגמה של אנשים ממדינות רווחה שחוזרים עכשיו להשקיע בארץ בגלל המצב שם. אם בכל העולם המצב רע, היהודים יבואו לכאן ויביאו איתם את הכסף. פריחה במקום כלשהו בעולם, אחרי משבר כזה, תתרחש רק בגלל הסיבות האלה".

גם אסף יוגב, סמנכ"ל השיווק בחברת אשדר, מסכים כי ישנה התעוררות של תושבי החוץ: "הופתעתי לקבל שיחות מחו"ל בתקופה האחרונה של אנשים שרוצים לקנות כאן דירות להשקעה. לא דירה אחת או שתיים אלא מקבצי דירות. אני נוסע ביום ראשון לניו יורק ולטורונטו בעקבות שיחות שקיבלתי בשבועות האחרונים. זה ביקוש שהפתיע אותי. האמריקאים חושבים שאם הדולר יורד, לשים כסף בישראל זה סוג של גידור להשקעה שלהם. יכולת התמרון שלהם מול השוק הישראלי גדולה, וכסף ששמים היום בבנק רק נשחק".

מחסור בקרקעות

נציגי החברות מסכימים שהמצב בארץ לא יושפע מהמשבר בגלל סיבה עיקרית אחת: מלאי הדירות שנמצא בחוסר. "אני לא רואה את המחירים ממשיכים לעלות. אין מה לעשות, אנחנו לא מנותקים מכל העולם. הבעיה היא שאין דירות ואין פרויקטים, ורואים את זה בנתוני הלמ"ס", אומר עמית יולביץ, סמנכ"ל השיווק בחברת א.דורי.

"בכל עוגני המכירות הגדולים במרכז המלאי מצומצם מאוד. שוק הנדל"ן מורכב מכמה תחומים, ובתחום היוקרה ההאטה כבר כאן. דירות היוקרה בירושלים אינן נמכרות כמו שצריך, בעיקר בגלל הדולר. מחירי הדירות בכל אזורי הביקוש בין חדרה לגדרה עלו בשנתיים האחרונות, אך לדעתי במקומות כמו נתניה נמכרו הדירות במחיר נמוך מדי עד כה. מה שיקרה עכשיו הוא שהמחירים ישמרו על יציבות. צריך לשים לב מה יהיה עם הבנקים בכל מה שקשור למימון".

אסף יוגב מאשדר צופה ירידה גדולה אף יותר במלאים בשנה הבאה: "מה שמבדיל את ישראל ממקומות אחרים היא העובדה שמי שקונה כאן דירה במעמד הביניים - באמת משתמש בה. הביקושים בשנה הבאה יהיו גדולים יותר, מכיוון שכל מי שמחכה עכשיו בגלל המשבר יצטרף לגל הביקושים השנתי הממוצע. גם החברות עוצרות עכשיו את המלאים שלהן, ובעוד שנה נראה גם פחות פרויקטים מכיוון שהמימון קשה והגיוס קשה מאוד. הביקושים יגדלו ומי שיחכה עם הקנייה יפסיד. מי שרוצה עכשיו לקנות - זה הזמן. בארץ אין קרקעות, וזו בעצם רשת הביטחון שלנו. ההאטה של עכשיו תייצר עליית מחירים בהמשך".

דרור תורן, סמנכ"ל השיווק בחברת אמריקה ישראל, מסביר מדוע נוצרים החוסרים ומדוע המחירים אינם עתידים לרדת: "משבר הסאב־פריים והבורסה אינם משפיעים על מעמד הביניים. הבעיה היא בחוסר המלאים של הדירות, וכולם כאן מסכימים איתי בנושא. על כל קרקע יש עשרה מתמודדים ומחירי הקרקע רק עולים. הרבה מהקרקעות במרכז שאנחנו מתעסקים איתן הן קרקעות פרטיות שעולות הרבה מאוד כסף. בעל הקרקע הפרטית הוא לא מישהו שחייב למכור בכל מקרה, והוא לא יוריד את המחיר אלא פשוט יחכה עד שיגיע למחיר שירצה. לכן אין שום צפי לירידת מחירים באזורי הביקוש".

עוד בעיה שגורמת לעליית מחירים היא העובדה שאין כמעט דירות חדשות לאכלוס מיידי. "עיקר ההתמודדות שלנו היא עם מגוון מצומצם מאוד של מוצרים", אומר רוני כהן, משנה למנכ"ל חברת אלדר. "ב־95% מהפרויקטים היום הדירה הזמינה ביותר היא רק לעוד שנה וחצי או שנתיים. בפתח תקווה, למשל, יש כמה שחקנים מרכזיים בשוק עם מספר גדול של פרויקטים, אבל אנשים שחושבים לקנות דירה לא יכולים למצוא דירה שיוכלו להיכנס אליה בתוך שנה. זה גורם לעלייה גדולה מאוד במחירי דירות יד שנייה באזורי הביקוש, ודירות מגיעות למחירים גבוהים מאוד.

"צריך לזכור", אומר כהן, "שאם יירדו מחירי הדירות, יירד גם מחיר הדירה שהרוכש מוכר. נכון להיום, גם המימושים של הדירות בשוק היד שנייה מהירים מאוד, ובמקביל מחירי השכירות שרק עולים דוחפים אנשים לרכוש דירות".