BDO: מחירי הדירות יישארו יציבים

תנאי שוק הנדל"ן בארץ כיום לא יאפשרו ירידה חדה במחירי הדירות ובביקושים לדירות באזורי הביקוש - כך מעריכה כלכלנית BDO זיו האפט אליס קדם, שערכה מחקר עבור התאחדות הקבלנים. מתוצאות המחקר עולה כי כיום, בפתחו של המשבר הנוכחי, מצב ענף הדיור שונה מזה שהיה בשנת 2000, לאחר התפוצצות בועת ההייטק, אז פקד המשבר גם את ענף הנדל"ן.

יותר מאשר בכל נתון אחר, מתבטא ההבדל בין שתי התקופות במספר התחלות הבנייה: מהמחקר עולה כי בשנת 2000 עמד מספרן של אלו על יותר מ־40 אלף יחידות דיור, אבל ב־2001 צנח הקצב ל־32 אלף יחידות דיור בשנה, ומאז הוא עומד על כ־30 אלף יחידות דיור בשנה, בממוצע. כפועל יוצא, היצע הדירות החדשות כיום נמוך בכעשרת אלפים יחידות מאשר במשבר הקודם.

גם מלאי הדירות צנח: ב־2000 עמד מלאי הדירות החדשות ביוזמה הפרטית על 19 אלף יחידות דיור, ובשנות המיתון הוא צנח ל־13 אלף יחידות דיור. בשנים 2007–2006 נגסו הביקושים במלאי הדירות החדשות, ובסוף אוגוסט 2008 הוא עמד על כ־8,800 יחידות דיור - חצי מהמלאי שהיה בסוף 2001.

"היצע הדירות הנמוך בתקופת המשבר הנוכחית עשוי ליצור קשיחות מחירים, בעיקר כי קיים ביקוש שנובע מהעלייה הטבעית במספר משקי הבית, שגמישותו נמוכה יחסית", טוענים כלכלני BDO זיו האפט. עם זאת, לדירות היוקרה הם צופים עתיד פחות אופטימי: "בפלח דירות היוקרה, שמטבען מהוות מוצר מותרות שגמישותו ביחס למחיר גדולה יותר, סביר כי אפשר לצפות לירידת מחירים גדולה יותר".

הפריפריות מרוויחות?

שחר זיו, שותף בכיר ב־BDO זיו האפט, מציין כמה פרמטרים חשובים בבחינת ההבדל בין שני המשברים. "צריך להבין את משוואת הביקוש וההיצע", הוא אומר. "בצד הביקוש, צריך לשים לב לכך שהאבטלה ב־2000 היתה גבוהה יותר מאשר היום. גם גובה הריבית על המשכנתאות השתנה: ב־2000 הריבית היתה כ־7%, ונכון להיום היא עומדת על כ־4%".

הנתונים האלו מסמנים את חוסנו של שוק הנדל"ן הישראלי, אבל זין מדגיש שחוסן זה פועל גם לכיוון השני: "ב־2000 התפוצצה בועת ההייטק ופרצה האינתיפאדה השנייה, אבל הפגיעה המימונית לא היתה כמו היום. המשבר הנוכחי פגע מאוד בשוק הפיננסי, המערכת הבנקאית מקשה מאוד על מימון ומינוף פרויקטים, והגופים המממנים מקפידים יותר על כושר ההחזר. אם דירה ממוצעת בישראל עולה 800 אלף שקל, בעקבות המשבר יידרשו הרוכשים להוסיף עוד 10% להון העצמי שלהם כדי לקבל הלוואה. אנחנו מדברים על זוג צעיר שיהיה צריך לגייס עוד 80 אלף שקל. מדובר בנטל שיקשה על הביקושים".

זיו מדגיש כי יש להתחשב גם בהיצע: "מספר התחלות הבנייה קטן היום באופן משמעותי מהמספר במשבר הקודם, 46 אלף ב־2000 לעומת פחות מ־30 אלף היום, ומדובר בדירות שמוכנות לאכלוס כשנתיים לאחר תחילת בנייתן. בעוד שנתיים יהיו הרבה פחות דירות מוכנות, כי רמת המלאים היום היא הנמוכה ביותר זה 20 שנה. גם בעיות המימון יורידו את מספר התחלות הבנייה".

זיו מעריך שברמת המחירים במרכז תהיה ירידה של 4%-5% לכל היותר, בעיקר בגלל הביקושים הערים וההיצע הנמוך. בפריפריה, לעומת זאת, המצב שונה. "אם תיווצר בעיית תעסוקה כתוצאה מהמשבר, יכול להיות שנראה ירידות מחירים גדולות יותר. אבל הפריפריות יכולות גם להרוויח מהמצב, כי המשבר נותן הזדמנות למקומות שבהם מחירי הנדל"ן נמוכים. אם עיר כמו חיפה תעבור שינוי תדמיתי נכון, לאחר ירידת מחירי נדל"ן של עשרות אחוזים, היא יכולה להיהפך לאטרקטיבית מאוד".

 

צינון בביקוש

מנכ"ל התאחדות הקבלנים יוסי גורדון משוכנע כי המחסור במלאי הדירות הקיים ישמור על המחירים ברמתם הנוכחית: "על פי הנתונים שלנו, אין ולא תהיה ירידת מחירים במרכז", הוא מצהיר. "התחום היחיד שאולי יושפע יהיה תחום דירות היוקרה, בהנחה שהמשבר לא יחריף ויימשך כמה שנים".

גורדון סבור כי המחירים יוותרו יציבים גם בפריפריה: "המחירים שם צנחו בשנים האחרונות בלי שום קשר למשבר. נוסף על כך, אחוז הרווח של הקבלנים והיזמים נמוך מאוד ואין להם לאן להוריד מחירים".

הצפי לקשיחות במחירים נובע גם מניתוח השינויים במשבר הקודם: מהנתונים עולה כי פלח השוק של דירות בנות 4-3.5 חדרים מתאפיין בקשיחות יחסית של המחירים, שירדו בשנות המשבר הקודם בשיעורים של 4%–10% בלבד. ב־2002 עלו המחירים, כנראה על רקע התחזקות הדולר. בשנים 2004–2007 המחירים בצפון ירדו בשיעורים של 10%-15%, על רקע מלחמת לבנון השנייה, אבל בשאר אזורי הארץ נהנו מצמיחה. לאור הנתונים הללו מעריכה קדם כי במשבר הנוכחי לא תהיה ירידת מחירים משמעותית בפלח השוק הזה.

ההבדלים בין המשבר הקודם למצב כיום בשוק מתגלים גם בחלוקה גיאוגרפית: בין 2000 ו־2008 ירד מלאי הדירות במחוזות המרכז, הדרום והצפון ב־36%, 53% ו־74% בהתאמה. בירושלים, נתוני 2008 מלמדים על ירידה מתונה יותר, אבל זהו תיקון של השנה האחרונה, שנובע מעליית המחירים מחד, ומצינון יחסי בביקוש לדירות יוקרה מצד התושבים הזרים מאידך.

שינוי דמוגרפי

"אחד הממצאים המעניינים הוא שהיציבות במספר העסקאות בדירות החדשות ברמה כלל־ארצית טומנת בחובה שינוי דמוגרפי עמוק", אומרים כלכלני BDO. "בהסתכלות גיאוגרפית אפשר לראות כי בשנים 2005-2000 ירד מספר עסקאות הרכישה של הדירות החדשות באופן חד במחוזות הצפון, הדרום וחיפה והקריות. לעומתם, במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים מספר העסקאות עלה או שמר על יציבות".

בפירוט על פי ערים נראה כי בתל אביב עלה מספר עסקאות הרכישה של דירות חדשות בכ־60% בין 2000 ל־2006, שהיתה שנת שיא. 2005 היתה שנת השיא במספר עסקאות המכירה בירושלים, עם עלייה של כ־60% ביחס ל־2000. בשנים 2008-2007 ירד היקף העסקאות בתל אביב בשיעור מתון של כ־7% ביחס להיקף העסקאות ב־2006.